Investir en SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance vie

Vous souhaitez investir dans des parts de SCPI mais hésitez encore sur le fait d’acquérir ces parts en direct auprès d’une société de gestion, ou par l’intermédiaire d’une assurance-vie ? Vous êtes au bon endroit. SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie, Weelim vous guide en décrivant les principaux avantages de chacune des deux options.

Pour visualiser les principales différences entre ces deux options, vous trouverez ci-dessous un tableau qui recense les principales caractéristiques d’un investissement SCPI en termes de conditions d’acquisition, de vente, de frais, de fiscalité et de transmission. Il ne peut être totalement exhaustif au vu des nombreuses spécificités qui peuvent s’appliquer au cas par cas. Toutefois, il vous permet d’avoir une vision globale.

* Les données sont hypothétiques, utilisées dans l’objectif d’illustrer les deux modes d’accession. Les données réelles sont indiquées dans les fiches descriptives de chaque SCPI et contrats d’assurance vie.
** abattement commun pour l’ensemble des contrats d’assurance-vie détenus et applicable chaque année
IR : Impôt sur le Revenus / PS : Prélèvement Sociaux / PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique / TMI : Tranche Marginale d’Imposition

Pour aller plus loin dans l’analyse et comprendre le poids de chaque avantage, il conviendra de mettre ce tableau en corrélation avec vos objectifs, votre profil investisseur, votre horizon de placement, etc. C’est un choix stratégique complexe, pour lequel les conseils neutres et personnalisés d’un conseiller en gestion de patrimoine seront précieux.

Assurance-vie : fondements et principe de diversification grâce aux unités de comptes

Une assurance-vie est une enveloppe fiscale (un “compte épargne”) qui permet, selon les cas, de réduire ou d’exonérer d’impôts les gains générés par le placement. Si l’on veut être plus précis, il s’agit d’un placement assurantiel, car il est régi par un contrat entre un assureur et son souscripteur. En souscrivant un “compte assurance-vie”, l’investisseur a pour objectif de se constituer un capital, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables pendant toute la vie du contrat, et de transmettre l’épargne accumulée à son décès, au(x) bénéficiaire(s) de son choix, sans fiscalité jusqu’à 152 500 € dans le cas le plus favorable.
Ensuite, la force d’un contrat d’assurance-vie multi-supports, c’est qu’il permet de diversifier son épargne sur différents “supports”. Vous pouvez faire le choix de placer tout ou partie sur les fonds euros de la compagnie d’assurance (dont la particularité est de garantir le capital investi), ou bien les dynamiser en diversifiant sur des unités de comptes (UC). Ces dernières pouvant être tant des supports financiers qu’immobiliers, à l’instar de parts de SCPI. Nous allons évoquer les principaux avantages d’une telle combinaison.

Cadre fiscal avantageux sur les revenus et plus-values

En achetant des parts de SCPI en tant qu’UC d’un contrat d’assurance-vie, vous bénéficierez du cadre fiscal de ce dernier. Le principe étant, si rien n’est retiré de l’enveloppe, rien n’est imposé. De plus, les revenus fonciers perçus (les loyers), sont automatiquement capitalisés au sein de l’enveloppe fiscale. Ce n’est que lors d’un retrait (partiel ou total), que ces gains sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique de 30 % dont 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu -IR- et 17,2 % des prélèvements sociaux -PS-). En outre, après huit ans de détention du contrat, des abattements s’appliquent sur la base imposable (de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 pour un couple marié), ainsi qu’un taux d’IR allégé à 7,5 %). Les PS sont quant à eux flat à 17,2 % tout au long de la vie du placement.

En ce qui concerne les plus-values (en cas de vente de parts de SCPI), c’est exactement le même fonctionnement. Tout en sachant que vous êtes totalement libre de vendre vos parts et de les investir dans d’autres UC. Dans ce cas, pas d’imposition, car cette opération sera assimilée à un changement d’allocation et non un retrait.

