SCPI de rendement

Il existe plusieurs types de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) que nous pouvons grossièrement séparer en deux catégories. Les SCPI de rendement (avec de nombreuses sous catégories) et les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement s’adressent en priorité à des investisseurs désireux de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur. Les SCPI fiscales sont quant à elles, destinées à ceux qui souhaitent privilégier la réduction de leur fiscalité. Nous nous intéresserons ici aux SCPI de rendement.

On appelle SCPI de rendement toutes les SCPI dont l’objet social consiste en l’acquisition directe ou indirecte d’un patrimoine immobilier locatif principalement composé de biens professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique, locaux d’activités, centres médicaux, etc.). Elles ont une durée de vie de 99 années prorogeables et se classent en deux catégories : les SCPI de distribution et les SCPI de capitalisation (ou de plus-value).

Ceci, par opposition aux SCPI fiscales qui intègrent dans leur objet social l’éligibilité à un dispositif de défiscalisation (réduction d’impôt ou diminution de la base taxable), réduisant le champ d’investissement à une certaine typologie d’actif permettant cette éligibilité. Exemple, pour les « SCPI Malraux », l’objet social précisera que la SCPI a pour « objet exclusif, dans le cadre de l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts, communément dénommée « Dispositif Malraux », l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles locatifs à restaurer de façon complète et situés en France. ».

La souscription de parts de SCPI de rendement

Investir dans une SCPI de rendement revient à acquérir une ou plusieurs parts d’une SCPI et ainsi devenir “copropriétaire” de l’intégralité du parc immobilier détenu par cette société civile, au même titre que les autres porteurs de parts. En découle un des avantages puissants des SCPI de rendement : la mutualisation du risque.
La SCPI est gérée par une société de gestion. Cette dernière peut avoir la gestion de plusieurs SCPI, et a notamment pour mission de fixer les conditions d’accès pour chacune d’entre elles. Elle détermine alors :

• le prix de souscription : il est de l’ordre de 150 à 1 500 € la part selon les SCPI. Ce prix est fixé en fonction notamment des valeurs d’expertise des immeubles détenus par la SCPI et il comprend des frais de souscription qui sont de l’ordre de 8 à 12 % TTC selon les SCPI ;
• le minimum de souscription : il peut être d’une ou plusieurs parts selon les SCPI ;
• le délai de jouissance : il correspond au délai pendant lequel les investisseurs ne touchent pas de loyer. Il est généralement de 3 à 6 mois selon les SCPI. Ce délai est adapté au rythme de collecte de la SCPI et à sa politique d’investissement. Souvent, lors d’un achat sur le marché secondaire (dans le cadre de SCPI à capital fixe, que nous détaillerons juste après dans cette page), ce délai de jouissance est de 0 jours.

Les modalités d’acquisition de part(s)

Le placement en SCPI de rendement s’adapte à différents profils d’investisseurs et répond à plusieurs stratégies d’investissement. Ceci du fait de son accès possible via différents moyens :

• au comptant : donc en utilisant votre épargne disponible, soit en direct (c’est-à-dire en signant un bulletin pour devenir associé de la SCPI en passant par Weelim), soit via un contrat d’assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PERin (dans ce cas, les parts de SCPI seront considérées comme des Unités de Comptes au même titres que d’autres fonds de diversification dans votre placement assurantiel). Cette option offre la pleine propriété des parts immédiate aux investisseurs ;
• à crédit : en effet, tout comme un investissement dans la pierre classique, vous pouvez acquérir des parts de SCPI en usant d’un crédit bancaire. C’est néanmoins possible que pour une acquisition en direct. Les loyers perçus pouvant servir à rembourser tout ou partie des échéances du crédit immobilier concerné.
• en démembrement temporaire (ou nue-propriété) : cette option (accessible au comptant ou à crédit) donne un avantage supplémentaire à l’investisseur, car il va bénéficier d’une décote (une réduction du prix de souscription). Cette réduction sert à compenser la non perception de dividendes durant une période donnée (définie au moment de l’acquisition) ; à l’issue de laquelle l’acquéreur jouira de la pleine propriété de ses part(s). Cette durée de démembrement peut s’étaler de 3 à 15 ans. Les durées les plus fréquentes sont 5, 7 et 10 ans. Et plus la durée de démembrement est importante, plus la décote l’est également.

L’assurance de revenus réguliers et stables

Comme nous l’avons évoqué en introduction, investir dans une (ou plusieurs) SCPI de rendement permet de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur (ce dernier cas est propre à une acquisition en démembrement de propriété que nous aborderons en fin de cette page conseil). En effet, le fondement de ce placement est d’acquérir, en souscrivant des parts sociales d’une structure existante, un patrimoine immobilier loué et de percevoir des loyers proportionnellement aux nombres de parts détenues (et du montant investi au départ). C’est pourquoi on parle d’investissement en Pierre Papier (“papier” pour “parts sociales”). Ces loyers, aussi appelés dividendes ou revenus locatifs, sont reflétés par le taux de distribution (ou les rendements) affiché par chaque SCPI. En effet, une SCPI de rendement affichant un taux de distribution (TD) de 5 % par exemple, reverse 5 % du prix de souscription par part à chaque associé (ou souscripteur). En outre, une des forces des SCPI de rendement, est d’afficher des performances stables depuis plusieurs dizaines d’années.

