Liste des SCPI de rendement

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif via les SCPI de rendement ; désormais, reste à choisir dans quelle(s) SCPI. Pour ce faire, Weelim vous propose un outil, à savoir, des fiches comparatives détaillées pour les SCPI ouvertes à la souscription auprès de nos experts. Vous y trouverez un ensemble d’informations et d’indicateurs objectifs et factuels à prendre en considération. Nous ne pouvons que vous conseiller d’analyser l’ensemble de ces indicateurs, afin d’avoir une vision globale des performances et stratégies des SCPI, et de considérer ces fiches comme de véritables outils d’aide à la décision avant de souscrire des parts.
Bien entendu, notre équipe Weelim est à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller afin de vous constituer un portefeuille diversifié, en sélectionnant des SCPI complémentaires et performantes. Dès lors, nous allons passer en revue l’ensemble des éléments que vous trouverez dans ces fiches, afin de comprendre leurs caractéristiques et l’importance de les analyser.

Au début de chaque fiche, vous trouverez un tableau qui regroupe les principaux indicateurs de performance et financiers de la SCPI.

Le taux de distribution (TD) et le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de distribution est le premier indicateur mis en avant, car il reflète le rendement locatif de la SCPI et permet de calculer le dividende que chaque associé se voit versé de manière régulière (mensuelle ou trimestrielle). D’ailleurs, notre outil vous permet de classer les fiches par TD, donc par “meilleurs rendements”. Le TD brut est toujours exprimé net de frais et avant impôts. Avant les impôts français, mais aussi les impôts prélevés à la source quand les SCPI détiennent des immeubles à l’étranger par exemple. Ainsi, une SCPI qui affiche un TD brut de 5 %, vous versera un loyer de 5 % du montant que vous avez investi quand elle n’a que des immeubles situés en France. En revanche, quand elle dispose d’un parc immobilier situé à l’étranger, le montant des dividendes qui vous sont versés correspondent au montant brut déduit des impôts à la source payés par la SCPI. Le TD réellement perçu sera alors le TD net. Les SCPI de rendement affichent des performances stables comprises entre 4 et 7 %. En fin de chaque fiche SCPI, vous pourrez comparer les TD de la SCPI sélectionnée, par rapport aux performances moyennes globales du marché des SCPI de rendement.

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur de performance plus complet, qui permet de visualiser l’évolution du prix de retrait sur une durée donnée (3, 5, 10, 15 ans, etc.). Le calcul du TRI prend en compte le prix de souscription, le prix de retrait en fin de période, les dividendes perçus pendant cette période et les frais de souscription supportés par l’investisseur au départ. Une évolution positive du TRI reflète la valorisation positive globale de votre investissement car il tient compte de tous les paramètres de performance après déduction des frais : rendement locatif et plus-value de cession.

Le prix d’une part

Cet indicateur représente le prix unitaire d’une part de SCPI. Il peut aller de 200 à 1 500 € selon les SCPI. Ce n’est pas parce qu’une SCPI a un prix de part supérieur à une autre, qu’elle “coûte” plus cher. Le prix de la part est déterminé dans les statuts au moment de la création de la SCPI. Généralement, quand le prix de souscription est faible, c’est que la société de gestion a la volonté d’avoir un seuil d’accès plus faible pour rendre plus accessible sa SCPI. C’est purement un positionnement commercial.
Ensuite, au fil du temps, ce prix de souscription va évoluer en fonction de la valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Il faut savoir que cette valorisation est soumise à des audits annuels réalisés par des cabinets experts indépendants qui permettent de déterminer la valeur de reconstitution de la SCPI, elle-même valeur de référence pour réviser annuellement le prix de souscription de la SCPI. En effet, le prix de souscription d’une SCPI peut être revu chaque année, et il doit se situer dans une fourchette comprise entre + ou – 10 % de la valeur de reconstitution. C’est ainsi que le prix d’une part est toujours représentatif de la valeur réelle du patrimoine.

Le prix d’une part comprend aussi des frais de souscription (FS) qui représentent généralement 8 à 12 % de ce dernier. Ainsi, pour une SCPI qui affiche des FS de 10 %, si une part coûte 1 000 €, vous investirez réellement 900 € et payerez 100 € de frais de souscription. Mais le rendement annuel vous sera bien versé sur une base de 1 000 euros investis. En fin de chaque fiche SCPI, vous trouverez un tableau et un graphique représentatifs de l’évolution du prix de la part sur une période de 10 ans.

