Fiscalité des SCPI : quelles sont les charges déductibles ?

Le placement SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution d’investissement de plus en plus prisée par de nombreux épargnants en quête de revenus complémentaires ou de diversification. Cependant, la fiscalité des SCPI peut paraître complexe, notamment au moment de déclarer les revenus des SCPI en ce qui concerne les charges déductibles des SCPI. Comprendre les mécanismes de déduction des charges est essentiel pour optimiser le rendement de votre placement et de votre imposition. Plusieurs types de charges sont déductibles des revenus fonciers générés par les parts de SCPI, sous certaines conditions.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur les charges déductibles liées aux SCPI de rendement. Nous aborderons d’abord le principe de transparence fiscale, qui régit ce type de placement, avant de détailler les charges déductibles directement imputées à la SCPI, comme les frais de gestion ou d’entretien. Enfin, nous nous pencherons sur les charges que l’associé peut déduire de ses revenus fonciers, notamment celles liées à un éventuel emprunt immobilier contracté pour financer ses parts. Comprendre ces mécanismes vous permettra d’optimiser vos investissements tout en maîtrisant leur fiscalité.

Voici le Sommaire :

• Comprendre les charges déductibles SCPI
• Les charges déductibles au niveau de la SCPI
• Les charges déductibles au niveau de l’associé
• Le cas spécifique des SCPI internationales
• Déclaration des revenus des SCPI : régime réel et micro-foncier

La notion de transparence fiscale des SCPI de rendement

La fiscalité des SCPI de rendement repose sur un principe fondamental : celui de la transparence fiscale. Contrairement à certaines structures d’investissement, la SCPI n’est pas imposée directement sur les revenus qu’elle génère. Ce sont les associés, c’est-à-dire les détenteurs de parts, qui déclarent leur quote-part des revenus et en supportent la fiscalité en fonction de leur situation personnelle.

Comment fonctionne la transparence fiscale ?

Chaque année, la SCPI redistribue les revenus issus de son patrimoine immobilier (loyers, revenus accessoires, etc.) après avoir déduit les charges liées à la gestion et à l’entretien de ses actifs immobiliers. Ces revenus nets sont ensuite répartis entre les associés proportionnellement à leur nombre de parts détenues. À ce stade, la fiscalité n’est pas prélevée directement par la SCPI. C’est à l’associé de les déclarer auprès de l’administration fiscale, ce qui assure une transparence totale.
Ainsi, on comprend donc bien qu’il y a deux niveaux de charges déductibles. Un premier niveau dans le cadre du fonctionnement de la SCPI elle-même, dans son compte de résultat. Et un second niveau, qui intervient sur la déclaration d’impôt de l’investisseur.

Il existe donc deux grandes catégories de charges déductibles

La première catégorie de charges déductibles concerne les charges de fonctionnement de la SCPI. Et la seconde catégorie englobe l’ensemble des charges subies par l’associé à son niveau, généralement tous les coûts liés au financement de ses parts de SCPI losqu’il contracte un crédit immobilier.

Les charges déductibles au niveau de la SCPI

L’une des particularités des SCPI de rendement réside dans la mutualisation des revenus et des charges liées à la gestion du patrimoine immobilier. Avant de redistribuer les loyers nets aux associés, la SCPI déduit une série de charges nécessaires à son fonctionnement et à la gestion de son portefeuille d’actifs immobiliers. Ces charges, prises en compte directement au niveau de la SCPI, impactent les revenus nets perçus par les investisseurs.

Entretien et réparations du patrimoine immobilier

Pour maintenir la qualité et la valeur des biens détenus, la SCPI engage régulièrement des frais d’entretien et de rénovation. Ces charges incluent :

• Les travaux de réparation courante, comme les interventions sur les systèmes de chauffage, d’électricité ou de plomberie.
• Les dépenses de rénovation visant à moderniser les immeubles ou à améliorer leur performance énergétique, ce qui est particulièrement stratégique dans un contexte de transition écologique.
• Ces coûts, essentiels à la valorisation du patrimoine, sont entièrement déductibles avant la redistribution des revenus aux associés.

