Les dividendes des SCPI : Comprendre et optimiser les revenus de votre investissement

Vous envisagez d’investir en (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour profiter de revenus passifs ? Les SCPI vous permettent en effet de toucher des revenus réguliers, autrement appelés dividendes, sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier en direct. Et ces dividendes sont le reflet du rendement de votre investissement en SCPI. Ce guide vous apprend comment sont générés ces dividendes, leur fiscalité, les différentes manières de les percevoir, et comment les utiliser de manière stratégique pour maximiser leur impact sur votre patrimoine.

Les dividendes des SCPI sont les revenus distribués aux associés. Ils peuvent varier en fonction des loyers encaissés par la société et des plus-values de cession qu’elle réalise lors de la vente d’actifs. Ces revenus sont toujours versés aux associés (aux investisseurs) nets, après déduction des frais de gestion et des charges de fonctionnement. En tant qu’investisseur, ces dividendes constituent la principale source de rentabilité d’une SCPI, calculée sur une base annuelle et représentée par le Taux de Distribution (TD). En effet, le TD est le principal indicateur de performance des SCPI. Il reflète le pourcentage de dividendes versés aux associés par rapport au prix de souscription d’une part au 1er janvier de l’année. Il offre ainsi une mesure claire du rendement locatif généré. Supposons un investissement de 20 000 € dans une SCPI avec un TD de 5 % : Votre investissement génère donc 1 000 € de dividendes nets pour l’année.

La seconde source de rentabilité de l’investissement en SCPI est la valorisation potentielle des parts, que vous pourrez matérialiser lors de leur revente. De fait, si une SCPI a un TD de 5 % par exemple, et que son prix de part a augmenté de + 2 % au cours de l’année, il est courant de dire que sa performance globale sur l’année a été de 7 % (5 + 2 %).

Les revenus locatifs

La majeure partie des dividendes des SCPI provient des loyers versés par les locataires des biens détenus par ces dernières. Ces loyers sont généralement collectés sur une base mensuelle ou trimestrielle et redistribués aux associés après déduction des frais de gestion, des charges d’entretien, et des réserves ou des provisions éventuelles (nous aborderons plus en détail ce dernier point).

Les plus-values sur cessions

Lorsqu’une SCPI vend un bien immobilier, elle peut réaliser une plus-value immobilière. Une partie de cette plus-value peut alors être redistribuée aux associés sous forme de dividendes, bien que cette source de revenus soit plus ponctuelle que les revenus locatifs.

Les placements financiers

Il existe une troisième source de revenu, mais qui reste très à la marge. Ce sont les intérêts financiers générés par les placements de trésorerie en banque. En effet, une SCPI peut avoir un surplus de liquidité à court terme, par exemple en attendant de finaliser l’acquisition d’un bien immobilier avec les fonds collectés auprès des associés, et peut décider de placer cet excédent. Ces intérêts, bien qu’ils représentent une part infime des revenus totaux, témoignent de la gestion proactive des fonds par la société de gestion.

Focus sur le rôle des sociétés de gestion

Pour rappel, les SCPI sont des sociétés civiles qui détiennent un patrimoine immobilier souvent diversifié. Toutefois, ce sont les sociétés de gestion qui prennent en charge l’ensemble des opérations d’achat, de vente et la gestion administrative et financière de ces biens (collecte des loyers, relation avec les locataires, gros entretiens, etc.). Ainsi, lorsque vous percevez vos dividendes, ceux-ci vous sont directement versés par cette société de gestion. L’expertise et la stratégie de ces dernières sont donc déterminantes pour la performance à long terme de votre investissement ainsi que pour la régularité et le niveau de vos dividendes.

Donc, lorsque vous faites des recherches sur une SCPI, renseignez-vous sur la société de gestion, son nom est toujours indiqué dans les documents d’information, comme les rapports annuels ou les bulletins trimestriels. Par exemple, la SCPI Reason est gérée par MNK Partners, tandis que Transitions Europe est sous la gestion d’Arkéa REIM, et Iroko Zen est administrée par Iroko. Notons qu’il n’est pas rare de retrouver une même société de gestion pour plusieurs SCPI. Par exemple, Corum Asset Management gère à la fois Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion et Corum USA. Quatre SCPI aux stratégies complémentaires.

Le rythme de distribution des dividendes varie en fonction des SCPI et de la stratégie établie par leur société de gestion. Mais aussi en fonction de ses choix d’investissement, de la vacance locative et des provisions qui sont effectués pour entretenir le patrimoine et constituer des réserves de distribution.

Les SCPI peuvent choisir de distribuer les dividendes chaque mois, chaque trimestre, ou même annuellement. Le choix de la fréquence de versement dépend de la politique de chacune et peut être un critère de sélection pour les investisseurs en fonction de leurs besoins de trésorerie. Toutefois, cette fréquence n’a aucun impact sur la rentabilité globale et annuelle de l’investissement.

En outre, certaines distribuent la totalité des revenus locatifs aux associés, tandis que d’autres constituent des réserves pour faire face aux éventuels aléas futurs. On parle de réserves de distribution ou de RAN (Report à Nouveau).