A noter qu’avant d’investir, il faudra prendre connaissance du nombre de parts minimum pour accéder à la souscription afin de savoir quel capital de départ est requis. C’est une des forces de l’investissement en SCPI : son adaptabilité à de nombreux profils investisseurs.

La capitalisation de la SCPI

La capitalisation annuelle d’une SCPI représente le montant total des capitaux collectés par la SCPI depuis sa création. C’est un indicateur intéressant puisqu’il nous donne une idée plus précise de la taille de la SCPI. C’est, pour schématiser, la somme de toutes les collectes annuelles réalisées depuis la création de la SCPI, déduction faite de tous les retraits enregistrés (personnes ayant souhaité vendre). Avoir connaissance de l’évolution de la capitalisation permet de juger de la dynamique de croissance de la SCPI, de sa capacité à développer son patrimoine immobilier. C’est aussi un témoin de sa popularité et de la confiance accordée par les investisseurs. En rapportant la capitalisation d’une SCPI, au nombre d’immeubles qu’elle détient, ça donne une idée de la taille de ces derniers. Une SCPI dont la capitalisation serait de 500 millions d’euros avec 20 immeubles en portefeuille, aura mécaniquement des actifs immobiliers plus importants en taille, qu’une SCPI de même capitalisation avec 50 immeubles en portefeuille.

Les dividendes bruts et nets

Qui dit SCPI de rendement, dit loyers perçus (sauf dans les cadres spécifiques des SCPI de capitalisation ou lors d’une acquisition en démembrement de propriété). Ces loyers peuvent être appelés, dividendes ou revenus. Dans tous les cas, ils sont fiscalement assimilés à des revenus locatifs et ils représentent les sommes que vous percevrez de manière régulière, au même titre que si vous investissiez dans de la pierre en direct.

Ces dividendes peuvent être exprimés en brut, en net ou les deux. Dans tous les cas, le dividende affiché est exprimé après déduction des frais de gestion. Ces frais de gestion, qui sont de l’ordre de 10 à 12 % des loyers bruts, servent à rémunérer l’expertise et le travail fourni par les sociétés de gestion qui gèrent chaque SCPI. La différence entre dividende brut et dividende net relève de la fiscalité prélevée à la source, notamment quand la SCPI détient du patrimoine hors de France. En effet, la SCPI paye généralement un impôt à la source pour le compte de ses associés en application des conventions fiscales internationales entre la France et le pays de situation du ou des immeubles. En fin de fiche, vous pourrez aussi retrouver un tableau représentatif de l’évolution des dividendes bruts perçus sur dix ans.

Le nombre de parts et le nombre d’associés

Le nombre de parts représente la quantité totale de parts émises par la SCPI, tandis que le nombre d’associés correspond au nombre d’investisseurs détenant ces parts. Seuls les associés fondateurs apparaissent dans les statuts de la SCPI, les autres associés sont enregistrés dans le registre des associés qui lui n’est pas rendu public. Aussi, mis en concordances, ces deux indicateurs vous permettront de faire une moyenne du nombre de parts détenues par chaque associé.

La valeur de reconstitution et la valeur de réalisation

Ces deux indicateurs découlent des expériences immobilières annuelles dont nous avons parlé plus haut. La valeur de reconstitution reflète la valeur estimée des actifs immobiliers et financiers détenus par la SCPI. Pour simplifier, on pourrait dire que la valeur de reconstitution représente la valeur que vous auriez à payer pour “reconstituer” la SCPI à l’identique. Elle inclut donc toute la trésorerie disponible dans la SCPI, tous les frais de constitution et d’acquisition du patrimoine. Tandis que la valeur de réalisation représente seulement la valeur marchande des actifs immobiliers.

Le nombre d’immeubles et le taux d’occupation financier (TOF)

Le nombre d’immeubles c’est assez explicite, il s’agit du nombre d’immeubles qui constituent le patrimoine immobilier de la SCPI.

Le taux d’occupation financier mesure quant à lui, la proportion des loyers effectivement perçus par la SCPI par rapport aux loyers théoriques. Un TOF à 97 % signifie que 97 % des biens sont loués et génèrent des loyers. Un TOF proche de 100 % est souvent très rassurant car promet une bonne stabilité des dividendes ; et cela met aussi en évidence l’efficacité de la société de gestion. Pour autant, méfiez-vous de ceux qui vous disent qu’une SCPI qui a 100 % de TOF est une SCPI extraordinaire. Ce n’est évidemment pas le seul critère à prendre en compte. D’autant qu’il est très aisé pour une jeune SCPI de moins de 5 ans d’existence d’avoir un TOF proche des 100 %.