Les frais de gestion

Les frais de gestion couvrent la rémunération de la société de gestion pour l’ensemble des services qu’elle fournit. Cela inclut :

• La gestion locative : recherche et suivi des locataires, encaissement des loyers, gestion des baux.
• La gestion administrative : production des bulletins trimestriels, suivi des performances et distribution des revenus.
• La gestion stratégique : sélection des acquisitions, arbitrages d’actifs, et mise en œuvre de la stratégie d’investissement

Ces frais, calculés sur la base des revenus locatifs encaissés par la SCPI, sont essentiels au fonctionnement et à la pérennité du placement.

Frais de transaction

Lorsqu’une SCPI acquiert ou cède un bien immobilier, elle engage des frais de transaction, qui comprennent :

• Les frais de notaire pour l’acquisition des biens.
• Les honoraires d’agences immobilières ou d’intermédiaires lors des achats ou ventes.
• Les frais d’enregistrement liés aux transactions.

Ces coûts, bien que ponctuels, sont également déductibles avant la redistribution des revenus aux associés.

Charges liées à la vacance locative

En cas de vacance locative, c’est-à-dire lorsqu’un bien n’est pas occupé par un locataire, la SCPI peut supporter certains frais comme les charges de copropriété ou les taxes foncières qui sont habituellement payés par les locataires quand ce sont des entreprises.
Impact des charges déductibles pour les associés

Toutes ces charges déductibles permettent à la SCPI de calculer le revenu net foncier à distribuer aux associés. En mutualisant ces coûts, la SCPI garantit une gestion optimale des actifs. Cela signifie aussi que les associés reçoivent un revenu qui a déjà fait l’objet d’une déduction des charges de fonctionnement de la SCPI.

Les charges déductibles au niveau de l’associé

L’associé qui a recours à un emprunt immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI peut déduire en plus un certain nombre de frais. Ainsi, cette déductibilité lui permet de bénéficier de l’effet de levier financier tout en optimisant sa fiscalité grâce aux charges déductibles spécifiques au financement des parts de SCPI. Ces déductions, applicables sur les revenus fonciers générés, jouent un rôle clé dans l’amélioration du rendement net pour l’associé.

La déductibilité des intérêts d’emprunt

L’un des principaux avantages fiscaux liés à l’investissement en SCPI financé à crédit réside dans la déduction des intérêts d’emprunt. Ces derniers, correspondant au coût du financement, peuvent être intégralement déduits des revenus fonciers perçus par l’associé. Cette déduction réduit directement la base imposable des revenus fonciers, diminuant ainsi l’impôt dû.
Dans le cadre d’un crédit amortissable, la part des intérêts est plus élevée durant les premières années du crédit, ce qui maximise l’avantage fiscal. Cela permet aux investisseurs de limiter leur effort financier tout en optimisant leur trésorerie. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les contribuables situés dans des tranches marginales d’imposition élevées, car plus la TMI est élevée, plus l’économie d’impôt sera importante.

Frais annexes liés à l’emprunt : des avantages supplémentaires

Outre les intérêts d’emprunt, plusieurs frais annexes liés au crédit immobilier peuvent également être déduits des revenus fonciers.

Ces frais incluent notamment :

• Les frais de dossier prélevés par la banque lors de la souscription du crédit. Bien que ponctuels, ces frais sont souvent déductibles dans leur intégralité.
• Les primes d’assurance emprunteur, exigées par la banque pour garantir le remboursement du crédit en cas d’incident (invalidité, décès, etc.). Ces primes sont également déductibles des revenus fonciers.
• Les frais de garantie tels que les cautions bancaires ou le nantissement des parts, qui sont également pris en compte dans les charges déductibles.

Ces frais annexes, bien que parfois perçus comme secondaires, contribuent à optimiser davantage la fiscalité du placement, en venant s’ajouter aux intérêts d’emprunt.