Gestion professionnelle et déléguée du patrimoine

Le second fondement des SCPI de rendement est de permettre aux investisseurs d’investir dans la pierre, sans soucis de gestion. En effet, une SCPI de rendement est gérée par une société de gestion qui se charge de l’ensemble de la politique d’investissement (choix des immeubles à acheter ou à vendre) et de la gestion administrative et locative. Ainsi, pas de recherche de locataires, de supervision de travaux ou autre. En contrepartie, quand vous percevez vos loyers, ils sont net de frais de gestion. Ces derniers représentent généralement entre 10 et 12 % des loyers bruts encaissés par la SCPI de rendement, et servent à rémunérer l’expertise et le savoir-faire des sociétés de gestion et votre tranquillité d’esprit.

Accès à de l’immobilier tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques

Nous l’avons évoqué, le portefeuille des SCPI est principalement constitué d’actifs dont les locataires sont des professionnels de divers secteurs (bureaux, commerces, restauration, santé, logistique, etc.). Ce qui permet à tout investisseur, un accès “simplifié” à de l’immobilier professionnel, mais aussi à de l’immobilier d’habitation parfois (plus rarement). La diversification des emplacements et la diversité des profils de locataires, sont en soi des leviers puissants qui favorisent la stabilité voire la progression dans le temps des loyers versés aux souscripteurs des parts. D’autant plus que les baux commerciaux ou professionnels sont généralement de plus longue durée que dans le résidentiel. Enfin, de manière générale, les SCPI disposent d’actifs immobiliers diversifiés (bien qu’il existe des SCPI spécialisées), avec des actifs dans des secteurs distincts et complémentaires. C’est pour cela que l’on parle de mutualisation du risque, car une SCPI diversifiée permet de minimiser l’impact d’une éventuelle sous-performance d’un secteur spécifique.

En outre, pour une épargne diversifiée, vous pouvez faire le choix d’investir dans des SCPI de différentes typologies (en acquérant des parts d’une SCPI spécialisée dans les bureaux et commerces et d’autres parts dans une société diversifiée qui possède également des bureaux et commerces mais aussi des établissements de santé, officines ou encore entrepôts logistique par exemple).

Cadre réglementaire

Les sociétés de gestion sont soumises à des obligations réglementaires surveillées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), notamment en ce qui concerne la communication d’un certain nombre d’informations, et ce, tout au long de la vie de votre placement. Tout d’abord, les sociétés de gestion ont une obligation d’information. Elles doivent en effet vous communiquer chaque année, à minima deux bulletins d’information semestriels et un rapport d’activité annuel. En tant qu’associé, vous pourrez notamment retrouver dans ces documents, les comptes de la SCPI, plusieurs indicateurs, ainsi que la liste détaillée de son patrimoine (des biens immobiliers qu’elle possède). Ensuite, tous les ans au mois de mai, les associés reçoivent un document d’aide à la déclaration d’impôt sur le revenu sur laquelle figure :

• le montant des revenus fonciers perçu de source française et, le cas échéant, de source étrangère ;
• la quote part des revenus correspondant à des intérêts ;
• le montant des charges à déduire ;
• des détails en fonction des options d’imposition choisie : micro-foncier et régime réel.

Au sein des SCPI de rendement, il y deux moteurs de performance : le patrimoine immobilier et le rendement locatif ; qui donnent lieu à deux indicateurs clés qui, analysés ensemble, reflètent les performances réelles de la SCPI de rendement sélectionnée.

La valorisation du patrimoine immobilier

La valorisation du patrimoine est représentée par la VPM (Variation du Prix Moyen) d’une part. Elle représente l’évolution du prix de souscription sur une année. Le calcul de ce taux de variation se fait ainsi : prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 /(divisé) par prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

Une SCPI qui présente une hausse régulière de son prix de part, laisse présager une plus value immobilière potentielle intéressante pour son détenteur au moment de sa cession. Par ailleurs, une valorisation positive du prix de la part est généralement représentative d’un patrimoine immobilier judicieusement sélectionné par la société de gestion, car enclin à prendre de la valeur au fil des ans.

Le rendement locatif du parc immobilier

Le rendement locatif est quant à lui, représenté par le TD (Taux de Distribution). Il se calcule en divisant le dividende versé au titre de l’année N par le prix de la part acquéreur au 1er janvier de cette même année. C’est généralement le premier indicateur analysé et le premier mis en avant par les SCPI. C’est ce fameux TD qui affiche des performances stables et régulières dans le temps, comprises entre 4 et 7 % selon les SCPI et qui permet d’établir un classement des SCPI par rendement. Ainsi, les gestionnaires verseront aux associés X % par part détenues, et ce, de manière mensuelle ou trimestrielle selon les acteurs.

