Donation SCPI : optimisez la transmission de votre patrimoine en donnant vos parts de SCPI de votre vivant

Vous avez investi ou souhaitez investir en Société Civile de Placement Immobilier et vous cherchez d’ores et déjà à optimiser la succession de votre patrimoine en SCPI : dans ce cas, la donation est une solution efficace pour réduire l’imposition de vos héritiers, tout en vous permettant de maîtriser l’organisation de la transmission de votre patrimoine, de votre vivant. Dans cet article, nous vous expliquons les principes, les implications et les avantages de ce levier d’optimisation fiscale, ainsi que les différentes options qui s’offrent à vous, et surtout, les étapes à suivre pour sécuriser cette démarche sur le long terme.

La donation présente des avantages significatifs pour le donateur et le donataire, notamment en vous permettant d’organiser la transmission de votre patrimoine selon vos souhaits, tout en étalant les charges fiscales (les frais de succession) dans le temps grâce aux abattements prévu dans le cadre du code générale des impôts (ce point sera détaillé plus loin).

Ensuite, les parts de SCPI sont des titres financiers. C’est d’ailleurs l’un des principaux atouts de l’investissement en SCPI : investir dans des actifs immobiliers, diversifiés qui plus est et sans contraintes de gestion, tout en bénéficiant des avantages associés aux actifs financiers. L’un de ces avantages étant leur divisibilité. Cela permet en effet de les répartir facilement entre plusieurs héritiers, même dans le cadre d’un patrimoine complexe, à l’inverse d’actifs immobiliers détenus en direct qui pourraient nécessiter des démarches bien plus lourdes.

Enfin, si vous optez pour le démembrement de propriété (nous aborderons également ce point en détail plus loin), vous pouvez continuer à percevoir les revenus générés par vos investissements, tout en ayant déjà transmis leur nue-propriété selon vos souhaits.

L’abattement pour lien direct

Pourquoi les donations sont intéressantes ? La réponse est simple : elles bénéficient d’abattements fiscaux renouvelables. Pour une transmission directe entre parents et enfants, un abattement de 100 000 euros, par parent et par enfant s’applique, et il est renouvelable tous les 15 ans. Concrètement : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts de SCPI à chacun de ses enfants, sans payer de droits de succession sur ces sommes, et ce, tous les 15 ans ! Donc, en planifiant vos donations suffisamment à l’avance, vous pourrez profiter de ces abattements à plusieurs reprises. Par exemple, il est souvent recommandé de réaliser une première donation à 60 ans, ce qui vous offre une forte probabilité de pouvoir répéter l’opération à vos 75 ans. Si vous commencez plus tôt, à 50 ans par exemple, vous pourrez bénéficier des abattements à vos 65 ans, puis à vos 80 ans.

Le cas du conjoint et des petits-enfants

Vous l’avez compris, si vous détenez vos parts de SCPI en couple, vous pourrez transmettre jusqu’à 200 000 € tous les 15 ans à chacun de vos enfants, sans que ces montants ne soient soumis à des taxes de donation. Notons que le don au conjoint ou au partenaire de pacs est, dans tous les cas, exonéré de taxes. Aussi, il est possible de donner à vos petits enfants. Dans ce cas, l’abattement est de 31 865 euros par grand-parent et par petit-enfant, également renouvelable tous les 15 ans. Ce dernier étant cumulable avec celui accordé aux enfants. Ainsi, si vous êtes grands-parents, vous pouvez transmettre votre patrimoine sur plusieurs générations, tout en bénéficiant des deux avantages fiscaux.

Les exceptions

Attention : Les donations aux tiers (aux personnes extérieures au cadre familial) bénéficient d’abattements très faibles : 1 594 € par donataire, quel que soit le lien avec le donateur (ami, compagnon non pacsé, ou autre), et la somme restante est d’autant plus soumise à un taux d’imposition de 60 %, contre des taux variant de 5 à 45 % dans le cadre de donations au sein de la famille proche (enfants, petits-enfants, parents, frères et sœurs, selon les montants donnés). Mais, cette règle ne s’applique pas si le bénéficiaire est une personne handicapée, qu’il y ait ou non un lien de parenté ; auquel cas un abattement spécifique de 159 325 € s’appliquera. Il en est de même si vous souhaitez faire un don à une association reconnue d’utilité publique ; dans ce cas, les dons sont totalement exonérés d’impôts.

Les donations de parts de SCPI suivent une procédure bien encadrée. La première étape consiste à prendre rendez-vous avec un notaire pour enregistrer la démarche. Ce dernier se charge de la rédaction de l’acte de donation et du calcul des droits à payer après abattements. Il s’assure que toutes les conditions légales sont respectées et enregistre officiellement la donation pour assurer la validité de la transaction dans le temps. Le notaire est donc le garant de la sécurité juridique de la transmission, d’autant plus en cas de démembrement de propriété.

