Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et les investissements qu’ils souhaitent réaliser…
Lorsque vous investissez en SCPI, les dividendes que vous percevez sont soumis à l’impôt et doivent être intégrés à votre déclaration de revenus SCPI. Ils sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux existent : le régime réel et le régime du micro-foncier. Ce dernier permet de simplifier la déclaration et d’obtenir un abattement de 30 % sur les revenus déclarés. Cependant, il n’est accessible que sous certaines conditions, et il n’est pas forcément plus avantageux que le régime réel, en ce qui concerne les SCPI.
Ce guide vous explique donc comment fonctionne le micro-foncier, ses critères précis d’éligibilité, comment l’appliquer à vos revenus SCPI et dans quelles situations le régime réel pourrait être plus avantageux. Un conseiller en gestion de patrimoine peut également vous accompagner dans cette réflexion fiscale pour optimiser votre imposition.
Les principes du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier a été conçu pour simplifier l’imposition des revenus locatifs. Il repose sur un mécanisme d’abattement forfaitaire de 30 %, appliqué automatiquement sur les revenus fonciers annuels bruts déclarés, sous réserve que ces derniers soient inférieurs à 15 000 euros. L’investisseur n’a donc pas à calculer, ni à justifier ses charges réelles. Il lui suffit d’indiquer le montant brut de ses revenus fonciers dans sa déclaration d’impôt, et l’administration appliquera automatiquement l’abattement, avant d’imposer les 70 % restants à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (de 17,20 %).
Le régime micro-foncier : les conditions d’éligibilité pour les associés en SCPI
La détention exclusive de parts de SCPI ne suffit pas pour prétendre au régime micro-foncier, même si vos revenus fonciers restent sous le seuil des 15 000 euros. Cette règle est précisée dans l’article 32 du Code général des impôts (CGI) et confirmée par l’administration fiscale.
Cette condition essentielle repose sur le fait que l’administration fiscale considère que les investisseurs qui possèdent un bien immobilier loué nu en France, hors dispositif fiscal, ont des charges moyennes relativement homogènes, qui justifient l’application d’un abattement forfaitaire de 30 %. En revanche, les associés en SCPI supportent indirectement les charges de gestion, qui sont prises en charge par la société de gestion et répercutées sous forme de frais de gestion à hauteur de 8 à 12 % des loyers perçus selon les SCPI. Autrement dit, l’administration fiscale ne permet pas aux uniques associés de SCPI d’accéder au micro-foncier et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à supporter les mêmes types de charges qu’un bailleur traditionnel ; à moins qu’ils ne détiennent également un bien en direct.
Fonctionnement du régime micro-foncier pour les SCPI
Si vous possédez un bien immobilier loué nu (donc non meublé), en France (hors dispositifs fiscaux), ainsi que des parts de SCPI (hors SCPI fiscale), et que le cumul de vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros, alors vous pouvez bénéficier du micro-foncier.
Si vous ne détenez que des parts de SCPI, vous relevez automatiquement du régime réel d’imposition, sans possibilité d’opter pour le micro-foncier, ceci afin de s’assurer que votre imposition reflète fidèlement les revenus nets perçus.
Note : Si vous investissez dans la Pierre (location nue en France, hors dispositif fiscal spécifique), après avoir déjà investi en SCPI, vous pourrez regrouper l’ensemble de vos revenus fonciers sous le régime micro-foncier, à condition que le total ne dépasse pas 15 000 € bruts annuels ; même si, jusqu’alors, vos revenus SCPI étaient imposés au régime réel.
Déclarer les revenus de votre investissement en SCPI sous le régime micro-foncier à l’aide le l’IFU
Chaque année, la société de gestion vous envoie un imprimé fiscal unique (IFU). Ce document récapitule les revenus perçus et vous permet de compléter votre déclaration d’impôt en toute simplicité.
Si vous relevez du régime micro-foncier, la déclaration est allégée. Vous devez uniquement reporter le montant total des revenus fonciers bruts en case 4BE du formulaire 2042. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire de 30 % et calculera le montant de votre impôt sur les 70 % restants : impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux de 17,2 %.
Exemple chiffré : calcul des impôts sous le régime micro-foncier
Vous percevez 10 000 € de loyers d’un bien immobilier loué nu et 3 000 € brut (avant déduction des charges de la SCPI) de revenus issus de parts de SCPI. Vos revenus fonciers bruts s’élèvent donc à 13 000 €.
