SCPI et prélèvement à la source : comprendre le fonctionnement

Fonctionnement du prélèvement à la source pour les SCPI

Mécanisme d’application aux revenus fonciers

Pour les parts de SCPI, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est appliqué depuis janvier 2019. Cela signifie que l’impôt est prélevé directement sur le compte bancaire de l’investisseur, soit mensuellement ou trimestriellement, en fonction de l’option choisie. Ce prélèvement est calculé sur la base des derniers revenus locatifs déclarés et est ajusté annuellement.

Les revenus locatifs perçus par les SCPI doivent être déclarés dans la catégorie des « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Ces revenus pourront relever du régime « micro foncier » ou « du régime réel». Il faut donc bien différencier ces deux régimes lors de sa déclaration.

Calcul et ajustement des acomptes mensuels ou trimestriels

Les acomptes payés sont déduits de l’impôt définitif calculé l’année suivante, et les prélèvements sociaux sont également inclus dans ce mécanisme de prélèvement à la source. Il est important de noter que ces acomptes sont calculés sur la base des revenus de l’année précédente et peuvent donc nécessiter un ajustement en fin d’année si les revenus ont évolué significativement.

Les acomptes sont prélevés mensuellement, le 15 de chaque mois.

Vous pouvez aussi choisir d’être prélevé trimestriellement : les paiements interviendront alors les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre.

Vous pouvez opter pour le prélèvement trimestriel de vos acomptes dans le service « Gérer mon prélèvement à la source » accessible à partir de la page d’accueil de l’espace particulier d’impots.gouv.fr. L’option vaut pour l’année entière : elle prend effet au 1er janvier de l’année suivante lorsqu’elle est exercée avant le 30 septembre. Elle est tacitement reconduite chaque année en l’absence d’action contraire de votre part.

Imposition des différents types de revenus SCPI

Traitement fiscal des revenus locatifs

Les revenus fonciers issus de la location des immeubles détenus par la SCPI sont imposés au niveau de chaque associé, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Il est possible d’opter pour le régime micro-foncier si les revenus bruts fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 € et à condition de détenir déjà un bien immobilier loué (location nue). Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement.

Imposition des revenus financiers et application du PFU

Les revenus financiers générés par les SCPI, comme les intérêts des placements de trésorerie, sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 30%, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le PFU comprend 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

En effet, selon Legifrance, « Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui bénéficient d’intérêts, arrérages et produits de toute nature de fonds d’Etat, obligations, titres participatifs, bons et autres titres de créances, dépôts, cautionnements et comptes courants sont assujetties à un prélèvement lorsque la personne qui assure le paiement de ces revenus est établie en France. » Il est donc essentiel de bien déclarer l’ensemble de ces revenus financiers, même ceux issus des placements de trésorerie effectués par les SCPI dans lesquelles vous êtes associés. En revanche, la quote part de ces revenus dans le revenu total perçu par l’associé est généralement très faible.

Prise en compte des prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, s’appliquent à la fois sur les revenus fonciers et sur les revenus financiers des SCPI. Ils comprennent la CSG (9,2%), la CRDS (0,5%), le prélèvement de solidarité (7,5%) et la contribution additionnelle (0,3%).
Ces prélèvements sont directement retenus à la source par la société de gestion sur les produits financiers. En revanche, ils sont payés par l’investisseur dans les acomptes trimestriels ou mensuels détaillés en début d’article.

Stratégies d'optimisation fiscale pour les détenteurs de SCPI

Choix entre régime micro-foncier et réel

Pour les associés de SCPI dont les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €, il peut être intéressant d’opter pour le régime micro-foncier. En effet, l’abattement forfaitaire de 30% peut s’avérer plus avantageux que la déduction des charges réelles dans certains cas.
Cependant, si les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) dépassent 30% des revenus bruts, il est généralement préférable de choisir le régime réel. Un conseil personnalisé auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine peut aider à faire le bon choix en fonction de sa situation.

Utilisation de la nue-propriété pour réduire l’imposition

L’investissement en nue-propriété peut permettre de réduire significativement l’imposition sur les revenus fonciers. En effet, l’investissement en nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité et d’éviter le stress de la gestion locative au quotidien.
Le principe : pendant la durée du démembrement (généralement 5 à 15 ans), le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers et n’est donc pas imposé sur ces derniers. C’est l’usufruitier qui déclare les loyers et s’acquitte de l’impôt correspondant. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans fiscalité.

