SCPI à rendement mensuel : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir

Vous souhaitez générer des revenus réguliers et passifs sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier en direct ? Vous vous renseignez donc sur la performance et le rendement d’investissement en SCPI. Peut-être même que vous découvrez l’existence des SCPI aujourd’hui ! Quel que soit votre degré de connaissance de ces produits de placement, sachez que chaque SCPI est libre de distribuer ses dividendes de manière annuelle, trimestrielle ou mensuelle. La plupart des SCPI versent les revenus aux associés de façon trimestrielle, c’est la pratique la plus courante ; mais de plus en plus d’entre elles optent pour un versement mensuel. Dans ce guide, découvrez le fonctionnement des SCPI à rendement mensuel et comment optimiser la gestion de ces revenus réguliers, notamment du point de vue fiscal.

Le rendement mensuel des SCPI correspond aux revenus locatifs versés chaque mois aux investisseurs. Ces versements sont effectués et calculés par la société de gestion de chaque SCPI, en fonction des loyers perçus et proportionnellement au capital que vous avez investi.

Les sociétés de gestion de SCPI expriment ce rendement mensuel en euros versé pour une part détenue. On parle de dividende ou de loyer mensuel ; comme pour un loyer d’investissement locatif.

Différence entre les rendements mensuels et la performance (ou la rentabilité) annuelle

Il est important de différencier le rendement d’une SCPI, de la performance globale d’une SCPI : les rendements mensuels constituent un mode de distribution, qui n’affecte pas la rentabilité globale du placement. Pour une même SCPI, que les dividendes soient versés mensuellement ou trimestriellement, la rentabilité du placement à la fin de l’année reste la même.

Cette rentabilité étant déterminée par le Taux de Distribution (TD), qui est calculé sur une base annuelle et prend en compte la totalité des revenus générés par la SCPI au cours de l’année, par rapport au prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Aussi, pour déterminer la performance globale de la SCPI, il convient d’ajouter à ce taux, la valorisation éventuelle des parts au cours de l’année. Pour conclure sur ce point, le rendement mensuel donne donc une information sur le revenu que vous percevez tous les mois, c’est donc un un indicateur sur les flux de trésorerie versés à votre profit ; tandis que le TD annuel est un indicateur de performance.

Supposons que vous investissiez 20 000 € dans une SCPI avec un TD annuel de 6 % : Votre investissement génère un rendement total de 1 200 € pour l’année (6 % de 20 000 €). Si cette SCPI propose des versements mensuels, vous recevrez environ 100 € chaque mois (1 200 € divisés par 12). Ainsi, les 100 € mensuels constituent le mode de distribution choisi, tandis que le rendement annuel de 6 % correspond à la rentabilité réelle de votre investissement. À nouveau, la mensualisation des dividendes ne change en rien la performance annuelle de la SCPI, qui est toujours calculée sur la base d’un rendement annuel. Ce choix permet simplement de lisser les revenus dans le temps pour répondre aux besoins de trésorerie de l’investisseur.

Les mécanismes de versement mensuel

Les SCPI à dividendes mensuels font donc le choix de distribuer les loyers issus des actifs immobiliers sous-jacents loués (bureaux, commerces, etc.) de leur parc immobilier, de manière régulière. C’est la société de gestion de la SCPI qui veille à organiser le versement mensuel pour assurer la régularité des flux financiers aux associés. Ces dividendes sont versés après déduction des frais de gestion et des charges de fonctionnement de la SCPI. Vous n’avez donc rien à faire, c’est la société de gestion qui s’occupe d’absolument tout. Si vous souhaitez recevoir des dividendes mensuels, la seule chose dont vous devez vous assurer est d’investir dans une SCPI qui propose cette option.

Avantages du rendement mensuel pour les investisseurs

Opter pour un rendement mensuel est particulièrement intéressant si vous cherchez un revenu complémentaire stable, notamment si vous êtes à la retraite ou pour financer des dépenses courantes. C’est aussi une excellente option si vous débutez en SCPI. Cette fréquence peut avoir d’autres avantages comme la gestion de trésorerie.

Certaines SCPI se distinguent par leur rendement mensuel et leur régularité dans la distribution des dividendes. Parmi elles, figurent des SCPI telles que :

– Iroko Zen : Connue pour sa stratégie innovante, diversifiée et 100 % digitale, son objectif de distribution est supérieur à 6 % par an ;
– Corum Origin : SCPI diversifiée à l’international, connue pour sa stratégie opportuniste. Créée en 2013, elle a toujours versé plus de 6 % par an de performance à ses associés ;
– Remake Live : SCPI récente, axée sur l’immobilier dans différents secteurs, elle dispose notamment d’une poche dite “sociale” à hauteur de 10 % du portefeuille et propose un rendement attractif et régulier, supérieur à 6 % ;
– Epsilon 360° : SCPI axée sur des actifs immobiliers tertiaire de petite taille dits “smallcaps” (d’une valeur comprise entre 800 000 euros et 2,5 millions d’euros) et labellisée ISR, qui promet un rendement annuel de 6 % aux investisseurs.

