Valeur de retrait des SCPI

Pour tout investissement immobilier, l’objectif est généralement de réaliser une plus-value. Plus-value que vous ne pouvez matérialiser que si vous vendez votre bien, et ce, à une valeur plus élevée que lors de votre achat. Il en est de même dans le cadre d’investissement dans des parts de SCPI. C’est bien pour vendre des parts de SCPI qu’intervient la notion de valeur de retrait. De façon non exhaustive, elle peut être définie par : la valeur d’acquisition (prix de souscription) déduite des frais de souscription. On vous explique tout ce que vous devez savoir sur le prix de retrait d’une SCPI dans ce dossier.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous investissez dans un parc immobilier loué, détenu par une société civile (une SCPI), et géré par une société de gestion agréée (SG). Cela permet donc d’investir dans l’immobilier sans avoir les contraintes d’un investissement en direct. En effet, c’est la SG qui se charge de développer son patrimoine immobilier (donc le choix des acquisitions) et de le gérer (recherche de locataires, conduite de travaux, répartition des loyers, etc.). Ainsi, en tant que particulier, vous pouvez apporter des fonds, pour aider la SG à acheter de nouveaux biens et devenir associé. En contrepartie, cette dernière vous versera des dividendes (les loyers locatifs, déduits des frais de gestion).

Pour acheter des parts de SCPI, trois données sont à prendre en compte :

• le prix d’une part (sa valeur immobilière à un instant T) ;
• les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) ;
• le nombre de parts nécessaires à l’acquisition.

Quand vous souhaiterez vendre vos parts, vous devrez en informer la SG en complétant un formulaire de demande de retrait. La valeur de la part qui sera alors prise en compte aura très certainement évoluée au cours du temps. C’est en effet sa valeur au moment T de votre demande de cession qui sera prise en compte (elle est indiquée sur l’ensemble des documents légaux de la SCPI, notamment sur la dernière fiche d’informations et sur le formulaire de demande de retrait).

Le délai de vente dans ce cadre est en général d’un mois, mais peut varier en fonction de chaque SCPI et surtout du nombre de cessions en attente. En tant que vendeur, vous recevrez une somme équivalente à votre prix de retrait multiplié par le nombre de part détenus. Dans l’éventualité où aucun acquéreur n’est trouvé, la SCPI peut choisir d’utiliser une partie de sa trésorerie afin de racheter les parts. Si la trésorerie est insuffisante, un fonds de remboursement peut être envisagé. Il sera alors alimenté par la cession d’une partie du parc immobilier de la SCPI, ce qui implique généralement une décote de 10 à 15 % sur la valeur totale de retrait.

Rappel sur le principe des frais de souscription (FS)

Les FS sont généralement compris entre 8 à 12 % du prix d’acquisition. Ce qui signifie que, contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là sur internet, ils sont bien payés au moment de la souscription par l’investisseur, car ils sont inclus dans de dernier. En effet, si vous décidez d’acheter une part de SCPI d’une valeur de 100 €, soumise à 10 % de FS, ce seront 100 – 10 % soit 90 € qui vont être réellement investis. Ces 90 € représentent la vraie valeur de la part acquise. Les 10 € de delta sont quant à eux, utilisés par la SG pour financer l’ensemble des démarches de commercialisation des parts.

Quand vous décidez de céder une ou des part(s) (donc de faire une demande de retrait), ces mêmes FS sont déduits de la valeur de la part au moment T de la vente pour déterminer la valeur de retrait.

La valeur de retrait est soumise aux variations du marché immobilier et à des revalorisations

Chaque SCPI est soumise à un audit annuel obligatoire de son patrimoine par des experts immobiliers indépendants. C’est grâce à cette évaluation de la valeur de son parc immobilier (de son patrimoine), que la SG peut déterminer sa valeur de reconstitution.

Et c’est cette même valeur de reconstitution qui servira de référentiel à la SG pour déterminer le prix de souscription, et donc par ricochet, le prix de retrait. En effet, le prix d’acquisition doit toujours se situer entre + 10 ou – 10 % de la valeur de reconstitution. Ce qui signifie que si les valeurs d’expertise des biens sont revues à la hausse, alors, la SG est susceptible d’augmenter le prix de souscription et le prix de retrait.

Exemple : si la valeur de reconstitution d’une part de SCPI en année N vaut 200 € et que son prix de souscription est de 190 euros par exemple ; puis qu’en année N+1 la valeur de reconstitution (après audit) passe à 220 €, alors, la SG a l’obligation de revaloriser son prix de souscription à 198 euros au minimum (220 € – 10 % = 198). Cette logique de calcul est valable tant à la hausse qu’à la baisse. Cela permet à l’investisseur d’acheter et de vendre au prix réel du marché immobilier

Et c’est grâce à l’appréciation de la valeur des immeubles dans le temps et donc à l’appréciation de la valeur de la part qui en découle, que les FS sont amortis au fil des ans.

