Pourquoi investir en SCPI ?

Les investisseurs peuvent être freinés à l’idée d’investir dans l’immobilier locatif en direct. Les principaux freins enregistrés par nos conseillers sont : les risques d’impayés, la crainte des imprévus (travaux d’entretien par exemple), les contraintes de gestion, le manque de certitudes sur l’emplacement ou encore la fiscalité (impôts locaux + imposition sur les revenus). Certains sont parfois déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en location et hésitent à réinvestir, ils cherchent plutôt à diversifier leur patrimoine. Et pour autant, ils peuvent continuer à investir dans l’immobilier tout en soulevant toutes ces inquiétudes. Il leur suffit d’investir à travers une ou plusieurs SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Voici les raisons de choisir ce placement pour développer son patrimoine.

Les SCPI peuvent investir dans tous les secteurs immobilier qu’elles souhaitent : le logement, les bureaux, les commerces, les locaux d’activité, les résidences séniors, les Ehpad, les résidences étudiantes etc… Tout dépend de la stratégie d’investissement envisagée et des convictions du gérant sur l’évolution du marché locatif. Investir en SCPI, c’est donc une façon de diversifier ses investissements immobiliers sur différents secteurs. Une diversification également des emplacements. En effet, les SCPI sont propriétaires de différents actifs immobiliers tangibles situés sur différentes zones géographiques en France et parfois même à l’étranger (en Europe essentiellement).

Par ailleurs, elles permettent aux investisseurs de se protéger contre l’érosion monétaire (l’inflation). En effet, la majorité des baux commerciaux prévoient une clause d’indexation des loyers en rapport avec l’évolution d’un indice de référence : l’ILC ou l’ILAT. Chacun de ces indices est publié tous les trimestres par l’Insee.

Pour revendre ses parts de SCPI, il n’est pas nécessaire de passer devant notaire. Le formalisme est simplifié, pour réduire les délais de vente.

Si vous êtes propriétaire de parts d’une SCPI à capital variable, vous devez envoyer un courrier à la société de gestion qui enregistrera votre demande de vente. Chaque mois, les demandes de vente sont compensées par les nouvelles souscriptions, au prix de retrait fixé par la société de gestion. Ce prix de retrait correspond au prix de souscription, auquel sont enlevés les frais d’acquisitions, payés par l’acquéreur.

Pour les SCPI à capital fixe, le formalisme est un peu plus lourd. Vous allez indiquez le prix auquel vous souhaitez vendre vos parts sur le marché secondaire en complétant un formulaire appelé un “ordre de vente”. Cet ordre de vente est ensuite enregistré dans un carnet d’ordre sur le marché secondaire.

Comme pour n’importe quel investissement immobilier, la revente n’est pas garantie. Elle est compensée par une nouvelle souscription. Mais, s’il devait ne pas y avoir de nouveaux souscripteurs, l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.

Les investisseurs le savent, l’investissement immobilier est un investissement à long terme qui permet de répondre, entre autres, aux objectifs suivants :

• Développer son patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit immobilier ; ce qui est d’autant plus intéressant actuellement dans un contexte de taux bas.
• Se constituer un complément de revenu (immédiat ou futur)
• Diversifier son patrimoine sur des actifs tangibles
• Réduire ses impôts (dans le cas où l’investissement serait éligible à un dispositif de défiscalisation)

Pour l’investissement en parts de SCPI, il en est de même !

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit dès 30 000 €. Grâce à un crédit amortissable ou avec un crédit In Fine. Les durées les plus fréquentes sont 10 et 15 ans. Certaines banques acceptent des durées de crédit pouvant aller jusqu’à 20 ans, voire, de manière assez exceptionnelle, 25 ans. Ce mode de financement permet de créer un capital immobilier tout en se constituant un complément de revenu futur (pour la retraite par exemple).

Ce qui est également possible sans avoir recours à un emprunt, en réemployant de l’épargne disponible pour investir en démembrement de propriété. On parle alors d’investissement en nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce cas, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix des parts pouvant atteindre jusqu’à 36 % de sa valeur.

