Liste des SCPI fiscales : Réduisez vos impôts tout en investissant dans l’immobilier

Vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en investissant dans l’immobilier, mais sans contraintes de gestion ? Les SCPI fiscales vont vous intéresser. Quels sont les fondements de cet investissement ? Quelles sont les meilleures SCPI fiscales du marché actuellement ? Comment les choisir ? Weelim vous répond et vous a préparé une fiche détaillée par SCPI fiscale. Vous y trouverez toutes les conditions d’investissement et les projections de performance.

Fondements et différences avec les SCPI de rendement

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscale est une solution d’investissement qui permet de bénéficier des dispositifs de défiscalisation connus dans l’immobilier, sans être directement propriétaire du bien. Il s’agit donc de s’affranchir de toutes les contraintes de gestion, en déléguant la stratégie d’investissement et la gestion locative à une société de gestion agréée par l’AMF ; comme pour les SCPI de rendement. Mais, contrairement aux SCPI de rendement qui ont pour principal objet de générer des revenus complémentaires et qui sont axées sur la performance locative et le rendement financier ; les SCPI fiscales se concentrent sur la réduction d’impôts en contrepartie d’un engagement de détention. Les rendements de ces SCPI sont souvent moindres (entre 1 et 3 % selon les SCPI fiscales, contre 4 à 7 % voire plus pour les SCPI de rendement), mais ont pour raison de réduire votre imposition du fait de la composition de leur patrimoine. Ce dernier étant exclusivement composé de biens éligibles à différents dispositifs de défiscalisation.

Les revenus générés par des parts de SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et les plus-values potentielles au régime d’imposition des plus-values immobilières. Mais, en investissant dans des SCPI fiscales, vous bénéficiez d’avantages fiscaux tels que des réductions du montant de l’impôt sur le revenu ou une diminution de l’assiette imposable dès l’année de souscription, en fonction du type de SCPI fiscale. Investir dans une SCPI fiscale peut donc être un moyen efficace d’optimiser votre situation fiscale tout en diversifiant votre patrimoine global et immobilier.

Les principaux dispositifs fiscaux

Les SCPI fiscales sont catégorisées en fonction du dispositif fiscal auquel elles répondent ; en d’autres termes, en fonction du patrimoine qu’elles détiennent. Notamment les SCPI Denormandie qui investissent dans des biens éligibles à la loi Denormandie, qui offre des réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi (logements rénovés, destinés à la location). Ou les SCPI Malraux qui donnent accès aux avantages fiscaux de la loi Malraux, pouvant atteindre 18 % du montant investi (biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou anciens nécessitant des travaux de restauration complète). Aussi, les SCPI Déficit Foncier permettent de déduire les déficits fonciers générés par des travaux de rénovation sur des biens anciens, des revenus fonciers et éventuellement de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sous certaines conditions. Chaque dispositif présente des avantages et des conditions spécifiques à prendre en compte.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine vous permet de bénéficier d’une expertise personnalisée. Nous analysons votre situation fiscale et patrimoniale pour s’assurer que les SCPI fiscales sont le meilleur choix pour vous par rapport aux SCPI de rendement ou par rapport à tout autre solution envisageable. Et si tel est bien le cas, nous vous recommanderons les SCPI fiscales les plus adaptées à vos objectifs. Aussi, nous vous informerons sur les spécificités de cet investissement notamment en termes de durée minimale de détention et de conséquence en cas de cession anticipée. De plus, nous vous accompagnons à la souscription et tout au long de la vie de votre investissement, sur le long terme. Enfin, un conseiller en gestion de patrimoine assure une veille permanente de toutes évolutions législatives, pour vous protéger et vous accompagner.

Choisir une SCPI fiscale nécessite une évaluation de plusieurs critères pour s’assurer que l’investissement correspond à vos objectifs financiers et fiscaux. Certains sont purement financiers, d’autres relèvent de la stratégie de la SCPI. Voici les principaux aspects à prendre en compte :

Les avantages fiscaux : l’importance de la cohérence entre la stratégie de la SCPI et vos objectifs

Comme le taux de rendement est l’un des principaux indicateurs à prendre en compte lors d’un souhait d’investissement en SCPI de rendement ; le dispositif fiscal et les avantages qu’il génère sont les principaux lors d’un investissement en SCPI fiscale. Le choix du dispositif fiscal aura des conséquences directes sur votre optimisation fiscale. Donc, le premier point réside dans la compréhension et le choix du dispositif fiscal, qui doit s’aligner avec votre situation fiscale actuelle et vos objectifs de réduction d’impôts à court mais surtout à long terme. En effet, vos objectifs à long terme doivent orienter vos choix.

Les conditions de souscription et de détention

Les SCPI fiscales nécessitent un engagement de détention à long terme pour bénéficier des avantages fiscaux. La durée d’engagement moyenne étant de 12 à 15 ans ; durée durant laquelle l’investissement est non liquide. Les SCPI fiscales fonctionnent donc sur le principe de “millésime” ; c’est-à-dire qu’elles ont une durée de vie connue à l’avance (contrairement aux SCPI de rendement qui sont des fonds dit Evergreen ou perpétuels en français). Leur vie se déroule en plusieurs phases : une phase de collecte (généralement de 2 ans), ensuite d’investissement (12 mois), puis de gestion (9 ans), et enfin de cession du parc immobilier (12 à 36 mois). Vous devez donc vous assurez de pouvoir immobiliser votre capital pendant la période requise. Parallèlement, informez-vous sur les conditions de revente des parts et les éventuels frais de sortie. Notons que, comme pour tout investissement en SCPI, le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts au terme de l’investissement, et par conséquent la plus-value générée à l’issue de la période de détention sera déterminée en fonction de l’évolution des prix du marché pendant la durée de l’opération. Les choix opérés par la société de gestion seront donc déterminants pour la suite.

Aussi, l’investissement en SCPI est soumis à des frais, notamment des frais de souscription et de gestion. Bien que ces frais puissent être annexes au vu de l’objectif d’investissement, informez-vous sur leurs montants.

La gestion et la stratégie de la société de gestion

La réputation et l’expertise de la société de gestion sont déterminantes lors d’un investissement en SCPI. L’analyse de l’évolution des performances (rendement, taux d’occupation financier, évolution du prix de la part, etc.) et notamment l’analyse de “millésimes” antérieurs peut être un bon axe d’investigation. Aussi, assurez-vous que la SCPI choisie fournisse des rapports réguliers et détaillés sur la gestion des biens et des performances.

Parallèlement, la localisation des biens immobiliers qui seront acquis pendant la phase d’investissement peut être une source d’information intéressante ; car cela vous permettra d’évaluer le niveau de demande locative (et donc de remplissage potentiel du parc). Tout comme la diversité et la qualité des biens ciblés, qui vous donneront une idée plus précise sur la diversification de votre investissement et mécaniquement, le niveau de risque que vous prenez.

Investir dans des SCPI fiscales offre donc une opportunité de réduire ses impôts tout en diversifiant son patrimoine immobilier, sans contraintes de gestion. Cependant, il est essentiel de bien choisir les SCPI en fonction de ses objectifs financiers. Weelim a rassemblé pour vous les détails et descriptifs des SCPI fiscales disponibles à la souscription afin que vous puissiez comparer les SCPI entre elles et affiner vos choix. Pour toute question sur une SCPI ou sur votre investissement, consultez un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine.

• • SCPI Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI de Déficit foncier
  • SCPI Denormandie