La réglementation des SCPI sous le contrôle de l’AMF

Une règlemantation qui a évolué au fil des ans

L’immobilier tertiaire (bureaux et commerces principalement) restait traditionnellement une classe d’actif réservée à une élite (institutionnels ou familles fortunées) disposant de gros moyens financiers. En effet, les tickets d’entrée étant élevés (difficile de trouver un bureau bien placé à moins de 1 à 2 M€ aujourd’hui par exemple), le commun des mortels ne dispose généralement pas des moyens nécessaires pour acheter ce type de biens immobiliers. Pourtant, ils présentent bien souvent des rendements plus élevés que l’immobilier résidentiel (à emplacement équivalent) qui lui fait souvent face à des problématiques de stagnation du pouvoir d’achat des ménages qui n’ont pas la capacité de payer des loyers trop élevés.

C’est face à ce constat que des investisseurs aguerris ont décidé au milieu des années 60 de mettre en place un système dans lequel plusieurs investisseurs pourraient mettre en commun leur capacité d’investissement pour se porter acquéreur d’un ou plusieurs actifs immobiliers de bureaux ou de commerces. Ainsi est née la première société civile du marché qui deviendra par la suite la SCPI Epargne Foncière (La Française Reim). À la fin des années 60, on dénombre une vingtaine de sociétés civiles qui ne sont pas encore des SCPI. Devant un tel succès, les pouvoirs publics sont en effet amenés à réglementer ce produit et adoptent la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne.

Par la suite, la loi n°93-6 du 04/01/1993 et le règlement AMF n°94-05 DU 26.08.1994 et N°94-483 du 09/06/1994 viennent élargir l’objet social des SCPI et renforcer la protection des souscripteurs. Puis, au début des années 2000, le régulateur d’est attaqué à une refonte totale du fonctionnement du marché secondaire des SCPI afin d’accroître la liquidité de ce placement avec la loi n°2001-602 du 09/07/2001 le règlement AMF n°°2001-06 du 26/04/2002.

Encore plus récemment, la directive européenne sur les Marchés d’Instruments Financiers (dite “MIF”) qui s’applique aux SCPI et aux OPCI depuis le 1er Novembre 2007. Cette directive vise à offrir une plus grande transparence sur les marchés financiers et une plus grande protection pour les investisseurs. Elle a été renforcée depuis suite à la crise financière de 2008 par de nouvelles réglementations, MIF 2 et PRIIPS, applicables depuis le 3 janvier 2018. Enfin, la Directive AIFM, entrée en vigueur le 22 juillet 2013, impose aux gestionnaires de SCPI et/ou d’OPCI des exigences complémentaires (renforcement des règles de valorisation des SCPI, désignation d’un dépositaire, etc.). Les contraintes réglementaires qui s’appliquent aux OPCI et aux SCPI concernent notamment :

l’obtention, d’un agrément ou d’un visa délivré par l’AMF en cas d’appel public à l’épargne,
la nécessité d’un prospectus (pour les OPCI) ou d’une note d’information (pour les SCPI), agréés par l’AMF.
un document d’information clé pour les investisseurs non professionnels (DIC) doit également être communiqué.

Dernièrement, le 03 juillet 2024, une ordonnance a été mise en place et s’applique aux SCPI. Grâce à l’ordonnance 2024-662, les SCPI peuvent désormais proposer à leurs investisseurs une diversification accrue de leurs portefeuilles. En investissant dans des actifs liés aux énergies renouvelables, les SCPI offrent de nouvelles opportunités de revenus, tout en participant à un secteur en pleine croissance. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier des avantages de l’immobilier tout en contribuant à la transition énergétique.

Quelles sont les textes qui encadrent l’investissement en parts de SCPI ?

Tout d’abord, investir en SCPI, c’est avant tout devenir associé d’une société civile immobilière qui va pouvoir, à la différence d’une SCI familiale, procéder à une offre au public de ses parts sociales. On parle d’appel public à l’épargne. Aussi, en tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Aussi, en tant que FIA, la SCPI est régie par :

le code monétaire et financier (les articles L. 214-114 et suivants ainsi que les articles R. 214-155 et suivants) ;
le Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 422-223 et suivants) ; et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également.

Au niveau comptable, lui sont également applicables :

le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ;
et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.

Qui peut constituer et gérer une SCPI ?

Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour vérifier qu’une société de gestion fait bien l’objet d’un agrément de la part de l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO (lien https://geco.amf-france.org/). Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa qui peut uniquement être délivré par l’AMF car une SCPI est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non-professionnels.

Les principales règles imposées aux SCPI

Nous n’allons pas vous faire ici un cours de droit sur ce qu’est une société civile par rapport à une société commerciale, ni même vous retranscrire toute la réglementation qui entoure le fonctionnement des SCPI. Mais il nous est apparu utile de vous lister les principales règles imposées par la loi aux SCPI.

Le rôle de l’AMF : l’agrément et le visa

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) joue un rôle central dans la régulation du marché des SCPI. Tout d’abord, une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Et, pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa (le visa AMF) qui peut uniquement être délivré par l’AMF.