Exemple pour un retrait complet à N+8 pour un contrat d’AV détenu par un couple :
capital total du contrat d’assurance vie (initial + primes versées) : 100 000 €
gains générés (dont les loyers SCPI) : 10 000 €
=> base imposable = 10 000 € (les gains) – 9 200 € (abattement) = 800 € ; imposés à 7,5 % d’IR et 17,2 % de PS

Transmission du patrimoine simplifié et encadré par la clause bénéficiaire

Tout contrat d’assurance-vie contient une clause bénéficiaire qui permet d’attribuer le capital et les gains constitués à un héritier légal ou un tiers tout en bénéficiant d’abattements ou d’exonérations complètes. L’exonération complète de droits est acquise pour le conjoint ou partenaire de PACS (sans limite de montant), ou pour tout autre bénéficiaire pour des sommes (primes versées + gains générés) inférieures à 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versés avant vos 70 ans. Pour les primes versées après vos 70 ans, c’est un abattement de 30 500 € qui s’applique (commun à tous les bénéficiaires) pour le calcul de la base imposable aux droits successoraux. Les gains générés dans ce second cas sont exonérés de droits.

Délais de jouissance immédiat

Lorsque vous achetez des parts de SCPI en direct, vous devrez patienter durant une certaine période (de trois à six mois en fonction des SCPI), avant de percevoir vos premiers loyers. C’est une question de gestion financière pour les SCPI. Lors d’une attribution en UC, cette période est nulle dans la plupart des cas. Vous percevrez donc votre premier loyer à M+1 (ou 3 en fonction des conditions contractuelles de la SCPI choisie), sans ce délai de carence.

Meilleure liquidité des parts de SCPI en assurance-vie

Dans le cadre d’une assurance-vie, l’assureur à l’obligation d’assurer la disponibilité de l’ensemble des fonds. Cela veut dire que si vous souhaitez vendre tout ou partie de vos parts de SCPI, le prestataire doit vous verser les fonds sous trente jours ouvrés (après la formulation de votre demande de rachat). Ce qui veut dire qu’en théorie, même s’il y a plus de vendeurs que d’acheteur de la SCPI, vous ne pouvez pas vous trouver “en attente de retrait”, du fait de la situation du marché.

Principe de capitalisation et des intérêts composés

Tout contrat d’assurance-vie repose sur le principe de distribution ou de capitalisation. Dans les deux cas, le principe est de laisser les gains dans l’enveloppe. Dans le premier cas, le prestataire placera les gains sur les fonds euros de votre contrat. Dans le second, il les réinvestira dans de nouvelles parts de SCPI. Cette capitalisation vous permet de bénéficier d’un effet boule de neige en transformant vos gains en capitaux, qui généreront eux-mêmes de nouveaux gains, et en augmentant potentiellement votre plus-value en cas de cession. C’est le principe des intérêts composés comme sur le fonds en euros. Notons qu’il est aussi possible de mettre en place des versements programmés pour accentuer ce phénomène.

Libre choix dans le panel de plus de 100 SCPI existantes

Voici le principal avantage à investir en direct : le choix ! Il existe plus de 100 SCPI à capital variable ouvertes à la souscription, chacune avec leurs particularités (performances, répartition du patrimoine, locataires etc.). En investissant en direct, vous pouvez choisir celle(s) que vous voulez. À l’inverse, en passant par un contrat multi-supports, vous êtes limité. D’une part, par le fait que moins de la moitié des SCPI y sont accessibles, d’autre part, du fait que chaque prestataire est totalement libre de choisir avec quelles SCPI il veut travailler. Tout en sachant que sur la quarantaine de SCPI éligibles, certains assureurs ne proposent l’accès qu’à une petite dizaine. Ce qui restreint nettement les possibilités d’investissement et surtout de diversification. Sans compter sur le fait que l’accès à une même SCPI pourra être soumis à des conditions (prix d’achat décoté ou non par exemple) et taux de distribution réels (du fait de l’application ou non de rétention de loyer que nous expliquerons juste après), différents en fonction de chaque intermédiaire.