Exemple d’investissement en démembrement temporaire

Prenons le cas par exemple d’une SCPI dont le prix de souscription serait de 205 € / part, et grâce à laquelle les associés ont perçus l’an dernier  un revenu de 12 € / part versés sous forme d’acompte trimestriel (soit 3 € par trimestre et par part). Dans cet exemple, considérons que la La décote pour un démembrement sur 5 ans est de 22 % et de 35 % pour un démembrement sur 10 ans.

Exemple sur 5 ans :

Prix d’achat d’une part = 205 € – 22 % = 159,90 €.

Donc pour l’achat de 200 parts, l’investisseur réalise une souscription de 31 980 €. S’il avait investi en pleine propriété, le montant de la souscription pour le même nombre de parts se serait élevé à 41 000 €. Le démembrement sur une période de 5 ans implique que sur cette période, l’investisseur ne perçoit pas de revenu et ne peut pas céder ses parts. Au terme des 5 ans, il peut :

• soit céder ses parts au prix valeur pleine propriété du moment,
• soit décider de les conserver pour percevoir les revenus (200 x 12 € = 2400 € par an).

Si l’investisseur décide de conserver les parts, il aura bénéficié d’un effet multiplicateur sur les revenus généré. En effet, grâce à la décote, il a pu souscrire 200 parts avec un capital de 31 980 €. S’il avait souscrit ces parts en pleine propriété au prix de 205 €, il n’aurait pu acheter que 156 parts (31 980 / 205€ = 156). Les revenus perçus ne seraient alors que de 156 x 12 € = 1 872 €. Grâce à la décote, l’investisseur a pu augmenter sa rente immobilière de 528 € par an soit +28,20 % !

Bon à savoir : en cas de cession des parts au terme des 5 ans, le bénéfice de la décote n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. En effet, il n’est pas considéré comme une plus-value immobilière.

Exemple d’investissement SCPI à crédit

Conservons la même SCPI que pour notre exemple précédent.

L’investisseur souscrit 500 parts soit 102 500 € et perçoit des revenus trimestriel de (12 € x 500 parts)/4 trimestres = 1500 €. Ce projet est financé à 100 % par une banque. Les loyers de la SCPI sont versés tous les trimestres sur un compte bancaire isolé des autres comptes du foyer, et les mensualités de l’emprunt sont prélevées tous les mois sur ce même compte. Le prêt en question est un prêt amortissable sur 15 ans.

Hypothèses retenues pour le financement :

• Taux d’emprunt = 2,05 %
• Assurance = 0,20 %
• TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du foyer fiscal = 30 %
• Revalorisation du prix de retrait (ou prix de cession) des parts : 1% par an
• Revalorisation des loyers : 0 %
• Frais d’acquisition des SCPI : 12 % inclus dans les 205 €

Bilan de l’opération à 15 ans :

Trésorerie mensuelle moyenne (impôts déduits) = -362 € (sur toute la durée de l’opération)

Valeur des parts au terme de l’opération = 103 326 €

Loyer trimestriel (complément de revenu perçu) = 1500 € (utilisés pour participer aux mensualités du crédit et réduire ainsi l’effort mensuel)

Gain net de l’opération en cas de cession des parts = 40 630€

TRI de l’opération = 6,30 %

Le Gain net de l’opération correspond à la différence entre le cumul de l’épargne versé pendant toute la durée de l’opération (soit 15 ans) moins la valeur de cession des 500 parts.

Comme pour tout investissement immobilier, des alternatives pour optimiser ses impôts existent. La fiscalité sur les revenus fonciers pour les résidents fiscaux français étant ce qu’elle est, certains contribuables peuvent être lourdement imposés sur les revenus fonciers en fonction de leur tranche marginale d’imposition.

Plusieurs options s’offrent alors à eux :

• Investir sur des SCPI européennes et bénéficier des avantages fiscaux procurés par les conventions fiscales internationales
• Investir sur des SCPI fiscales et profiter des dispositifs de réduction ou de diminution d’impôt actuellement en vigueur en France (Loi Pinel, loi Denormandie, Loi Malraux et Déficit Foncier)
• Investir sur des SCPI en assurance-vie pour faire fructifier son épargne dans le cadre fiscalement avantageux de l’assurance-vie

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• Qu’est-ce qu’une SCPI ?