SCPI Praemia REIM : Une baisse de prix pour quatre fonds, reflet d’un marché immobilier à deux vitesses

En ce début d’année 2025, Praemia REIM a annoncé une réduction des prix de souscription pour quatre de ses SCPI : Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce et Patrimmo Croissance Impact. Cette décision illustre les défis actuels du marché immobilier tout en confirmant un secteur à deux vitesses, où certains acteurs maintiennent leur trajectoire ascendante.

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Une décision motivée par un marché en mutation

Après une année 2024 marquée par quatre baisses consécutives des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), le marché immobilier amorce un nouveau cycle. La BCE, en abaissant son taux de dépôt à 3 %, cherche à soutenir une reprise progressive des transactions immobilières. Cependant, les expertises immobilières de fin d’année ont révélé des évolutions disparates au sein des différentes classes d’actifs.

Le segment des bureaux reste le plus impacté par la crise, affecté par le télétravail et une vacance élevée. En réponse, Praemia a ajusté le prix des parts de ses SCPI pour refléter la valeur réelle de leur patrimoine et se repositionner sur le tunnel réglementaire. Par exemple, Primopierre voit son prix passer de 126 € à 115 €, soit une baisse de 8,7 %. Cette SCPI, spécialisée dans les bureaux franciliens, fait face à une double pression : une demande locative réduite et des besoins importants en rénovation pour répondre aux normes environnementales.

Focus sur les SCPI de Praemia REIM : Baisse des prix et ajustements en 2025

Praemia REIM a récemment annoncé une révision à la baisse des prix de souscription pour quatre de ses SCPI. Ces ajustements reflètent la volonté de la société de gestion d’aligner les prix des parts sur la valeur réelle du patrimoine, tout en répondant aux défis d’un marché immobilier en pleine mutation. Voici un focus détaillé sur chaque SCPI concernée et les raisons derrière ces décisions.

Primopierre : Bureaux sous pression

• Nouvelle valeur de part : 115 € (baisse de 8,7 %, ancien prix : 126 €).
• Contexte : Entièrement investie dans des bureaux, Primopierre est particulièrement affectée par la crise de la demande locative liée à la généralisation du télétravail et la vacance élevée. Les actifs en première couronne parisienne, qui représentent une part importante du portefeuille, sont confrontés à une baisse continue des valeurs.
• Plan d’action :
  • Réduction de l’endettement via un plan d’arbitrage (cession d’actifs non stratégiques).
  • Investissements ciblés dans des rénovations pour relocaliser rapidement certains immeubles vacants.
• Distribution 2024 : 6,38 €/part (réajustée par rapport aux prévisions initiales).

Primopierre est un exemple de SCPI touchée par une double crise : structurelle (changement des usages de bureaux) et conjoncturelle (hausse des taux et nouvelles normes environnementales).

Primovie : Santé résiliente, bureaux sous pression

• Nouvelle valeur de part : 164 € (baisse de 11,35 %, ancien prix : 185 €).
• Contexte : 84 % du portefeuille de Primovie est dédié à l’immobilier de santé, un secteur qui montre une grande résilience grâce aux tendances démographiques de long terme. En revanche, la poche bureaux (16 % du patrimoine) a subi une dévalorisation importante, affectant la valeur globale de la SCPI.
• Plan d’action :
  • Désendettement via un plan d’arbitrage.
  • Réduction progressive de l’exposition aux bureaux pour renforcer la résilience du portefeuille.
• Distribution 2024 : 8,36 €/part (conforme aux prévisions)

Primovie reste une SCPI défensive grâce à son positionnement majoritaire sur l’immobilier de santé, mais l’impact de sa poche bureaux souligne les limites de la diversification sectorielle.

Patrimmo Commerce : Le commerce sous pression, mais diversifié

• Nouvelle valeur de part : 160 € (baisse de 9,1 %, ancien prix : 176 €).
• Contexte : Majoritairement investie dans des commerces (92 %), Patrimmo Commerce fait face à un ralentissement de la consommation en France et en Europe. Cependant, les typologies d’actifs comme les retail parks et les pieds d’immeubles restent plus résilientes que d’autres segments commerciaux.
• Plan d’action :
  • Consolidation du taux d’occupation financier par une commercialisation active.
  • Désendettement et constitution d’un fonds de remboursement pour offrir une liquidité supplémentaire aux investisseurs.
• Distribution 2024 : 6,60 €/part (impactée par les charges d’endettement et les franchises de loyers).

