Les sociétés de gestion de SCPI

Investir en SCPI, c’est avant tout confier la gestion de son placement immobilier à des professionnels de l’investissement immobilier locatif et de la gestion locative, tout en suivant la réglementation des SCPI. Aussi bien pour de l’immobilier d’entreprise que pour de l’immobilier résidentiel.

Ces entreprises sont appelées des sociétés de gestion de SCPI.

Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants.

Une société de gestion de SCPI a pour but :

• d’administrer et de décider de la politique d’investissement
• d’assurer la gestion locative, comptable et financière
• de ventiler la distribution des revenus locatifs
• et d’informer les sociétaires de la SCPI.

Décider de la stratégie d’investissement

Chaque société de gestion dispose d’une équipe dédiée à la stratégie d’investissement. Les principaux éléments décidés en interne sont :

• Quels sont les actifs immobiliers ciblés en fonction du contexte de marché ? (bureaux, commerces, locaux d’activité, résidentiel, ephad, hôtels, centre médicaux etc…)
• Quels sont les emplacements privilégiés ? (en France et / ou à l’étranger)
• Quels sont les biens immobiliers à arbitrer ?

Ces équipes jouent un rôle important dans la capacité de la SCPI à maintenir voire à augmenter au fil des ans les loyers versés aux porteurs de parts.

Assurer la gestion locative

En SCPI, la proximité des relations avec les locataires est primordiales. Plus les gestionnaires sont proches des locataires, plus ils pourront anticipés les éventuels départs pour limiter l’augmentation de la vacance locative.  Ce sont les équipes de gestion locative qui s’occupe de la négociation des baux commerciaux et qui sont en charge de répondre aux attentes des locataires.

Ventiler la distribution des revenus locatifs

La société de gestion doit chaque année faire des arbitrages entre :

• le revenu versé aux porteurs de parts
• le montant des loyers mis en réserve (Report A Nouveau ou RAN)
• le montant des provisions pour gros entretiens PGE à constituer

Ces arbitrages sont effectués en fonction des recettes locatives de la SCPI et de ses charges.

Informer les associés de la SCPI

C’est une des obligations règlementaires imposée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. Le droit d’information des associés. Ce dernier se formalise grâce à la publication de bulletins d’information (semestriels ou trimestriels) et un rapport d’activité annuel complet reprenant notamment :

• les investissements et cession intervenus au cours de l’année
• l’activité locative (taux d’occupation, principales entrées et sorties, poids des locataires etc..)
• Le compte de résultat et bilan financier de la SCPI
• listing complet et détaillé du patrimoine immobilier de la SCPI
• le rapport du conseil de surveillance

Ce sont les associés ou porteurs de parts qui sont propriétaires des parts de la SCPI. La société de gestion n’assure qu’un rôle de gérant de la SCPI agissant dans l’intérêt des associés et n’est donc pas propriétaire des actifs de cette SCPI.  Si les associés ne sont pas satisfait de la politique de gestion, ils peuvent demander à changer de gestionnaire.

La loi fixe le cadre réglementaire s’appliquant aux sociétés de gestion de SCPI. En effet, l’investissement SCPI est régie par les dispositions légales et réglementaires du code civil, du code monétaire et financier et de la réglementation de l’Autorité des marchés financiers.

Aussi, les entités qui encadrent et contrôlent la gestion des SCPI sont les suivantes :

• L’Autorité des marchés financiers (AMF)

Chaque société de gestion doit disposer d’une agrément délivré par l’AMF. L’autorité régulatrice est notamment chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI. Elle veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes ces sociétés.

• L’Assemblée générale de la SCPI

L’Assemblée générale des associés est l’organe principal d’une SCPI. C’est lors de ces assemblées générales que sont prises les décisions importantes. Elle peut par exemple révoquer la société de gestion dans ses fonctions. Elle a aussi pour rôle de désigner les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier. Elle détermine également les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer la capacité d’emprunt maximum de la SCPI. Enfin, elle approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa société de gestion et peut modifier les statuts de la SCPI.

• Le Conseil de surveillance de la SCPI

Le conseil de surveillance d’une SCPI est en général composé de 7 à 12 associés. Ses membres sont des associés, élus en assemblée générale ordinaire pour une durée généralement de 3 ans. Le conseil de surveillance a pour d’assister et de contrôler les actes de gestion. Le président du conseil de surveillance doit présenter annuellement un rapport de mission qui est annexé au rapport annuel.

• Les commissaires aux comptes

Le commissaire aux comptes contrôle les comptes annuels pour les certifier. Il est désigné par l’assemblée générale des associés pour une durée de 6 ans

• L’évaluateur immobilier

L’expert immobilier est un professionnel bénéficiant d’un agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF) pour l’exercice de son activité auprès des sociétés de gestion de SCPI. C’est lui qui estime la valeur des immeubles afin que que l’expert comptable puisse établir la valeur vénale de la SCPI (ou valeur d’expertise). Cette valeur d’expertise servira également de base de calcul pour déterminer la valeur de reconstitution, valeur référence permettant à la société de gestion de fixer le prix de souscription des SCPI à capital variable ou lors des augmentations de capital d’une SCPI à capital fixe. Notons que l’expert immobilier est désigné par l’assemblée générale ordinaire pour une durée de 6 ans.

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• L’AMF et son rôle
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