Rappelons que les SCPI de capitalisation ne distribuent pas de dividendes, elles privilégient une stratégie d’investissement axée sur la valorisation du patrimoine ; d’où le qualificatif “capitalisation”.

Les facteurs locatifs : taux d’occupation et qualité des locataires

Plus le taux d’occupation est élevé, plus les loyers perçus sont stables et réguliers. De même, la qualité et la solidité financière des locataires influencent la stabilité des dividendes : des locataires bien établis, dans des secteurs solides, rassurent, et sont gage de stabilité des revenus.

La politique de réserve

Nous l’avons évoqué, certaines SCPI choisissent de constituer des réserves de trésorerie (RAN) plus ou moins importantes, qu’elles utilisent en cas de vacance locative ou de baisse de revenus. En pratique, cela signifie qu’une part plus ou moins importante des revenus générés n’est pas immédiatement reversée sous forme de dividendes, mais conservée pour faire face aux aléas financiers et protéger la stabilité des dividendes versés aux investisseurs sur la durée. Le RAN est généralement exprimé en pourcentage des revenus locatifs annuels ou du résultat net de la SCPI : Un RAN de 5 % par exemple, signifie que 5 % du dividende annuel n’a pas été distribué, mais a été mis de côté pour anticiper des besoins futurs.

Imposition pour les particuliers

Les dividendes perçus en direct sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposables à l’Impôt sur le Revenu (IR) selon la TMI de l’investisseur ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Si vous possédez déjà un bien immobilier en direct loué nu et que vos revenus fonciers (ceux des SCPI compris) sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %. Sinon, vous devrez opter pour le régime réel qui permet de déduire certaines charges.

Imposition pour les personnes morales

Les personnes morales déclarent les revenus des SCPI dans la catégorie des produits financiers. Ils sont donc taxables à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Attention, la valeur des parts d’une SCPI ne peut pas être amortie dans le temps, comme le serait un bien immobilier locatif classique ; sauf quand la personne morale n’achète que l’usufruit temporaire des parts, ce qui, dans ce cas de figure, réduit l’assiette imposable et permet d’optimiser la fiscalité de la société. Aussi, si les parts sont détenues via une SCI soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu), les associés déclarent leur quote-part des revenus fonciers.

Cas des SCPI Internationales

Les SCPI investies dans des actifs immobiliers à l’étranger sont soumises à une fiscalité particulière qui va dépendre de l’emplacement des immeubles. Il conviendra donc de se référer aux conventions fiscales internationales qui prévoient souvent une imposition dans le pays de localisation des actifs. En France, les revenus sont soumis à la méthode du taux effectif ou du crédit d’impôt (en fonction du pays concerné) pour éviter une double imposition. Par ailleurs, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Cas des SCPI en assurance-vie

Lorsque vous détenez des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité qui s’applique alors est celle de l’enveloppe fiscale. De ce fait, tant que les dividendes restent dans le contrat, ils ne sont pas imposables et sont capitalisés. Ils deviendront taxables qu’en cas de retrait partiel ou total du contrat, et à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), si le retrait intervient avant le huitième anniversaire du contrat d’assurance-vie. Au delà, vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 euros pour un célibataire et 9 200 euros pour un couple marié ou pacsé, au delà duquel vous serez imposé au taux de 24,7 % (7,5 % d’IR + 17,2 % de PS).

Complément de revenus ou épargne de précaution

Si vous cherchez à constituer une épargne accessible en cas de besoin, vous pouvez placer vos dividendes dans un compte épargne. Ils pourront ainsi être utilisés comme complément de revenus régulier et passif, pour couvrir des dépenses mensuelles ou comme complément de retraite.

Réinvestissement des dividendes

Cependant, pour accroître la rentabilité de votre placement, vous pouvez réinvestir les dividendes perçus en achetant de nouvelles parts de SCPI. Cette stratégie permet de capitaliser sur l’effet cumulatif.

Attention, pour les SCPI détenues en direct, même si vous choisissez de les réinvestir, les dividendes restent imposables de la même manière que s’ils étaient versés. La stratégie de réinvestissement des dividendes ne modifie donc pas la fiscalité applicable, mais permet d’augmenter le capital investi et de favoriser une capitalisation à long terme.

Investissement en assurance-vie

Nous avons abordé le sujet dans la partie précédente : les SCPI intégrées dans un contrat d’assurance-vie permettent de différer l’imposition jusqu’au retrait, tout en bénéficiant du principe de capitalisation des gains.

SCPI en démembrement de propriété

En acquérant la nue-propriété temporaire des parts, sur, par exemple 5, 7 ou 10 ans, vous bénéficiez d’une décote sur leur valeur de l’ordre de 20 à 35 % selon la durée. En contrepartie, vous ne percevez pas de revenus. De plus, au terme du démembrement, les gains obtenus grâce à la décote ne seront pas imposables.

Pour conclure, les dividendes des SCPI reflètent non seulement leur performance financière, mais aussi la stratégie mise en œuvre par leur société de gestion. Cependant, les SCPI ne se limitent pas à leurs dividendes : elles offrent une palette d’opportunités en matière de diversification, d’optimisation fiscale et de valorisation à long terme. Pour élaborer une stratégie patrimoniale sur mesure et atteindre vos objectifs financiers, contactez l’équipe Weelim. 

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