Patrimmo Commerce se concentre sur des segments de commerces plus résilients, tout en ajustant son portefeuille pour préserver sa rentabilité à long terme.

Patrimmo Croissance Impact : Une SCPI résolument tournée vers le résidentiel

• Nouvelle valeur de part : 677 € (baisse de 7,7 %, ancien prix : 733 €).
• Contexte : Investie exclusivement en nue-propriété d’immobilier résidentiel, Patrimmo Croissance Impact ne distribue pas de revenus et capitalise entièrement sa performance. La baisse des prix reflète une correction modérée des valeurs immobilières résidentielles, particulièrement en Île-de-France.
• Plan d’action :
  • Ralentissement des acquisitions en attente de la stabilisation des valeurs.
  • Maintien de l’endettement à un niveau très bas pour minimiser les risques.

Patrimmo Croissance Impact se distingue par son modèle de démembrement, offrant une valorisation progressive tout en s’appuyant sur des partenariats avec des bailleurs sociaux.

Primofamily : Résidentiel et hôtellerie préservés

• Valeur de part inchangée : 204 €.
• Contexte : Plus de 50 % du portefeuille est composé d’actifs hôteliers, un segment qui semble avoir terminé sa phase d’atterrissage en 2024. Les actifs résidentiels et commerciaux enregistrent une légère baisse, mais cela n’impacte pas le prix de la part, déjà bien positionné dans le tunnel réglementaire.
• Plan d’action :
  • Renforcement de l’exposition à l’hôtellerie pour maximiser la rentabilité.
  • Maintien des budgets travaux pour préserver l’attractivité des actifs.
• Distribution 2024 : 7,40 €/part (conforme aux prévisions).

Primofamily confirme sa stabilité, soutenue par des fondamentaux solides dans l’hôtellerie et une diversification géographique et sectorielle équilibrée.

Contrastes entre les segments

Les baisses ne sont cependant pas généralisées. Certains segments, comme l’immobilier de santé, montrent une plus grande résilience. La SCPI Primovie, investie à 84 % dans la santé, ajuste son prix de souscription de 185 € à 164 € (-11,35 %), principalement à cause de sa poche bureaux (16 % du portefeuille). En revanche, le résidentiel et l’hôtellerie tirent leur épingle du jeu. La SCPI Primofamily, dont plus de 50 % des actifs sont des hôtels, maintient son prix à 204 €, démontrant la solidité de ce secteur.

Des SCPI en croissance pour 2025

Si certaines SCPI subissent des ajustements, d’autres poursuivent leur trajectoire ascendante. Par exemple, Epsilon 360 et Cœur d’Europe ont vu leur prix de part augmenter dès le 1er janvier 2025. Ces hausses reflètent des fondamentaux solides et des portefeuilles bien diversifiés. Cœur d’Europe, par exemple, bénéficie d’un positionnement stratégique sur des actifs résidentiels européens.

Ce contraste met en évidence un marché des SCPI à deux vitesses. D’un côté, les segments comme les bureaux, confrontés à des défis structurels, et de l’autre, des actifs portés par des tendances sociétales et démographiques de long terme, comme la santé ou le résidentiel, qui continuent de séduire les investisseurs. Nous constatons également beaucoup plus de souplesse pour les nouvelles SCPI comme Iroko Zen qui possède de belles performances depuis quelques années.

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L’investissement en SCPI en 2025 : des opportunités pour les investisseurs

Ces ajustements de prix offrent également des opportunités pour les investisseurs. Les SCPI ajustées, repositionnées à leur valeur de reconstitution, permettent une entrée à des niveaux plus attractifs. En parallèle, les SCPI en hausse témoignent de la capacité de certains secteurs à générer des performances stables dans un environnement économique complexe.

Pour 2025, le marché semble amorcer une stabilisation progressive. Les baisses de taux annoncées par la BCE devraient continuer à soutenir le secteur, réduisant les écarts entre acheteurs et vendeurs. Les investisseurs avisés pourront tirer parti de ce contexte pour diversifier leur portefeuille et saisir des opportunités sur des classes d’actifs adaptées à leur profil de risque.

Le marché des SCPI en 2025 sera très intéressant à suivre. Chez Weelim, nous accompagnons les investisseurs dans l’analyse de ces évolutions pour construire des portefeuilles diversifiés et alignés avec leurs objectifs patrimoniaux.

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