Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI. Le fonctionnement des SCPI peut varier en fonction de la catégorie à laquelle elles appartiennent. On distingue trois grandes familles de placements SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI Fiscales et les SCPI de plus-value. Que l’on peut aussi regrouper dans deux sous catégories que sont les SCPI ISR et les SCPI sans frais d’entrée. Les SCPI de rendement ont la particularité d’investir dans de l’immobilier locatif et de verser aux porteurs de parts un revenu locatif régulier. Les SCPI fiscales génèrent une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la loi de défiscalisation correspondante. Et enfin, les SCPI de plus-value ont vocation à prendre de la valeur au fil du temps, en investissant dans de l’immobilier décoté.

Toutes ces SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (l’Autorité des marchés financiers) telles que : Perial AM, La Française Reim, Sofidy, Amundi immobilier, BNP Reim, Corum etc..

Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont vocation à délivrer un revenu régulier et stable dans le temps aux associés. Ce revenu locatif prend la forme d’un dividende versé mensuellement ou trimestriellement selon les SCPI, en fonction du nombre de parts détenues par l’investisseur. L’ASPIM (l’Association française des Société de Placement IMmobilier) a défini une classification des SCPI selon sept typologies prépondérantes d’investissement :

• Stratégie à prépondérance Bureaux
• Stratégie à prépondérance Commerces
• Stratégie à prépondérance Résidentiel (dont géré)
• Stratégie à prépondérance Logistique et locaux d’activités (dont locaux industriel)
• Stratégie à prépondérance Hôtels, tourisme et loisirs (dont hôtellerie de plein-air)
• Stratégie à prépondérance Santé et éducation (dont Ehpad, centres de santé, écoles, crèches)
• Stratégie à prépondérance alternatifs : toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes (exemple : infrastructure)

Par ailleurs, une SCPI de rendement pourra être qualifiée de diversifiée seulement si elle cible au moins trois typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50% de l’allocation totale en valeur. Cette classification est définie par la société de gestion elle-même sur la base de la composition effective du patrimoine de la SCPI, ou sur la base de la politique d’investissement décrite dans la documentation commerciale pour une SCPI en lancement. Il existe aussi d’autres façons de catégoriser les SCPI que les catégories officielles. Ce sont plus des habitudes de langages qu’ont les différents acteurs du marché : on parle de SCPI étrangères, de SCPI internationales, de SCPI européennes ou encore de SCPI ISR etc..

Les principales caractéristiques des SCPI de rendement

Le taux de distribution :

Le taux de distribution correspond au rapport entre le dividende versé par la SCPI avant fiscalité, et le prix de la part au 1er Janvier de l’année n. C’est l’indicateur principal qui symbolise la rentabilité d’une SCPI.

La revalorisation de la valeur de la part :

La revalorisation des parts reflète la valorisation régulière du patrimoine de la SCPI.

La revente des parts :

SCPI à Capital Variable : demande de retrait des parts en continu
SCPI à Capital Fixe : possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire

Comment souscrire à ces parts de SCPI :

Par notre intermédiaire, vous pouvez souscrire à plus de 95 SCPI. En tant que Conseiller en Investissement Financier, le législateur nous permet soit de facturer des honoraires de conseil à l’investisseur, soit de percevoir de la part des gestionnaires des rétrocommissions qui correspondent à une partie des frais d’investissement à laquelle peut s’ajouter une fraction des frais de gestion. Nous avons fait le choix de ne facturer aucun honoraire de conseil à nos clients.

Modalités d’investissement :

Les parts de SCPI peuvent être souscrites au comptant, à crédit, en assurance-vie ou en nue-propriété (démembrement temporaire)

Quels sont les avantages :

Accéder à l’immobilier d’entreprise et l’immobilier résidentiel, sans aucunes contraintes, ni soucis de gestion locative; la performance potentielle est élevée et le risque limité grâce à la diversification des locataires et des emplacements (mutualisation du risque sur un nombre d’immeubles important); c’est aussi un placement souple qui bénéficie d’une liquidité totalement organisée.

Les principales caractéristiques des SCPI de rendement

Quels sont les risques :

Le capital investi n’est pas garanti, il est fonction de l’évolution de la valeur cumulée de l’ensemble des immeubles détenus par la SCPI. La rentabilité locative perçue n’est pas non plus garantie, il est fonction notamment du taux d’occupation des immeubles. Enfin, la vente des parts ne peut pas être effectuée par le gestionnaire si personne ne souhaite les acquérir, elle n’est donc pas garantie

Quels sont les frais :

Il y a deux types de frais dans ces SCPI. Les frais de souscription (inclus dans le prix de la part) : entre 5% et 12%, comprenant les éventuels droits d’enregistrement. Et les frais de gestion prélevés par le gestionnaire, qui sont déjà déduits des revenus versés (et donc déjà déduits lors de l’annonce du taux de distribution annuel).

La durée d’investissement :

Comment pour tout investissement immobilier locatif, plus la détention est longue, plus la rentabilité du placement sera élevée. L’AMF recommande une durée de détention des parts de 10 ans minimum.

Comme leur nom le laisse entendre, ces SCPI permettent à tout investisseur de placer son argent dans l’immobilier d’habitation neuf ou ancien à rénover, tout en bénéficiant en contrepartie d’une réduction d’impôt. Contrairement aux SCPI de rendement, leur vocation première n’est pas de délivrer des dividendes élevés et réguliers, ni d’investir dans de l’immobilier d’entreprise.

Il existe trois grandes familles de SCPI Fiscales : les SCPI Malraux, les SCPI Pinel et les SCPI de déficit foncier.

