SCPI et succession : guide pour anticiper et optimiser la transmission des parts à vos héritiers

Que vous vous informiez sur la fiscalité de l’investissement en SCPI, ou que vous prépariez la transmission de votre patrimoine, il est important de bien comprendre : comment les parts de SCPI s’intègrent dans une succession, quelles sont les différences avec de l’investissement immobilier direct, quels sont les aspects fiscaux à anticiper et quelles sont les stratégies qui permettent d’optimiser cette transmission patrimoniale. C’est justement l’objet de cette page guide.

Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des particuliers de détenir des parts dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Portefeuille qui peut être composé de biens à usage professionnel dans divers secteurs (bureaux, commerces, logistique, locaux d’activités, santé, éducation, etc.) ou à usage d’habitation (immobilier résidentiel).

Leur statut de valeurs mobilières

Bien qu’elles reposent sur un sous-jacent immobilier, les parts de Société Civile de Placement Immobilier sont des titres financiers (des parts sociales) et sont juridiquement considérées comme des valeurs mobilières. Toutefois, ces dernières peuvent aussi être assimilées à des biens immobiliers, notamment en ce qui concerne l’imposition sur les plus-values et les revenus perçus par les associés (ces derniers étant considérés comme des revenus fonciers et non de capitaux mobiliers).

Leur intégration dans l’actif successoral

Lors d’une succession, les parts de SCPI sont traitées comme tout autre actif immobilier ou financier : elles intègrent l’actif successoral et leur valeur au moment du décès est utilisée pour calculer les droits de succession. À la suite de quoi les héritiers doivent recevoir les parts conformément aux dispositions légales (dont le respect de la réserve héréditaire) ou selon les volontés exprimées par le défunt (notamment via un testament).

Le caractère unitaire

Même si vous en détenez plusieurs, chaque part de SCPI est unitaire, c’est-à-dire qu’elle représente une fraction du patrimoine immobilier sous-jacent. Cela permet notamment de faciliter leur transmission entre plusieurs héritiers, contrairement à un bien immobilier physique qui pourrait nécessiter une vente ou un partage en indivision pour être réparti. Un avantage notable qui diminue considérablement la charge administrative, le stress et le risque de situations conflictuelles entre les héritiers.

La simplicité du transfert de propriété

Aussi, la transmission d’unités de SCPI s’effectue en modifiant les registres des associés auprès de la société de gestion de la ou des SCPI concernée(s). En effet, contrairement à un bien immobilier physique, qui peut nécessiter des démarches longues et complexes (telles que des actes notariés, des formalités de vente, ou des partages en indivision comme nous venons de l’évoquer), le transfert des unités de SCPI s’apparente belle et bien à celle d’un titre financier. Cette souplesse permet une administration plus fluide de la succession patrimoniale, en particulier lorsqu’il y a plusieurs héritiers ; ou lorsque l’investisseur souhaite éviter les complications liées à la transmission d’un patrimoine immobilier classique.

L’absence de gestion pour les héritiers

Enfin, après la transmission patrimoniale, le pilotage reste déléguée à la société de gestion, ce qui simplifie grandement le “post succession” pour les héritiers, à la différence d’un bien immobilier locatif (bien qu’une délégation puisse également être établie avec une agence immobilière par exemple) : pas de suivi locatif, pas de frais d’entretien, etc. Les parts sont transmises, et le ou les bénéficiaires percevront les dividendes à l’instar de leur donateur sans gestion quelconque.

Les droits de succession et leurs abattements

Les investissements en SCPI, comme tout autre actif, sont soumis aux droits de succession. Ils sont calculés sur la valeur de chaque part au jour du décès, et sont à la charge des héritiers ou bénéficiaires. Le montant de ces taxes varient en fonction du lien de parenté avec l’investisseur, ainsi que du montant total du patrimoine du défunt. À ces éléments s’ajoutent l’application d’abattements fiscaux et la considération de donations antérieures.

En effet, plusieurs abattements fiscaux permettent de réduire le montant des droits à payer. Le principal étant l’abattement entre parents et enfants qui s’élève à 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans en cas de don du vivant). En ce qui concerne la transmission aux petits-enfants, un abattement spécifique de 1 594 € est applicable au moment de la succession. En cas de don du vivant aux petits-enfants, cet abattement s’élève à 31 865 euros et est également renouvelable tous les 15 ans. Enfin, si la transmission intervient entre conjoints ou partenaires de PACS, la transmission est totalement exonérée de taxe successorale.

Ceci tout en sachant que les unités données dans le contexte de donations antérieures n’entrent plus dans l’actif successoral. Elles sont seulement considérées pour s’assurer que la réserve héréditaire est respectée (sauf dans le cas de donations simples). Dans le contexte de donations en démembrement de propriété, l’usufruit récupéré par le nue-propriétaire au décès de l’usufruitier n’est pas imposé.

L’impact de la plus-value latente

Lorsque vous détenez des parts pendant une longue période, il est possible que leur valeur ait augmenté, entraînant une plus-value latente. Lors de la succession, cette valorisation est prise en compte dans le calcul des droits de succession, du fait que ces derniers sont calculés sur la valeur des parts au moment de la succession. Toutefois, il n’y a en aucun cas d’imposition directe sur ces potentielles plus-values au moment de la transmission. Les ayants droit devront néanmoins prendre en compte la fiscalité applicable lors de la revente future des parts, car c’est à ce moment que la potentielle plus-value sera imposée. La valeur d’achat qui sera alors retenue pour le calcul de la plus-value sera la valeur au moment de la succession ou de la donation des parts.

