Investir en SCPI : Quels sont les avantages ?

Investir dans des parts de SCPI permet d’investir dans de l’immobilier locatif sans les contraintes de la gestion locative, tout en bénéficiant de revenus réguliers. Et ce n’est pas tout. Si la perspective d’un tel investissement vous attire, et que vous voulez vous faire un avis sur les SCPI, restez ici, Weelim vous livre une liste exhaustive des forces de cet investissement. 

Avant d’entrer dans les détails des avantages, faisons un rappel sur ce qu’est une SCPI. Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui est gérée par une société de gestion (SG) spécialisée et experte dans la sélection et la gestion de biens immobiliers. Cette SG collecte des fonds auprès des investisseurs qui souscrivent des parts de la SCPI. En contrepartie, les souscripteurs deviennent “copropriétaires” de l’ensemble des biens détenues par la SCPI, au prorata du nombre de parts qu’ils ont acquis. Les fonds qu’ils ont apportés servent à développer le patrimoine de la SCPI. Ainsi en achetant des parts de SCPI, vous réaliserez un investissement immobilier, donc dans la “pierre”, régi par un contrat financier, d’où le terme “pierre-papier”, et serez alors qualifié “d’associé” à la SCPI. Les biens immobiliers détenus par la SCPI sont loués, et les loyers sont reversés tous les mois ou tous les trimestres à l’ensemble des associés, là aussi, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.

L’accessibilité des SCPI : un investissement caméléon  

L’un des principaux atouts de l’investissement en SCPI, c’est qu’il est à la fois accessible et adaptable à de nombreux profils. C’est un véritable caméléon car c’est un placement qui peut correspondre à de nombreux investisseurs. En cela, comprenez que l’investissement en SCPI peut totalement vous correspondre que vous soyez un investisseur aguerri ou au contraire que ce soit votre premier investissement de diversification (nous reparlerons de cette notion après). Parallèlement, un investissement en SCPI peut répondre à différents besoins. Peut-être êtes-vous à la recherche de revenus complémentaires, ou bien souhaitez-vous construire un patrimoine, ou encore recherchez-vous des solutions pour faire fructifier votre épargne ou optimiser votre fiscalité ? La SCPI peut s’avérer être une solution adaptée. Il faut simplement faire les bons choix stratégiques, notamment sur le choix de la ou des SCPI dans lesquelles vous investissez. Sans compter sur le fait que les SCPI sont également accessibles aux personnes morales (professionnels ou sociétés patrimoniales type SCI) et donnent accès à de l’immobilier professionnel ; investissement vers lequel vous ne vous seriez peut-être pas dirigé via de l’investissement direct. 

Focus sur les typologies de SCPI pour appuyer cette notion d’accessibilité 

Une SCPI détient un patrimoine composé de biens immobiliers, et en fonction de ses choix stratégiques, elle peut opter pour un patrimoine sectorisé ou bien diversifié. Ces deux termes s’appliquent tant à la typologie des biens détenus, qu’à leur localisation. Explications. Les SCPI peuvent détenir des biens de type résidentiel (donc avec des locataires particuliers), mais ce qui domine de manière générale, ce sont des biens professionnels, qui peuvent être tant des bureaux, que des commerces, des entrepôts logistiques, de l’hôtellerie-restauration, des officines, des établissements de santé, etc. Ces actifs en question peuvent se trouver en France (avec une prédominance sur un secteur géographique ou non), et/ou dans la zone euro ou encore à l’international. Une SCPI à donc une multitude de possibilités et les choix qu’elle fait permettront de la définir comme une SCPI sectorisée ou diversifiée, française ou internationale. Mais pour vous en tant qu’investisseur, cela vous permet de profiter de deux atouts considérables, la diversification du risque de vacance locative d’une part, et celle du risque de perte en capital de l’autre. Ceci donc du fait de la présence de divers locataires, évoluant qui plus est dans des secteurs d’activités différents, et dans des secteurs géographiques différents. Nous reparlerons de cet aspect dans un autre contexte un peu après. 