En plus de ces frais liés aux acquisitions et cessions, il est important de prendre en compte les frais de souscription des SCPI, qui peuvent également avoir un impact sur la rentabilité du placement. Pour en savoir plus sur leur prise en compte et leur éventuelle déduction, consultez notre guide dédié à la déduction des frais de souscription des SCPI.

En matière de fiscalité des revenus de SCPI, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier peut s’appliquer si vos revenus fonciers bruts annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 15 000 € et si et seulement si vous détenez déjà un bien immobilier classique loué nue et déjà imposé dans la catégorie des revenus foncier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers bruts, c’est à dire les revenus que vous auriez perçu si la SCPI n’avait déduit aucune charge dans sa comptabilité. Ce régime , dans le cadre d’un investissement en parts de SCPI, ne peut être avantageux qu’à la condition que les charges déductibles au niveau de la SCPI sont inférieures à 30 %. Dans l’éventualité où vous avez souscrit un emprunt immobilier, le régime du micro foncier est très souvent déconseillé car vous n’aurez pas la possibilité de déduire tous les frais liés à votre crédit. Ce qui réduit fortement l’intérêt d’une telle opération.
En effet, comme le régime réel d’imposition vous permet de déduire l’intégralité des charges réellement supportées, sans limitation de montant, il est souvent plus avantageux.

Voici un exemple :

si vous percevez 20 000 € de revenus de SCPI et que vous avez 8 000 € de charges déductibles (incluant les charges de fonctionnement de la SCPI + les frais liés à votre crédit immobilier), votre revenu foncier imposable sera de 12 000 € au régime réel, contre 14 000 € au régime micro-foncier (20 000 € – 30%).

Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques des régimes micro-foncier et réel pour les revenus de SCPI :

Les SCPI internationales, investissant dans des biens situés à l’étranger, présentent des spécificités fiscales à bien comprendre. Contrairement aux SCPI investies exclusivement en France, les revenus issus de ces biens sont soumis à la fiscalité du pays où se situe l’actif. En conséquence, une partie des revenus perçus peut faire l’objet d’un prélèvement fiscal à la source, directement dans le pays d’investissement.

Ce prélèvement à la source est appliqué avant la redistribution des revenus aux associés. Par exemple, pour une SCPI investissant en Allemagne, un prélèvement fiscal d’environ 15% est retenu à la source, conformément aux conventions fiscales entre la France et l’Allemagne. C’est pourquoi le revenu net perçu sur le compte bancaire de l’associé sera inférieur au revenu brut annoncé par la SCPI, du fait de cette retenue fiscale.

Néanmoins, pour éviter que l’associé soit doublement imposé, les conventions fiscales internationales prévoient des règles de non double imposition. Dans le cas de l’Allemagne par exemple, l’associé bénéficie d’un crédit d’impôt visant à éviter de payer deux fois l’impôt sur les revenus fonciers. Les associés doivent donc prêter attention aux documents fiscaux fournis par la SCPI, qui précisent le montant brut des revenus, le prélèvement à la source appliqué, et le montant net redistribué. Ces informations sont essentielles pour déclarer correctement les revenus dans la catégorie des revenus fonciers, tout en bénéficiant des crédits d’impôt correspondants.

La déclaration des revenus de SCPI s’effectue au printemps, en même temps que votre déclaration de revenus globale. Si vous êtes au régime micro-foncier, vous devez simplement reporter le montant brut de vos revenus fonciers (y compris ceux issus de SCPI) dans la case 4BE de votre déclaration de revenus (formulaire 2042). L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30%. En revanche, si vous relevez du régime réel, vous devez remplir une déclaration annexe spécifique, le formulaire 2044, où vous détaillerez vos revenus et vos charges déductibles.

Pour les SCPI détenant des biens à l’étranger, vous devez également remplir le formulaire 2047. Ce formulaire permet de déclarer les revenus de source étrangère et de bénéficier des avantages prévus par les conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition. N’oubliez pas de conserver tous les justificatifs de vos charges et de vos revenus, car l’administration fiscale peut vous les demander en cas de contrôle.

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