Les SCPI Européennes : tout ce qu'il faut savoir

C’est depuis septembre 2007, avec la création de la SCPI Actipierre Europe, puis en 2013 avec le lancement de la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions) que les sociétés de gestion de SCPI de rendement ont commencé à orienter de plus en plus leurs investissements hors de nos frontières, en restant en zone euro. Certaines SCPI internationales vont même plus loin en développant une stratégie d’investissement exclusivement dédiée à l’acquisition de biens immobiliers tertiaires en Europe. Pourquoi une telle orientation des investissements ? Quel est l’intérêt pour les investisseurs ? Comment sont imposés les revenus locatifs étrangers ? Y a-t-il des inconvénients à s’orienter vers des SCPI Européennes ? Nous allons tenter de vous éclairer.

Il n’y a pas de définition officielle sur ce qu’est une SCPI Européenne. Une société civile de placement immobilier est une structure juridique de droit français qui détient un patrimoine à 100 % investi dans l’immobilier locatif tertiaire ou résidentiel. Aussi, pour être qualifiée « d’européenne » une SCPI doit selon nous être majoritairement propriétaire d’immeubles situés hors de France. Notons que certaines SCPI ont à tord un nom à connotation « européenne » mais en y regardant de plus près, elles ne sont que minoritairement investies hors de France.

SCPI européenne et conventions fiscales internationales

Toute personne physique qui réside fiscalement en France au sens de l’article 4B du CGI doit, en principe, déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux en France. Néanmoins, lorsque vous résidez en France et percevez des revenus de source étrangère, il conviendra de vous référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays dans lequel les revenus perçus trouvent leur source afin de déterminer :

• si les revenus sont imposables ou exonérés en France ;
• si les revenus doivent être déclarés ou non en France ;
• au cas où les revenus seraient imposables en France, s’il existe un mécanisme permettant d’éviter la potentielle double imposition de ces revenus de source étrangère (lorsque les revenus sont imposés à la fois dans le pays source et en France).

S’agissant des revenus fonciers de source étrangère, ils doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt, à l’aide du formulaire 2047.Le principe général des conventions consiste en l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français.

Deux régimes fiscaux applicables selon le pays

Le régime du crédit d’impôt

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Les propriétaires de parts de SCPI vont bénéficier d’une fiscalité réduite, grâce au régime du crédit d’impôt. Les revenus fonciers seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt. En effet, l’article 20 de la convention fiscale précise : « Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. » « Ce crédit d’impôt est égal à :au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus »  et est calculé de la manière suivante : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable).

Le régime de l’exonération

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges, irlandaise, finoise ou portugaise.Les revenus fonciers sont alors soumis au régime de l’exonération d’impôt. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question.

Cas particulier des prélèvements sociaux

Pour l’application de ses conventions fiscales, la France considère que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) sont assimilées à l’impôt sur le revenu.Par conséquent, ces contributions sont couvertes par les dispositions des conventions fiscales visant à éliminer la double imposition, à moins que leur rédaction particulière ne les exclue. C’est donc, sauf mention contraire dans la convention fiscale, soit le régime du crédit d’impôt qui s’applique, soit celui de l’exonération (consulter le BOFIP à ce sujet).

Nous allons comparer un investissement de 50 000 € réalisé dans une SCPI Européenne investie à 100 % en Allemagne, avecla même somme une SCPI investie à 100 % en France.

Hypothèses retenues pour notre exemple :
En 2020, un célibataire a perçu 63 000 € de revenus nets imposables. Il atteint donc la tranche marginale d’imposition de 30%. Il doit acquitter un impôt de 12 918 € en 2021. Son taux moyen d’imposition est donc de 20,50 % (ratio de l’impôt sur le revenu net imposable).

S’il investi dans une SCPI 100 % investie en France à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels imposables. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) = 675 € + 387 € = 1 062 € d’impôt en plus. Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1062 €) / 50 000€ = 2 ,38 %

S’il avait investi dans une SCPI 100 % investie en Allemagne à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) – Crédit d’impôt Soit 1 062 € – Crédit d’impôt Calcul du crédit d’impôt : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable) = (1 062 €+ 12 918 €) x (2250 €/65250€) = 482 € Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1 062 € + 482) / 50 000€ = 3,34 %