L’indice SCPI : un indicateur à connaître

L’indice SCPI a pour principal objectif de fournir une mesure synthétique et fiable de la performance globale du marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Cet outil donne une tendance de marché, comme tous les indices de la place financière, et donne des indications sur le rendement de l’investissement en SCPI. Il est intéressant à surveiller pour les investisseurs, les gestionnaires de patrimoine et les analystes financiers, car il est une référence standardisée d’évaluation du comportement des SCPI dans leur ensemble ou selon des segments spécifiques.

Un indice est un indicateur statistique qui reflète la performance ou l’évolution d’un ensemble spécifique de données. Il est généralement utilisé pour mesurer des tendances, des variations ou des rendements dans divers domaines, comme l’économie, la finance, ou les marchés immobiliers. Les indices sont conçus pour offrir une représentation simplifiée et compréhensible de la réalité qu’ils mesurent. Dans le domaine financier, ils sont souvent utilisés pour suivre la performance d’un groupe d’actifs ou d’un marché particulier. Par exemple, dans le cas des actions, le CAC 40 🇫🇷 ou le S&P 500 🇺🇸 regroupent un échantillon représentatif d’actions cotées, et permettent d’évaluer la santé et la performance globale d’un marché.

Exemples d’indices dans différents domaines :

• Bourse : CAC 40 (France), S&P 500 (États-Unis), Nikkei 225 (Japon) ;
• immobilier : Indice des prix des logements, indice des loyers ;
• économie : Indice des prix à la consommation (IPC) pour mesurer l’inflation ;
• SCPI : l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Les caractéristiques principales des indices et leurs objectifs

De fait, un indice est constitué d’un échantillon représentatif d’un ensemble plus vaste, dans un objectif de représentativité. Il est généralement calculé à partir d’une valeur de base (par exemple, 100 au lancement) et évolue en fonction des variations des données sous-jacentes, comme les prix ou les rendements. Enfin, les indices sont mis à jour périodiquement pour refléter les changements dans l’ensemble qu’ils mesurent (ajout ou retrait d’éléments, mise à jour des pondérations, etc.).

Les indices permettent de mesurer et comparer la performance d’un marché ou d’un segment particulier sur une période donnée et les variations permettent de détecter les cycles économiques ou les tendances de marché. Les investisseurs et gestionnaires les utilisent comme points de référence pour évaluer leurs propres performances. Enfin, ils servent de base pour des produits financiers dérivés comme les ETF (fonds indiciels cotés) ou les futures.

L’EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France est un indicateur de performance du marché des SCPI. Autrement dit, il représente la moyenne des performances du marché des SCPI et offre une vision d’ensemble de ce dernier. Cet indice donne donc une tendance et vous permet de disposer d’une référence. Attention néanmoins, il ne couvre pas l’intégralité du marché des SCPI. En effet, il ne prend en compte plusieurs critères et de fait, ne reflète pas réellement la santé et la rentabilité globale du marché des SCPI à un instant T. Sa méthodologie de calcul est imparfaite du fait qu’il est calculé sur une base nue (performance en capital au travers de l’évolution du prix des parts) et brute (performance globale avec dividendes réinvestis). Nous détaillerons dans la partie suivante.

C’est pourquoi nous lui préférons les indicateurs de performances suivant :

• l’évolution du prix des parts moyen : autrement dit, l’évolution des prix de souscription des parts de SCPI au fil du temps, ce qui reflète leur valorisation ;
• le Taux de Distribution moyen (TD) : le TD est en général le premier indicateur de performance affiché par une SCPI. Il s’agit de son taux de rendement. En d’autres termes, le pourcentage des loyers perçus par la SCPI, versés aux investisseurs, en pourcentage du prix de souscription au 1er janvier de l’année ;
• le Taux de Rendement Interne moyen (TRI) : un indicateur de performance qui mesure le rendement annuel moyen d’une SCPI sur une période donnée, en prenant en compte les revenus distribués et la revalorisation des parts. Il permet d’évaluer la rentabilité globale d’un investissement en SCPI, tout en intégrant les effets du temps et des flux de trésorerie.

L’EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France est un indice pondéré par la capitalisation qui mesure l’évolution de la performance des SCPI qui investissent dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, plateformes logistiques, etc.).

L’univers de l’indice est composé des SCPI à capital fixe et à capital variable, qui ont enregistré une collecte sur le marché secondaire supérieur à 2 millions d’euros au cours de l’année précédente. Pour rappel, le marché secondaire est le marché des transactions des parts organisé par les sociétés de gestion de SCPI en accord avec les articles 421-1 et suivants du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers. Ce marché est organisé différemment selon que la SCPI est à capital fixe ou variable. Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire est régi par un carnet d’ordres tenu par la société de gestion. Pour les SCPI à capital variable, le marché secondaire est organisé sous la forme d’un rachat de parts compensé par une émission de parts à un prix fixé par la société de gestion à plus ou moins 10 % autour de la valeur de réalisation qui correspond à l’actif net réévalué du fonds.