Clarté des frais : uniquement ceux de la SCPI

Tout placement est soumis à des conditions et des frais. Donc lorsqu’il s’agit d’acquérir des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie, l’investisseur est soumis à un cumul de conditions ; ceux de la ou des SCPI choisie(s) et ceux de l’assureur. Les frais des SCPI dans une assurance-vie cumulent donc :

*exemple : pour une SCPI dont le taux de rendement est de 5 %. Si le cadre de l’assurance vie prévoit une rétention de 15 % et des frais de gestion de 0,75 %, le rendement final de la SCPI ne serait plus que de 3,87 %, soit une perte de plus d’un point.

En achetant des parts de SCPI en direct :
– vous ne payez que les frais liés à ce placement ;
– vous avez une vision claire du rendement net et des revenus perçus (car les rendements des UC sont exprimés en brut donc avant déduction des frais de gestion de l’assurance-vie, sans compter sur l’éventuel rétention de loyer *) ;
– vous n’avez pas besoin de comparer les conditions de contrats d’assurance-vie en plus de comparer les SCPI (rendement, typologie d’actif, etc.).
– Mais vous ne bénéficiez pas du cadre fiscal de l’assurance-vie.

Valeur de retrait

Généralement, en assurance-vie comme en direct, le prix de vente d’une SCPI correspond à son prix de retrait, à savoir le prix de souscription auquel il a été retiré les frais de souscription. Mais il peut arriver que certains contrats d’assurance-vie utilisent d’autres méthodes de valorisation, comme la valeur de réalisation par exemple. C’est très rare, mais ça s’est déjà vu.

Différents modes de financement et d’accès possibles

En achetant des parts de SCPI en direct, vous avez la possibilité de financer cet investissement avec un crédit immobilier et de profiter de l’effet de levier bancaire. Par ailleurs, vous avez la liberté d’acquérir ces parts en démembrement de propriété. Ces deux modes d’investissement n’étant pas possibles via un contrat d’assurance-vie.

Gestion directe et pas de plafond d’investissement

Qui dit achat en direct, dit aussi, gestion directe. En ce sens, comprenez que vous n’avez pas besoin d’ajouter, en plus de votre conseiller en gestion de patrimoine, un intermédiaire supplémentaire qu’est l’assureur. Vous pouvez décider d’acheter de nouvelles parts à tout moment, ou bien d’en céder (en faisant une demande préalable à la société de gestion). À l’inverse, une assurance-vie offre différentes options de gestion dont la gestion libre, mais aussi une version mandatée ou pilotée. Si vous optez pour l’une des deux dernières, vous n’aurez pas la libre décision des actions. Ce qui peut toutefois s’avérer un avantage en fonction de votre profil investisseur.

Parallèlement, en direct, vous investissez autant que vous le souhaitez. À l’inverse, en passant par un contrat d’assurance-vie, certains assureurs peuvent imposer un plafond d’investissement en SCPI à 50 % de l’épargne globale de l’assurance-vie. Et certains même vous limitent en montant par ligne SCPI (10 000 € par exemple).

Pour conclure, le choix entre acheter des parts de SCPI en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie, dépend de votre profil investisseur. Chaque solution a ses propres avantages et limites. Si vous êtes friands de sécurité, de simplicité de gestion (allocations, cessions, etc.) et administratives (notamment pour les impositions et la transmission), l’acquisition via un assureur peut être pertinente. Si vous êtes à la recherche de performances “brutes” et que vous souhaitez optimiser la diversification de vos placements dans la pierre-papier, le direct sera certainement plus adapté. Notons que ce choix n’impacte en rien le risque du ou des placements. Dans les deux cas, rien ne remplace l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter les solutions de placements à votre profil. Aussi, il est indispensable de comparer les SCPI (performances et patrimoines) et d’autant plus les conditions des contrats d’assurances vie (niveaux de frais notamment) et encore plus, les conditions de souscription des SCPI au sein du contrat (liste des SCPI éligibles, plafonds d’investissement, etc.). Toutes ces informations sont obligatoirement disponibles dans divers documents. N’hésitez pas à contacter notre équipe Weelim.