Vous trouverez ci-dessous les SCPI à distribution mensuelle qui affichent les meilleurs rendements. Attention à ne pas confondre meilleurs rendements avec meilleures SCPI, d’autres paramètres que le rendement doivent être évalués avant d’investir. Aussi, les performances passées ne présagent pas les performances futures et tout investissement comporte des risques.

Certaines SCPI proposent de réutiliser les dividendes mensuels pour acquérir de nouvelles parts, afin de créer un mécanisme de capitalisation. Ce processus, souvent appelé « effet boule de neige », permet de bénéficier d’un rendement cumulé au fil du temps. En réinvestissant régulièrement les dividendes, vous augmentez progressivement votre nombre de parts, et par conséquent, le montant total de vos revenus futurs. Cette approche vous permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier, en acceptant de ne pas percevoir immédiatement de flux de trésorerie.

Attention néanmoins, même si les dividendes mensuels sont directement réinvestis en parts de SCPI, les revenus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour les particuliers, et celle des produits financiers pour les personnes morales.

Traitement fiscal des dividendes mensuels

La fréquence de versement n’influence pas la fiscalité des revenus. Ainsi, que les rendements soient perçus mensuellement, trimestriellement ou annuellement, l’imposition reste identique. Cependant, le fait de recevoir des revenus mensuels peut simplifier la gestion des acomptes d’impôt pour certains investisseurs, notamment ceux soumis au prélèvement à la source.

Les revenus mensuels des SCPI détenus en direct sont versés sur le compte bancaire de l’investisseur et sont donc disponibles à tout moment. Ces revenus sont imposés comme des revenus fonciers pour les particuliers. Cela implique qu’ils sont ajoutés au revenu global de votre foyer fiscal et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le taux des prélèvements sociaux est fixe à 17,2 % ; le taux d’imposition sur le revenu dépend quant à lui de votre tranche marginale d’imposition (TMI), soit 0, 11, 30, 41 ou 45 % en France. Contrairement à certains placements financiers soumis à la Flat tax (prélèvement forfaitaire unique de 30 %), les revenus de SCPI n’en bénéficient pas, car ils suivent les règles fiscales des revenus immobiliers.

En revanche, si vous détenez des SCPI dans un contrat d’assurance vie, un contrat de capitalisation ou un PERin, les gains ne seront pas imposés tant qu’ils restent investis au sein du contrat. Ils seront taxés au moment du retrait. La fiscalité alors applicable dépendra de l’enveloppe de placement choisie. Rapprochez vous de votre conseiller en gestion de patrimoine pour en discuter.

Optimisation de la fiscalité des revenus mensuels

Pour optimiser la fiscalité des revenus perçus mensuellement, il est possible de mettre en place différentes stratégies.

Une, comme nous venons de l’évoquer, est d’investir en SCPI au sein d’enveloppes fiscales avantageuses comme l’assurance vie, le contrat de capitalisation ou le PERin. Cette stratégie est pertinente notamment si vous êtes imposés dans les tranches élevées. Cependant, le choix des SCPI peut être plus limité.

Une autre stratégie est de sélectionner des SCPI investies hors France (SCPI Européennes ou Internationales) ; les revenus étant alors moins fiscalisés que les SCPI investies à 100 % en France.

Enfin, d’autres stratégies comme la création d’une holding patrimoniale à l’IS pour souscrire les parts de SCPI ou l’acquisition via un emprunt immobilier, peuvent être étudiées en vue d’optimiser la fiscalité applicable aux revenus issus de ce placement immobilier, selon votre profil.

En fin de compte, comme de nombreux choix dans le domaine de l’investissement, le choix entre versements mensuels et versements trimestriels dépend des priorités de l’investisseur ! Les versements mensuels sont adaptés si vous souhaitez percevoir des revenus tous les mois pour financer des dépenses courantes, tout en acceptant une certaine “volatilité” du dividende ; car il se peut en effet, que certains mois vous perceviez plus que d’autres. Les versements trimestriels sont eux plus linéaires.

De plus, le choix de votre SCPI ne doit pas se fonder uniquement sur la fréquence des versements, mais plutôt sur l’ensemble des critères qui composent la qualité de l’investissement. Certes, le versement mensuel peut apporter un confort, mais d’autres éléments essentiels sont à prendre en compte : le TD, le TRI, la solidité et l’expérience de la société de gestion, la diversification du portefeuille immobilier (secteur d’activité, localisation géographique), les perspectives de valorisation des parts, l’historique de performances, la politique de réserves, etc. Ainsi, quels que soient vos objectifs : que vous privilégiez la liquidité des revenus, la capitalisation à long terme ou l’optimisation fiscale, vous devez choisir une SCPI de qualité qui correspond à ces besoins. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner pour faire les choix les plus en accord avec votre profil et vos objectifs à long terme.

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