Intégration des SCPI dans une assurance-vie

Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie peut permettre d’optimiser la fiscalité des revenus distribués. En effet, tant que les sommes restent investies dans le contrat, les revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. vLors d’un retrait après 8 ans de détention, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. Au-delà de cet abattement, les gains sont soumis au PFL (Prélèvement Forfaitaire Libératoire) de 7,5% ou à l’impôt sur le revenu par défaut, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Tableau comparatif des différents régimes d’imposition

Régime fiscal	Imposition des revenus fonciers	Imposition des revenus financiers	Prélèvements sociaux
Micro-foncier	Abattement de 30% puis imposition au barème progressif	PFU 30% (flat tax) ou barème progressif sur option	17,2% prélevés à la source
Réel	Imposition au barème progressif des revenus nets de charges	PFU 30% (flat tax) ou barème progressif sur option	17,2% prélevés à la source
Assurance-vie	Pas d’imposition tant que les fonds restent investis	Fiscalité des rachats : abattement puis PFL ou barème	17,2% prélevés lors des rachats
Nue-propriété	Pas d’imposition durant le démembrement	Pas d’imposition (sauf contrat de capitalisation)	Pas de prélèvements sociaux

Déclaration des revenus SCPI et obligations fiscales

Informations nécessaires et documents à fournir

Chaque année, la société de gestion de la SCPI envoie à ses associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) récapitulant l’ensemble des revenus à déclarer. Ce document distingue les revenus fonciers, les revenus financiers ainsi que les plus-values immobilières réalisées par la SCPI le cas échéant.

Pour remplir sa déclaration d’impôts, l’associé doit reporter les montants indiqués sur l’IFU dans les cases correspondantes. Il doit également joindre à sa déclaration les annexes requises en fonction des revenus perçus (2044 pour les revenus fonciers, 2042 pour les revenus financiers, etc.).

Traitement des SCPI étrangères dans la déclaration

Les investissements dans des SCPI internationales doivent également être déclarés en France. Cependant, le traitement fiscal diffère selon l’emplacement des immeubles détenus par la SCPI.

Les revenus de la SCPI sont souvent imposés à la source (c’est à dire dans le pays de situation des immeubles) et ces revenus fonciers sont aussi à déclarer en France. Mais, par chance pour l’investisseur, une règle de non double imposition est généralement prévue dans le cadre de la convention fiscale entre la France et le pays source du revenu. C’est parfois un crédit d’impôt qui est prévu, ou la méthode du taux effectif qui permet d’alléger l’impact sur fiscal en France pour le contribuable. Les revenus financiers sont quant à eux soumis au PFU ou sur option au barème progressif.

Notons qu’à partir du moment où le revenu provient de la location d’un bien situé hors de France, il n’y a pas de prélèvements sociaux applicables en France.

Impact de la fiscalité sur la performance globale des SCPI

Analyse du rendement net après impôts

Pour évaluer la pertinence d’un investissement en SCPI, il faut évidemment prendre en compte l’impact de la fiscalité sur le rendement brut. En effet, les revenus distribués sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui réduit mécaniquement le rendement réel perçu par l’investisseur.

Quand le rendement d’une SCPI est de 4,52 % par exemple, après application de la tranche d’imposition (TMI) et des prélèvements sociaux, le rendement net peut descendre sous les 3% dans le cas par exemple d’une TMI à 30 %.

Comparaison avec d’autres placements immobiliers

Malgré l’impact de la fiscalité, les SCPI restent globalement compétitives par rapport à d’autres placements immobiliers comme l’investissement locatif en direct. En effet, les SCPI permettent une mutualisation des risques et une gestion déléguée à des professionnels.

De plus, certaines stratégies comme l’investissement en nue-propriété ou via l’assurance-vie peuvent permettre d’alléger significativement la fiscalité des SCPI pour les contribuables les plus imposés. Il convient donc d’étudier au cas par cas la pertinence des SCPI en fonction de sa situation patrimoniale et de ses objectifs. D’autant plus qu’aujourd’hui les SCPI Européennes ou internationales permettent d’échapper à la fiscalité confiscatoire des SCPI franco-françaises.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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