Le report à nouveau (RAN) et la provision pour gros entretien (PGE)

Le report à nouveau est une réserve financière qui permet à chaque SCPI de pallier d’éventuelles fluctuations de TOF et donc de revenus. En cas de baisse des revenus encaissés par la SCPI, par exemple si la vacance locative venait à augmenter, cette réserve permet de ne pas impacter les investisseurs. Cette dernière se construit en prélevant au fil des ans, une petite quote part des revenus (loyers) perçus par la SCPI, non reversés aux investisseurs et à la société de gestion. Le RAN s’exprime en jours ou en pourcentage. Ainsi, une SCPI qui affiche un RAN de 30 jours, aura la capacité de rémunérer l’ensemble de ses investisseurs au TD habituel durant ces 30 jours, même si aucun immeuble n’était loué (TOF à 0 % sur cette période). L’AMF (l’autorité des marchés financiers), n’impose pas de RAN minimum. Choisir une SCPI qui constitue un RAN, c’est donc opter pour une SCPI prudente et soucieuse de protéger ses investisseurs en cas de départ de ses locataires. Vous pourrez retrouver en bas de certaines fiches, un tableau récapitulatif qui vous permet de visualiser le niveau de RAN pour une part détenue.

La PGE est elle aussi une réserve financière (également constituée en prélevant sur les revenus encaissés par la SCPI), qui permet aux SCPI d’assurer le financement des travaux d’entretien. Le principe c’est l’anticipation des gros travaux ; via la tenue d’un calendrier prévisionnel très précis des travaux à réaliser sur cinq ans. Ainsi, si la SCPI a planifié qu’en N+3, elle devra réaliser par exemple la rénovation d’une façade et que cela coûtera X euros (suite à des réalisations de devis), la SCPI dispose de trois ans pour “mettre cette somme de côté”, pour amortir le coût des travaux. En quoi cela vous intéresse en tant qu’investisseurs ? La présence d’une PGE, c’est l’assurance que la SCPI travaille à la préservation de son patrimoine immobilier et par conséquent au maintien ou à la valorisation positive de sa valeur, ainsi qu’à la satisfaction des locataires (et donc du TOF) et aussi l’assurance du caractère prudent et anticipatif de la SCPI.

Une fois passé en revue l’ensemble des indicateurs clés, vous allez trouver au sein de nos fiches, les caractéristiques statutaires principales pour chaque SCPI.

Le type de SCPI

Logiquement dans cette page, vous ne trouverez que des SCPI de rendement. Toutefois, sachez qu’il existe par opposition au SCPI de rendement, des SCPI fiscales, qui ont un objet social et une vocation patrimoniale bien différente.

Vous pourrez également identifier si la SCPI est dite ISR ; c’est-à-dire, si elle est titulaire du Label ISR (Investissement Socialement Responsable). Toutes les SCPI de rendement peuvent obtenir ce label, qui repose sur un ensemble de critères évalués par des organismes indépendants. Si votre souhait est de favoriser des SCPI qui ont des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur politique d’investissement, et de soutenir des pratiques durables dans le secteur immobilier, faites le choix de SCPI ISR.

Aussi, vous pourrez identifier si la SCPI a une dimension internationale. Les SCPI internationales ou européennes, sont des SCPI qui investissent une grosse partie de leur patrimoine en dehors de la France. Choisir ce type de SCPI vous permet de diluer les risques liés à l’économie d’un seul pays et de profiter de spécificités fiscales avantageuses.

L’ouverture du capital

Cette information vous permet d’identifier si une SCPI est actuellement en cours d’augmentation de capital, et donc accessible à la souscription sur le marché primaire. Pour rappel, il existe deux possibilités, soit une SCPI est à capital fixe, soit elle est à capital variable. Pas de panique, il ne s’agit pas du capital que vous apportez en tant qu’investisseur, mais du capital de la SCPI, et de la manière dont vous allez pouvoir acquérir et céder des parts. Une SCPI à capital variable est en permanence ouverte à la souscription,  sur le marché dit primaire. L’idée étant que les entrées et sorties sont ouvertes à tout moment. Si un investisseur se sépare de part(s) en effectuant une demande de retrait, la SCPI les rachète (ce qui provoque une réduction de capital) ou bien, cette demande de retrait est compensée par un nouvel entrant (un nouveau souscripteur qui achète ces parts).