Dans le cadre d’une succession classique, soit, au moment du décès de l’investisseur, sans que rien n’ait été anticipé, les parts de SCPI sont transmises aux descendants selon les règles en vigueur. Comme nous l’avons évoqué, elles sont intégrées à l’actif successoral et évaluées à leur valeur de marché au jour du décès. Chaque héritier se verra attribuer des unités de SCPI proportionnellement à ses droits dans la succession ; et devra s’acquitter des taxes correspondantes. Cependant, diverses stratégies permettent d’optimiser ce principe fondamental :

La donation-partage ou en démembrement

Si vous anticipez votre succession, vous pouvez envisager de donner vos parts de SCPI à vos héritiers (enfant ou petits enfants) de votre vivant. Cette option permet de bénéficier d’abattements fiscaux conséquents et réguliers (tous les 15 ans), tout en organisant la transmission de manière anticipée. L’objectif premier étant la diminution de l’assiette taxable pour votre ou vos descendants au moment de votre décès. Attention, la donation est un terme générique qui englobe plusieurs dispositifs, notamment : la donation simple, la donation-partage ou la donation en démembrement de propriété. Faites-vous accompagner pour choisir le bon format. La donation-partage permet par exemple figer définitivement la valeur des parts données le jour du don, contrairement à une donation simple pour laquelle le notaire, au moment du règlement de la succession, réintégrera leur valeur. Autrement dit, si les parts prennent de la valeur au fil des ans, dans un cas l’actif successoral sera réévalué, alors que dans l’autre cas non.

En outre, le don peut se faire en démembrement de propriété. Cela permet de transmettre la nue-propriété de l’investissement tout en conservant l’usufruit. Ainsi, vous continuez à percevoir les revenus générés par vos investissements, tout en les transmettant de votre vivant, et en figeant leur “valeur fiscale” pour la succession au jour du don. En cas de décès, le nue-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts de plein droit, en franchise de droits de succession selon l’Article 1133 du CGI. Le démembrement permet donc une transmission progressive et sécurisée, tout en maintenant un contrôle sur les revenus. Vous pouvez donc opter pour une stratégie de don progressive ; c’est-à-dire, faire des donations régulières en utilisant les avantages fiscaux applicables tous les 15 ans, afin de répartir les donations dans le temps et limiter l’impact fiscal.

Investir en SCPI via une assurance-vie

L’assurance-vie comme enveloppe fiscale avantageuse

L’investissement en SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie représente une stratégie particulièrement avantageuse pour optimiser la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Ce mécanisme combine les avantages des SCPI, qui génèrent des dividendes réguliers, et ceux de l’assurance-vie, qui est un outil privilégié en matière de gestion et de transmission patrimoniale.

Au décès de l’assuré, le contrat prend fin, et les capitaux (primes et plus-values) doivent être versés aux bénéficiaires désignés dans la clause bénéficiaire. Ensuite, chaque bénéficiaire est libre d’utiliser les fonds comme il le souhaite, que ce soit pour réinvestir dans une nouvelle assurance-vie ou tout autre placement financier.

Les abattements

L’imposition en cas de transmission dépend de l’âge du souscripteur au moment de son versement. Un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, pour les versements effectués avant les 70 ans de l’assuré s’applique. Autrement dit, pas de fiscalité pour les bénéficiaires pour des sommes inférieures à 152 500 euros pour tous les versements effectués avant les 70 ans du souscripteur. Au-delà de cet abattement, les capitaux sont taxés à un taux préférentiel de 20 %, jusqu’à 700 000 €, et à 31,25 % au-delà. De plus, seuls les montants excédant 30 500 € sont imposés, et les plus-values générées ne sont pas soumises aux droits de succession ; donc seuls les versements sont taxables.

La désignation des bénéficiaires

D’autre part, l’assurance-vie permet également une grande flexibilité en matière de désignation des bénéficiaires. Vous avez en effet la possibilité de choisir librement les bénéficiaires de votre contrat, qu’il s’agisse de membres de votre famille, de proches, ou même de personnes extérieures à votre cercle familial ; sans que la réserve héréditaire n’ait besoin d’être respectée, car les capitaux transmis via l’assurance-vie ne font pas partie de l’actif successoral. De plus, la désignation des bénéficiaires peut être modifiée à tout moment durant la durée du contrat, ce qui vous permet d’ajuster votre succession en fonction de l’évolution de votre situation personnelle ou familiale.

Attention, si les héritiers réservataires (enfants, conjoint, etc.) ne sont pas désignés comme bénéficiaires de ces contrats, ils n’ont aucun droit direct sur les capitaux de l’assurance-vie. Toutefois, ils peuvent contester cette situation s’ils estiment que les primes versées sur les contrats d’assurance-vie ont été “manifestement exagérées” par rapport au patrimoine global du défunt. Si un tribunal juge que les primes sont excessives, les héritiers réservataires peuvent demander une réintégration partielle des capitaux du contrat dans la succession, afin de réclamer leur part de la réserve héréditaire. Enfin, si l’assuré n’a désigné aucun bénéficiaire spécifique dans son contrat (ou si les bénéficiaires désignés sont décédés ou renoncent à leur part), alors les capitaux de l’assurance-vie retombent dans l’actif successoral. Dans ce cas, ils seront soumis aux règles classiques de la succession, y compris celles de la réserve héréditaire, et seront partagés entre les héritiers légaux conformément à la loi.

La transmission des parts de SCPI nécessite une approche personnalisée et une bonne compréhension des mécanismes fiscaux et juridiques. Un conseiller en gestion patrimoniale (CGP) peut vous aider à élaborer une stratégie sur mesure, et choisir les bons mécanismes d’optimisation, en tenant compte de votre situation familiale, de vos objectifs patrimoniaux, et des spécificités liées à la succession. Une planification anticipée permet de sécuriser la transmission de vos investissements en SCPI tout en optimisant les aspects fiscaux et financiers.

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