Une fois l’acte de donation établi et signé, il doit être transmis à la société de gestion de la SCPI. Ce document permet à cette dernière de mettre à jour ses registres en ajoutant le ou les nouveaux bénéficiaires des parts en tant qu’associés. Sur ce point, des frais de dossier sont à prévoir au niveau de la société de gestion de SCPI. Si des parts sont détenues dans plusieurs SCPI gérées par des sociétés de gestion différentes, cette opération devra être effectuée auprès de chacune d’entre elles.

À noter : les bénéficiaires de vos parts auront toute liberté de les vendre. Ils seront alors soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière. Cependant, cette plus-value sera calculée sur la base de la valeur des parts au moment de la donation, et non sur la valeur au moment où vous avez acquis vos parts ; ce qui peut être fiscalement très avantageux pour eux si les parts ont pris de la valeur au fil du temps.

Donation ou donation-partage : un mot supplémentaire qui change tout

La donation-partage, présente trois différences majeures par rapport à la donation simple :

1. La donation-partage doit être obligatoirement officialisée par un notaire, contrairement à la donation simple qui ne nécessite pas toujours l’intervention d’un notaire, notamment quand il s’agit de donner une somme d’argent ;
2. La donation-partage est un outil qui permet de garantir le respect de la réserve héréditaire, surtout lorsque plusieurs héritiers sont en jeu. Ce mécanisme permet de s’assurer que chaque héritier réservataire reçoit la part minimale qui lui revient de droit, conformément à la loi. Cette sécurité n’est pas automatiquement assurée avec une donation simple et peut engendrer des conflits au moment de la succession ;
3. Les biens transmis par donation-partage ne sont pas réintégrés dans l’actif successoral lors du décès du donateur, contrairement à une donation simple. En effet, la donation-partage fixe définitivement la valeur des biens au moment de la donation.

Vous pouvez donc tout à fait réaliser une donation simple, sous réserve de faire rédiger un acte notarié pour l’officialiser, mais sachez que dans ce cas, la valeur des parts données sera réévaluée au moment de la succession. Ainsi, toute valorisation positive pourra engendrer une taxation supplémentaire.

La donation en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété permet de séparer les droits sur une propriété entre le nu-propriétaire d’un côté et l’usufruitier de l’autre. En d’autres termes, quand vous faites une donation classique, vous donnez “toute” la propriété, et ce que vous donnez n’est plus à vous. Dans le cas d’une donation en démembrement, vous ne donnez qu’une partie que l’on nomme la nue-propriété, et conservez l’usufruit. Dans le cadre de parts de SCPI, cela signifie que les parts appartiennent au donataire choisi, mais que vous continuez à percevoir les revenus générés par ces dernières jusqu’à votre décès ; moment où l’usufruit s’éteindra et où le nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaire.

C’est une technique particulièrement avantageuse fiscalement car, outre l’application des abattements en vigueur, seule la valeur de la nue-propriété est soumise à la taxation, ce qui réduit considérablement la base imposable. La valeur de la nue-propriété étant déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier (vous) : plus ce dernier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, et plus la nue-propriété est réduite. Autrement dit, plus vous donnez tôt, plus la part soumise à l’imposition sera faible. De plus, lorsque le donataire récupérera la pleine propriété, aucune taxation supplémentaire ne s’appliquera.

Exemple

Prenons l’exemple d’un couple marié, qui souhaitent transmettre 500 000 € de parts de SCPI à leurs deux enfants. Grâce aux abattements fiscaux, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € x 2 parents soit 200 000 euros, ce qui signifie que “seuls” 50 000 € seront soumis aux droits de donation (500 000 euros / 2 – 200 000 € = 50 000 euros). En choisissant de démembrer les parts et de ne donner que la nue-propriété, la base imposable est réduite en fonction de l’âge des parents. Si les deux donateurs ont 65 ans, la valeur de la nue-propriété représente environ 60 % de la valeur des parts. Cela signifie que les taxes de donation seront calculées sur une base de 300 000 € au lieu de 500 000 €. Dans notre exemple, la base taxable passe donc de 50 000 euros à 0 €.

Les frais de notaire seront calculés, après abattements, selon un barème progressif (variable en fonction du lien de parenté entre donateur et donataire). Ces frais incluent les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement dus à l’État. Si vous choisissez le démembrement, seuls la part de la nue-propriété sera prise en compte pour le calcul de ces frais. Vous pouvez évaluer le coût d’une donation avec usufruit avec un simulateur frais de notaire.

La donation est un levier puissant pour optimiser la transmission de votre patrimoine, à la fois sur le plan fiscal et en vous permettant de rester pleinement maître de vos décisions. Cependant, il est indispensable de passer par un notaire pour officialiser cette démarche. Aussi, bien que ce dernier puisse vous expliquer les aspects juridiques de chaque type de donation, un conseiller en gestion de patrimoine saura vous orienter en tenant compte de votre situation globale, de vos besoins actuels et de vos objectifs à long terme. N’oubliez pas : donner est une démarche positive, mais elle doit être réfléchie pour éviter toute fragilisation de votre situation financière actuelle ; et plus vous anticipez, plus vous pourrez maximiser les avantages fiscaux sur le long terme. Toute une stratégie donc. Weelim peut vous accompagner. Prenez contact.