Investir dans ces SCPI est un excellent levier de défiscalisation accessible généralement dès 10 000 € de placement.

Les principales caractéristiques des SCPI fiscales

Le taux de distribution :

Une fois les biens immobiliers loués, elles peuvent verser entre 1,5% et 2,5 % de dividendes.

La revalorisation de la valeur de la part :

La revalorisation des parts reflète la valorisation régulière du patrimoine de la SCPI fiscale.

La revente des parts :

L’investisseur récupère ses capitaux au moment de la dissolution de la SCPI qui intervient généralement au bout de la 15ème année.

Comment souscrire à ces parts de SCPI fiscale :

Par notre intermédiaire. Comme pour les SCPI de rendement, en tant que Conseiller en Investissement Financier, nous percevons un commission versée par le gestionnaire de SCPI. Notre intervention n’engendre pas de frais supplémentaires pour l’investisseur. Nous avons fait le choix de ne facturer aucun honoraire de conseil à nos clients.

Modalités d’investissement :

Au comptant ou à crédit

Quels sont les avantages :

Accéder à l’immobilier de défiscalisation, sans aucune contraintes, ni soucis de gestion locative; le risque est limité grâce à la diversification des locataires et des emplacements (mutualisation du risque sur un nombre d’immeubles important); c’est aussi un placement souple qui bénéficie d’une liquidité organisée à la sortie.

Quels sont les risques :

Le capital investi n’est pas garanti, il est fonction de l’évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI. La rentabilité locative perçue n’est pas non plus garantie, il est fonction notamment du taux d’occupation des immeubles. Enfin, en cours de vie de la SCPI, le délai de cession des parts n’est pas garanti, et la cession peut entraîner la perte de l’avantage fiscal.

Quels sont les frais :

Il y a deux types de frais dans les SCPI fiscales. Les frais de souscription (inclus dans le prix de la part) de 10 à 12% selon les SCPI Fiscales. Et les frais de gestion prélevés par la société de gestion, qui sont déjà déduits des revenus versés (et donc déjà déduits lors de l’annonce du taux de distribution annuel).

La durée d’investissement :

Elle est généralement de 15 ans. Elle est prévue statutairement.

Elles sont également appelées SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation. La stratégie d’investissement des SCPI de plus-value consiste à acheter des biens immobiliers qui gagneront de la valeur à leur libération. Elles ne distribuent pas de revenus locatifs, mais elles ont vocation à se valoriser dans le temps en achetant des biens immobiliers décotés. Par exemple, en achetant des biens immobiliers en nue-propriété ou en viager, ou des logements loués de type loi 1948 et loi 1989 ou encore des commerces et bureaux à rénover. La SCPI de capitalisation bénéficie des mêmes avantages que pour toute SCPI (tranquillité d’esprit, flexibilité d’investissement,…). Cependant elle est à envisager à beaucoup plus long terme.

Les principales caractéristiques des SCPI de plus-value

Le taux de distribution :

Ces SCPI ne versent pas de revenu, sauf dividende exceptionnel pouvant intervenir parfois suite à la cession d’un ou plusieurs immeubles.

La revalorisation de la valeur de la part :

La revalorisation des parts reflète la valorisation régulière du patrimoine de la SCPI. C’est dans la revalorisation du prix de la part qu’est concentrée la performance de la SCPI.

La revente des parts :

Il est possible de faire des demandes de retrait des parts en continu

Comment souscrire à ces parts de SCPI fiscale :

Par notre intermédiaire.

Modalités d’investissement :

Au comptant, à crédit ou en assurance-vie

Quels sont les avantages :

Possibilité d’accéder à de l’immobilier à prix décoté
Bénéficier d’une valorisation à long terme de son capital
Une gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier (des sociétés de gestion contrôlées par l’AMF)

Quels sont les risques :

Le capital investi n’est pas garanti, il est fonction de l’évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI. La revente des parts n’est pas non plus garantie par la société de gestion.

Quels sont les frais :

Il y a deux types de frais dans ces SCPI. Les frais de souscription (inclus dans la valeur de la part) de 10 à 12%. Et les frais de gestion prélevés par la société de gestion.

La durée d’investissement :

L’AMF recommande une détention des parts de 10 ans minimum.

Les SCPI ISR pour Investissement Socialement Responsable sont des SCPI qui ont fait le choix de s’inscrire pleinement dans une démarche socialement responsable.

Elles doivent pour cela se fixer des objectifs d’amélioration de leurs critères ESG (Environnement, Social et de Gouvernance) en :

1. Définissant clairement les objectifs recherchés
2. Mettant en place une méthodologie d’analyse et d’évaluation
3. Construisant et en garant le patrimoine immobilier
4. Engageant les parties prenantes
5. Informant les investisseurs et les épargnants
6. Évaluant les impacts de la démarche

Le Label ISR est un label appartenant à l’Etat français.

Apparus en 2020 sous l’impulsion de la SCPI Neo de Novaxia, les SCPI sans frais d’entrée s’adressent à des investisseurs qui souhaitent accéder à l’immobilier tertiaire dans le cadre SCPI sans payer les 5 à 12 % de frais à l’entrée. Elles présentent les mêmes avantages et caractéristiques que les SCPI de rendement, avec les commissions de souscription en moins. Attention néanmoins, il ne faut pas pour autant croire qu’il n’y a pas de frais dans les SCPI sans frais d’entrée. Elles ont des frais de sortie de 6 % TTC pour toute sortie anticipée (à partir de la 4ème année ou de la 7ème année) et elles ont des frais de gestion plus importants (14% à 18 % des loyers encaissés contre 10 à 12% pour les SCPI de rendement traditionnelles).

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