Le statut juridique d’une SCPI

La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure hybride, à la fois société et fonds d’investissement. Aussi, comme sa dénomination l’indique, c’est une société civile immobilière mais qui est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs). Elle est ainsi classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non professionnels et son capital social se doit d’être d’au minimum 760 000 euros.

Quelles sont les limites en matière d’investissement immobilier ?

La SCPI a pour objet social l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location ; et

l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire exclusivement en vue de leur location. Il n’est donc pas possible pour une SCPI de mener des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien. Ces opérations relèvent du private equity immobilier.

Notons qu’une SCPI ne peut pas céder un immeuble si elle n’en est pas propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession. En revanche, elle peut céder au cours d’un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos.

Les SCPI peuvent néanmoins procéder à des travaux de toute nature dans leurs immeubles, que ce soit pour rénover, entretenir, réhabiliter, mettre aux normes … leur patrimoine. Sous réserve que leur coût TTC n’excède pas, au cours d’un exercice de 12 mois, plus de 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos.

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’une SCPI ?

Une SCPI peut détenir :

des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens (nue-propriété/usufruit, terrain nu, vente en l’état futur d’achèvement etc.) ;
des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
des parts/actions de SCPI, d’OPCI ou d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
des contrats financiers de couverture de taux et de change ;
des dépôts et des liquidités ; et des avances en compte courant.
des systèmes de production d’énergies renouvelables

Les SCPI peuvent-elles s’endetter ?

Les SCPI ont la possibilité de recourir à des crédit pour financer une partie de leurs acquisitions quand leurs statuts le prévoit. Elles doivent néanmoins rester dans les limites autorisées par les statuts. Généralement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30 % de la capitalisation de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond statutaire d’endettement atteignant 40 % de leur capitalisation. Néanmoins, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés, devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.

La fiscalité applicable

La SCPI fiscalement transparente conformément à l’article 239 septies du code général des impôts – CGI, c’est-à-dire que la fiscalité est payée par le porteur de part associé et non par la SCPI elle-même. Sauf dans le cas spécifique des SCPI internationales qui subissent généralement une fiscalité à la source dans le pays de situation des immeubles.

La fiscalité des SCPI pour le porteur de part va donc dépendre de la composition du dividende perçu à savoir :

revenu foncier
plus-value de cession d’immeuble détenu par la SCPI
intérêts financiers sur les placements de trésorerie réalisés par la SCPI.

Cette fiscalité va aussi dépendre de la nature de l’associé à savoir s’il s’agit d’une personne physique (un particulier) ou d’une personne morale (une société ou holding patrimoniale par exemple). Enfin, la fiscalité va aussi dépendre de la résidence fiscale du porteur (en france ou à l’étranger) de part et de l’emplacement des immeubles détenus par la SCPI (en France ou à l’étranger). Heureusement pour tous les associés, les sociétés de gestion transmettent chaque année un imprimé fiscal qui leur simplifie grandement le travail.

Qui sont les acteurs principaux dans l'univers des SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement collectif gérées par des sociétés de gestion régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ces sociétés de gestion de SCPI jouent un rôle clé dans la gestion et l’administration des SCPI. Leur responsabilité consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs individuels ou institutionnels, à sélectionner et à acquérir des biens immobiliers variés, tels que des immeubles commerciaux, des bureaux, des logements, ou encore des actifs spécifiques comme des résidences pour personnes âgées (Ehpad) ou des centres de santé.

Une fois les investissements réalisés, les sociétés de gestion assurent la gestion locative, la maintenance des biens, et prennent des décisions en matière d’arbitrage (achat ou vente de biens immobiliers) conformément à la stratégie définie pour la SCPI. Les investisseurs, appelés associés ou porteurs de parts, sont régulièrement informés de la performance et de l’activité de la SCPI par le biais de publications régulières telles que des bulletins trimestriels ou des rapports annuels. C’est l’un des acteurs principaux dans l’ecosytème SCPI.

Il existe d’autres intervenants, tout aussi important mais dont on parle généralement moins. Le dépositaire par exemple, est une entité distincte de la société de gestion, et sa principale mission est d’assurer la sécurité des actifs détenus par la SCPI. Il vérifie la propriété des biens immobiliers de la SCPI, contrôle la conformité des décisions prises par la société de gestion, conserve les titres financiers détenus par la SCPI, et surveille les mouvements de trésorerie. Les associés jouent également un rôle important dans la gouvernance de la SCPI en participant aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Enfin, d’autres acteurs tels que le conseil de surveillance, l’expert immobilier, et le commissaire aux comptes, contribuent à la transparence et à la régulation des SCPI, garantissant ainsi la protection des intérêts des investisseurs.

Comment bien s’informer sur les SCPI ?

Dans un soucis de transparence, le règlement général de l’AMF impose aux SCPI et aux sociétés de gestion de fournir certains documents, préalablement à toute souscription de part :

Le Document d’Information Clé (DIC), qui décrit les éléments clés du produit notamment l’échelle de risque, les scénarios de performance et les frais ;
Les statuts, qui constituent les règles de fonctionnement de la SCPI et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation ;
La note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI
Le dernier rapport annuel disponible ainsi que le dernier bulletin semestriel.

Le rapport annuel d’activité reprend notamment les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d’évolution. Il reprend les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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