Enfin, une revalorisation positive permet aussi de juger la pertinence des achats réalisés par la SCPI, tant sur le type de bien que sur leur localisation.

Une SCPI à capital fixe ou “fonds fermés”, a dans son statut juridique, une limite de capital à ne pas dépasser. Toutefois, elle peut décider de “l’ouvrir” ponctuellement pour le développer, c’est ce que l’on appelle une phase d’augmentation de capital. Durant cette période, elle pourra procéder à des acquisitions sur le marché primaire. Sinon, le reste du temps (et ce peut-être sur plusieurs années consécutives), il est “gelé” et elle ne fonctionne que sur du marché secondaire organisé par la société de gestion de la SCPI, en revendant des parts déjà détenues par des associés désireux de s’en séparer.

Comprenez donc que le processus que nous avons pris le temps de vous exposer en première partie d’article, correspond à celui des SCPI à capital variable (qui représentent une grande proportion des SCPI du marché).

Dans le cadre de la vente des parts des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, leur prix de cession, aussi appelé prix d’exécution, n’est pas déterminé par la SG en fonction de la valeur de reconstitution, mais par le vendeur lui-même. Pour vous aider à le déterminer, il est conseillé de consulter le carnet d’ordres disponible sur le site internet de la SG qui gère la SCPI concernée (vous aurez aussi un visu de l’offre et de la demande des ordres d’achats et de ventes).

Ensuite, deux solutions s’offrent à vous :

• vous mandatez la société de gestion pour vendre vos parts sur le marché secondaire ou ;
• vous choisissez de vendre vous-même en direct à un investisseur identifié (de particulier à particulier), c’est ce que l’on appelle la vente “de gré à gré”.

Dans le premier cas, le souscripteur (vous) doit envoyer un ordre de vente par courrier recommandé avec accusé de réception à la SG de la SCPI concernée. Ce dernier est alors enregistré dans un carnet d’ordre, et c’est la confrontation entre tous les ordres de ventes, et tous les ordres d’achat, qui permet de déterminer le prix de vente. Cette confrontation a lieu tous les mois ou deux fois par mois selon les SCPI. Ce qui fait que le prix de cession d’une SCPI à fonds fermés peut changer à chaque confrontation. Soyez aussi vigilant sur le nombre de cessions en attente (cela vous donne aussi une idée de la quantité d’acquéreurs disponibles).

Dans le second (généralement utilisé pour pallier un temps d’attente trop élevé), vous devez en informer la SG. Aussi, il peut être fastidieux de trouver un particulier désireux d’acquérir vos parts de SCPI et vous n’êtes pas à l’abri qu’il se rétracte.
Dans les deux cas, le marché est régi par la loi de l’offre et de la demande. La liquidité est donc plus compliquée et le prix de cession peut ne pas totalement refléter la valeur réelle des parts.

Les SCPI sans frais sont des SCPI dont la particularité est de ne pas présenter de frais de souscription. Elles ont en revanche des frais de gestion et de fonctionnement supérieurs aux autres SCPI de rendement. L’avantage c’est que le prix d’acquisition et la valeur de retrait sont identiques (hors évolution du prix du marché). Donc pour la même somme et quantité de parts investies, la valeur de retrait sera plus élevée dans ce type de structure. Les formalités de cessions s’apparentent à celles des SCPI à capital variable. Attention néanmoins aux pénalités en cas de cession anticipé, généralement de 5 % HT, pour toutes cessions intervenant avant la 3ème ou la 6ème année de détention, selon les SCPI.

Une SCPI fiscale détient un portefeuille de biens immobiliers locatifs qui répond à des critères précis et donne des avantages fiscaux particuliers que n’offrent pas les SCPI de rendement.
Après avoir investi dans une SCPI fiscale (de type déficit foncier, Malraux, Pinel ou Monument Historique notamment), il existe deux façons de revendre ses parts :

• attendre la vente des actifs et la liquidation de la SCPI au terme prévu au moment de l’acquisition (en général à N+15) : c’est ce qui est recommandé pour bénéficier des avantages fiscaux. Toutefois, rien ne garantit une évolution positive de la valeur de retrait à ce moment précis, ou ;
• passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion. Dans ce cas, c’est vous vendeur qui fixez votre prix de cession. Attention, car cette solution fait souvent perdre les avantages fiscaux dont vous avez bénéficiez. La vente peut donc s’avérer fastidieuse et non rentable.

L’évolution de la valeur de retrait, comme de nombreux autres indicateurs, reflète la pertinence et la santé financière d’une SCPI. C’est donc clairement un critère à prendre en compte dans vos choix. Toutefois, comme nous l’avons vu, cette notion n’est pas si simple que cela à appréhender quand on est néophyte. N’hésitez pas à contacter Weelim pour de plus amples informations. Nous vous guiderons sur les supports les plus adaptés à votre profil d’investisseur.

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