Petite parenthèse : 3000 € brut en SCPI, signifie généralement que vous avez perçu sur votre compte courant environ 2 400 € (les SCPI affichent généralement entre 20 et 30 % de charges qui sont déjà déduites du montant que vous percevez. Mais dans le cadre du régime du micro-foncier, c’est bien le brut avant déduction des charges que vous allez déclarer, étant donné que les SCPI sont transparentes fiscalement.
impôt sur le revenu (en supposant une TMI de 11 % et en supposant que la totalité de vos revenus fonciers entrent dans cette tranche d’imposition) : 1 001 € (9 100 € x 11 %) ;
total des impôts dus : 2 566 €, sur 9 100 € imposable.
Note : Avant d’opter pour ce régime, il est recommandé de comparer ce montant avec celui que vous auriez sous le régime réel, en tenant compte de vos charges déductibles. Effectuez des simulations comparatives.
Avantages et inconvénients du régime micro-foncier pour les investissements en SCPI
Le principal avantage du régime micro-foncier est sa simplicité. Vous déclarez conjointement vos revenus locatifs bruts, sans avoir à détailler vos charges, ni à fournir de justificatifs correspondant.
En revanche, ce régime ne permet pas de déduire précisément les frais engagés pour la gestion locative de votre bien immobilier en direct, ni les intérêts d’emprunt liés à l’achat de parts de SCPI à crédit ; à l’inverse du régime réel. De fait, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros bruts, il peut être avantageux d’opter pour le régime réel. Effectuez des simulations.
De plus, si vous optez pour le régime réel, cette décision est irrévocable pendant trois ans. Il est donc essentiel de bien analyser votre situation et, si besoin, de solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le régime le plus adapté à votre profil.
Les SCPI européennes et internationales : incompatibilité avec le micro-foncier
Les SCPI investies à l’étranger ne sont pas éligibles au régime micro-foncier. En effet, les revenus qu’elles génèrent sont généralement soumis aux conventions fiscales entre la France et les pays où sont situés les biens immobiliers. Dans ce cas, ce sont ces conventions qui définissent les modalités d’imposition, à savoir, un crédit d’impôt ou une exonération en France. Les revenus issus de SCPI européennes ou internationales doivent être déclarés via le formulaire 2047 et reportés sur la déclaration 2042-C.
Focus sur l’imposition des plus-values en régime micro-foncier
Le régime micro-foncier concerne uniquement l’imposition des revenus locatifs et ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI. En cas de cession, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Dans ce cadre, l’imposition reposera sur un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % et de prélèvements sociaux de 17,20 %, soit 36,20 %. Ainsi, même si vos revenus SCPI relèvent du micro-foncier, la fiscalité des plus-values suit un régime distinct, identique à celui de l’immobilier en direct. Un abattement progressif pour durée de détention s’applique dès la 6ᵉ année de détention.
Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser la fiscalité SCPI
L’optimisation fiscale fait partie intégrante de l’investissement, et en France, elle est souvent perçue comme un véritable exercice stratégique. Pour en tirer pleinement parti, encore faut-il en maîtriser les règles et les subtilités. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans le choix du régime fiscal le plus adapté en fonction de vos charges, du mode de financement de vos SCPI et de vos objectifs patrimoniaux. Son expertise vous permet également d’intégrer intelligemment des SCPI européennes et internationales à votre stratégie d’investissement. Pour structurer votre portefeuille SCPI tout en optimisant votre fiscalité : contactez Weelim.
Des articles de fond pour vous aider à développer votre patrimoine
Des opportunités pour investir
Questions fréquentes
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.
Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.
Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.
Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.
L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.
Nos certifications
Depuis 2019
Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
CPI 3301 2019 000 041 117
CCI Bordeaux Gironde : Carte T
N° 19004224
Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance
Diversité de l’offre
La diversité des solutions que nous analysons et référençons nous permet d’adapter nos recommandations en toute objectivité.
Des frais optimisés
Aucun surcoût pour l’investisseur dans son projet d’investissement. Nous ne facturons aucun honoraire de conseil.
Un conseil sur-mesure
Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.
Un suivi complet
Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.
GFF, GFI et GFVEn savoir plus
OPCIEn savoir plus
PEA & PEA-PMEEn savoir plus
SCIEn savoir plus