La méthodologie de calcul est donc imparfaite car, en reposant uniquement sur les transactions réalisées sur le marché secondaire, elle exclut les SCPI qui enregistrent peu ou pas d’échanges de parts sur ce marché, ainsi que les SCPI à faible capitalisation. Tout ceci peut entraîner une représentation partielle ou biaisée du marché global des SCPI.

Notons que la date de base de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France est fixée au 30 juin 2008. Il est mis à jour périodiquement, généralement au trimestre ou à l’année.

Un indice est généralement exprimé par une valeur numérique sans unité spécifique. La base de cet indice, souvent fixée à une valeur initiale (par exemple 1 000 ou 100) lors de sa création, sert de référence pour mesurer les variations au fil du temps. C’est cette variation en pourcentage d’une année sur l’autre ou d’une période sur l’autre qui est analysée. Une augmentation signifie que le marché global ou les actifs suivis par l’indice ont pris de la valeur, tandis qu’une baisse indique une dévaluation.

Parallèlement, les indices SCPI permettent de comparer la performance d’un investissement à celle du marché. Par exemple, si un indice augmente de 4 % et que votre SCPI (dans le secteur concerné) a une progression de 6 %, cela indique qu’elle a surperformé l’indice, ce qui peut suggérer une bonne gestion ou des choix d’actifs judicieux. Enfin, la fréquence et l’amplitude des fluctuations d’un indice donnent une idée de la volatilité du marché qu’il représente. Par exemple, un indice stable reflète un marché relativement sûr, tandis qu’un indice très fluctuant peut indiquer un secteur plus sensible aux variations économiques.

Exemple d’interprétation

Si l’EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise est passé de 2 000 à 2 281,53 sur l’année (soit + 4,3 %), cela signifie que les SCPI de rendement investies en immobilier d’entreprise ont, en moyenne, générées 4,3 % de valeur (dividende + valorisation des parts). Si une SCPI a affiché pour la même année un TD de 5,30 %, sans augmenter la valeur de sa part par exemple, vous pouvez en conclure que cette SCPI a servi une performance globale supérieure à la moyenne du secteur. Cela suggère que la SCPI a, a priori, une gestion efficace ou des actifs performants, qui surperforment le marché. En revanche, si une SCPI affiche un TD de 4 % et une baisse de la valeur de part de – 2 %, cela vous indique une performance inférieure à celle de l’indice et pourrait vous inciter à critiquer la stratégie de gestion de cette SCPI.

Cet exercice vous permet de comparer les performances de vos SCPI à la moyenne du marché et de mieux évaluer la pertinence de chaque fonds dans votre portefeuille, en ajoutant une dimension de contexte de marché à l’analyse du TD individuel.

L’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) publie régulièrement un rapport sur l’évolution de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France. Cet institut propose également sur son site internet des analyses de marché et des tendances par segment d’investissement.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi vous rendre sur le site de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), qui publie tous les trimestres et tous les ans des données sur le marché des SCPI ; comme par exemple : les sociétés de gestion qui collectent le plus, les performances moyennes par typologies de SCPI, etc.

Outre les limites de calcul que nous avons déjà évoquées, les indices SCPI ne tiennent pas compte des caractéristiques spécifiques de chaque SCPI, comme les frais de gestion, le niveau de diversification, et les stratégies de distribution des loyers. De plus, les SCPI à forte capitalisation influencent cet indicateur et peuvent masquer les performances plus volatiles des petites SCPI. Enfin, les SCPI avec des actifs très spécifiques peuvent être moins sensibles aux tendances générales captées par l’indice.

Selon nous, l’EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France présente peu d’intérêt pour les investisseurs. Il ne fournit pas d’informations suffisamment fiables ou directement exploitables pour orienter vos décisions d’investissement. Nous vous conseillons de vous référer aux autres indicateurs que nous avons évoqués précédemment.

Pour conclure, l’indice SCPI vous permet d’ajouter une dimension de référence et d’identifier les tendances de marché ; cependant, il ne doit pas être le seul indicateur de comparaison. Aussi, pour interpréter correctement ces indicateurs, appuyez-vous sur l’expertise d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine qui possède une réelle expertise pour les comprendre et vous orienter quant aux choix d’investissements cohérents et pertinents par rapport à votre profil investisseur. Contactez Weelim.

À lire aussi :
SCPI rendement mensuel
Les dividendes des SCPI