Une SCPI à capital fixe a quant à elle, une limite de capital à ne pas dépasser ; d’où le terme fixe. Ainsi, si un investisseur se sépare de part(s), la cession se fait systématiquement sur un marché dit secondaire en émettant un ordre de vente. Donc en tant qu’investisseur… pour acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe, il faut attendre l’organisation par la société de gestion d’une période de confrontation des offres sur le marché secondaire (qui peut se tenir de manière très régulière, comme toutes les semaines pour certaines SCPI) ; ou une période d’ouverture de capital (car les SCPI à capital fixe, peuvent ouvrir périodiquement leur capital pour développer leur patrimoine). Aussi, la liquidité des parts en cas de cession peut être plus faible dans le cadre de SCPI à capital fixe.

Catégorie et société de gestion

Ensuite vous retrouverez la catégorie à laquelle appartient la SCPI. C’est une information importante car elle permet de comprendre dans quel(s) secteurs immobiliers elle investit principalement. La composition de son patrimoine en somme. En effet, une SCPI peut être “spécialisée” ou “ thématique” dans un secteur immobilier particulier (commerces, bureaux, santé, logistique, résidentiel, etc.) ou au contraire “diversifiée”, et faire le choix d’investir dans des actifs issus de divers secteurs.
Aussi, sera porté à votre connaissance, la société de gestion chargée de la gestion de la SCPI et vous pourrez accéder à de plus amples détails en bas de fiche sur cette société gestionnaire. À noter qu’une même société de gestion supervise souvent plusieurs SCPI, il n’est donc pas anormal de retrouver le même nom sur plusieurs fiches.

Versements programmés

Enfin, cette dernière caractéristique vous permet de savoir si la SCPI vous offre la possibilité de faire évoluer votre investissement de manière automatique, régulière et récurrente. C’est un outil de gestion de votre investissement qui vous permet d’apporter un capital de départ, et de faire croître votre investissement au fur et à mesure du temps, si vous êtes satisfait des rendements, du fonctionnement, etc. Ces versements programmés peuvent prendre plusieurs formes ; en réinvestissant de manière automatique les dividendes perçus (dès lors qu’ils représentent la somme correspondante au prix d’une part), ou en programmant des versements spécifiques en précisant en amont leur montant et périodicité (par exemple 50 ou 100 euros tous les mois). Les conditions varient en fonction de chaque SCPI, notamment en ce qui concerne le minimum d’investissement requis pour accéder à cette option. À noter qu’il est possible de mettre fin à cette option à tout moment sans frais.

À ce niveau de la fiche SCPI, vous avez déjà un lot d’informations solides. Ensuite, les experts Weelim ont réalisé une présentation plus détaillée de chaque SCPI. Ainsi, vous retrouverez des détails sur les indicateurs précédemment abordés et aurez plus amples informations sur l’histoire de la SCPI ; sur sa stratégie d’investissement, à savoir la typologie et la localisation des biens ; sur ses valeurs, etc.

Voici une donnée importante, qui vous permettra d’évaluer la pertinence de l’investissement dans la SCPI par rapport à votre tolérance au risque et à vos objectifs financiers (en d’autres termes, à votre profil investisseur).
En effet, l’indice de risque permet de situer sur une échelle de 1 à 7, le risque de perte en capital. Les SCPI sont généralement positionnées sur un indice de risque à 3 sur 7. Mais certaines peuvent afficher un 4 sur 7 du fait de leurs investissements dans des pays hors zone euros, avec le risque de devise que cela présente.

L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 ans, et il prend en compte plusieurs facteurs, à savoir, le risque locatif (probabilité de vacance locative des biens) ; le risque du marché (sensibilité des biens détenus aux évolutions du marché immobilier et financier) ; le risque de liquidité (la liquidité des ventes sur le marché secondaire) ; le risque opérationnel (les capacités de gestion de la société de gestion). Cet indicateur reste un indicateur, et ne présage pas les performances futures de votre investissement liés aux fluctuations du marché ou à la gestion de la SCPI.

Vous voici désormais arrivé au bout d’une fiche descriptive d’une SCPI de rendement ouverte à la souscription auprès de vos experts en gestion de patrimoine, Weelim. Vous avez donc connaissance pour chacune d’entre elles, des performances passées, de la stratégie d’investissement, et du niveau de risque. Certaines vous attirent probablement, pensez à envisager votre investissement de manière diversifiée, c’est la clé pour un investissement à la fois prudent et opportuniste. Notre équipe est là pour vous aider à comprendre les tenants et aboutissants de chaque SCPI, à évaluer leur adéquation avec vos objectifs financiers et à construire une stratégie d’investissement sur mesure. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé en cohérence avec vos attentes et votre profil investisseur.

A lire aussi :

• SCPI capital fixe / capital variable
• SCPI internationale