Les SCPI de capitalisation

Les SCPI de capitalisation, bien que ne distribuant aucun revenu locatif, font bien partie de la grande famille des SCPI de rendement. N’ayant pas de TD à afficher (et donc de rendements), leurs performances s’expriment uniquement via l’évolution de leur VPM respective.

Petit retour sur cette typologie de SCPI : Les SCPI de capitalisation, autrement appelée de valorisation ou de plus-value, répondent à des objectifs patrimoniaux spécifiques. En effet, bien que vous ayez la pleine propriété des parts acquises, vous ne percevrez pas de revenus locatifs. Car l’objectif de ces SCPI est de mettre en place des stratégies d’investissement spécifiques, ciblant des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation ou décotés, dégageant peu ou pas de revenus locatifs. Ce patrimoine a donc vocation à prendre de la valeur sur le long terme, pour dégager une plus-value plus importante à la sortie que les autres SCPI de rendement (les SCPI de distribution en l’occurrence). Cette plus-value “excédentaire” lors de la cession des parts, permettra de couvrir l’absence de loyers. Ces SCPI seront plus adaptées à des profils cherchant à diminuer leur fiscalité, ou cherchant à diversifier leur patrimoine sans nécessairement avoir besoin de compléments de revenus. Demandez conseil à un de nos experts en gestion de patrimoine.

Les SCPI Internationales ou SCPI Européennes

Les SCPI internationales (appelées aussi SCPI Européennes) sont des SCPI qui ont pour particularité de détenir une grande partie de leur patrimoine en dehors de la France (en Europe et parfois même en dehors du continent européen) . Elles présentent deux principaux avantages : une diversification géographique des investissements (et donc une dilution des risques liés aux fluctuations économiques du pays), et une fiscalité avantageuse sur le traitement fiscal des revenus fonciers ; les revenus issus des biens étrangers n’étant soumis qu’aux prélèvements sociaux. Investir dans une SCPI Europe est pertinent dans le cadre d’une stratégie diversifiée ; demandez conseil à nos experts Weelim, c’est l’assurance de bénéficier de conseils personnalisés, objectifs et de faire les meilleurs choix.

Les SCPI ISR

Depuis l’été 2020, les SCPI ont elles aussi leur label ISR (Investissement Socialement Responsable). Investir dans la pierre papier, sans aucun souci de gestion avec une dimension responsable, tout en bénéficiant de tous les avantages des SCPI de rendement, c’est donc désormais possible. Toutes les SCPI peuvent obtenir le Label sous réserve de présenter un dossier et de répondre aux exigences de ce dernier.

Les SCPI sans frais

Les SCPI sans frais sont aussi apparues en 2020 et ont la particularité de ne pas avoir de frais de souscription lors de l’acquisition des parts. Une aubaine direz-vous ? Oui en théorie, mais en y regardant de plus près les SCPI sans frais affichent des frais de gestion plus élevés que leurs homologues. Elles ont une structures de frais différente des autres SCPI mais ne sont pas à proprement parlé « sans frais ». Ainsi, dans une stratégie d’investissement à très long terme, la récurrence des frais de gestion peut réduire la performance globale de votre investissement. Il faudra donc analyser ces SCPI au cas par cas, pour évaluer l’intérêt ou non d’y investir, dans votre cas spécifique. Faites-vous accompagner par un de nos experts patrimoniaux pour faire les bons choix.

SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences ?

Les SCPI de rendement peuvent être dénommées comme étant à capital fixe ou variable. Mais qu’est-ce que cela signifie ? SCPI à capital variable ne signifie pas que le prix de la part peut varier et fluctuer en fonction de l’offre et la demande. Cela signifie que la SCPI peut faire évoluer son capital à tout moment, en rachetant ses propres parts ou en en émettant de nouvelles, pour permettre à un associé de sortir. Donc, quand un associé se retire (cède ses parts), la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souhaitent souscrire. C’est ce qui fait la différence entre une SCPI à capital variable et fixe. Un plafond statutaire maximum existe néanmoins, mais celui-ci peut être augmenté sur vote de l’assemblée générale.
Une SCPI à capital fixe a quant à elle, a un montant maximum des souscriptions possibles (capitalisation) fixé dès l’origine dans ses statuts. Une fois le montant de ce dernier atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, sous réserve d’approbation par l’assemblée générale des associés. La revente des parts d’une SCPI à capital fixe se fera automatiquement en passant par le marché secondaire. Ainsi, pour entrer au capital d’une SCPI de ce type, il faut soit passer par un marché secondaire, soit attendre une période de capitalisation.

Retrouvez ici la liste des SCPI de rendement.
Vous pourrez notamment établir un classement des SCPI de rendement en fonction :

• de leur taux de distribution ;
• par ordre alphabétique ;
• ou en fonction de leur prix de souscription.

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