Aussi, il faut savoir qu’il existe deux grandes familles de SCPI. Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Chacune ayant un objet social (donc des objectifs) propres. Pour simplifier, les premières ont pour objectif d’accéder à de l’immobilier locatif et donc de percevoir des loyers de manière régulière (mensuelle ou trimestrielle), et de générer une plus-value potentielle au moment de la cession. Les secondes ne permettent pas de générer des compléments de revenus, mais de répondre à un objectif de défiscalisation en investissant dans des biens immobiliers éligibles à un dispositif de défiscalisation (ex : Malraux, déficit foncier, etc.). 

Voici de quoi mettre en lumière le fait que l’investissement dans des SCPI peut bel et bien s’adapter à différents profils d’investisseurs et répondre à différents besoins ; et l’importance de bien choisir la ou les SCPI dans lesquelles vous investissez. 

L’absence de gestion locative : un allègement de votre charge mentale 

Investir dans une SCPI de rendement c’est donc investir dans de l’immobilier locatif, sans aucun souci de gestion locative. Comment est-ce possible ? C’est le rôle de la société de gestion qui gère la SCPI. Donc en tant qu’associé, pas de recherche de locataires, pas de démarches administratives, pas de coordination de travaux, pas d’angoisse quant à une éventuelle période de vacance locative.

Le cadre réglementaire : permet transparence et sécurité du placement

Les SCPI sont des placements encadrés par l’AMF (l’autorité des marchés financiers) et doivent se conformer à des exigences légales et réglementaires très strictes. Ce cadre assure aux investisseurs une grande transparence car les SCPI (par l’intermédiaire de leur SG) sont tenues de rendre public et facilement accessibles leurs performances, ainsi que diverses informations sur les biens qu’elles détiennent. C’est très important car cela vous permet de faire des choix réfléchis en amont, et de suivre votre placement pour pouvoir le faire évoluer (nous reparlerons de ce point). Par ailleurs, ce cadre réglementaire vous sécurise en protégeant vos intérêts et en organisant la liquidité des parts (qui n’est pas pour autant garantie).

Investir dans des SCPI : une question de diversification  

Tout comme la notion d’accessibilité, la notion de diversification peut s’appliquer à différents niveaux quand il s’agit d’investissements SCPI. L’adage des œufs à ne pas mettre dans le même panier peut être utile pour éviter de faire une omelette avant l’heure, mais c’est surtout une question de diversification de supports d’investissements. Et en soi, investir dans une SCPI est déjà une solution pour diversifier son épargne à un premier niveau. Aussi, peut-être que votre épargne est déjà placée sur un support d’assurance-vie et que vous souhaitez diversifier une partie de cette dernière dans des SCPI, aucun problème ; les SCPI sont accessibles en tant qu’unités de compte via des contrats multisupports d’assurance-vie ou des PER. Le second niveau rejoint quant à lui, le fait d’investir dans plusieurs SCPI qui optent pour des stratégies différentes. Ainsi, vous pourrez détenir des parts d’un patrimoine principalement composé de bureaux français dans une SCPI et de commerces étrangers labellisés ISR dans une autre (pour imager !). 

L’accessibilité des SCPI : on en reparle ici avec les différents moyens d’entrer au capital d’une SCPI

Nous allons désormais parler du capital de départ pour pouvoir investir dans des SCPI. À l’inverse d’un investissement locatif direct, il est possible d’entrer au capital de certaines SCPI avec quelques centaines d’euros seulement, quand d’autres en demanderont un ou plusieurs milliers. Cette différence, notons-le, ne veut pas dire qu’une SCPI a un parc immobilier qui “vaut plus cher” qu’une autre. En réalité, c’est juste que leur SG respective ont une stratégie commerciale d’accessibilité différente. En ce qui concerne les chiffres, le ticket d’entrée moyen aux SCPI est de 2 000 euros et le montant moyen investi par acquisition est de l’ordre de 10 000 euros. 

La possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit 

Par ailleurs, et cette fois comme vous pourriez le faire pour un investissement en direct, il est tout à fait possible d’entrer au capital d’une SCPI en usant d’un crédit bancaire. Cette solution peut permettre en fonction de votre profil, de vous donner accès à un investissement sans mobiliser l’ensemble de votre épargne, ou bien d’accéder, pour une même somme empruntée, à un investissement plus diversifié qu’en achetant un seul bien immobilier. Dans les deux cas, vous bénéficiez du fameux effet de levier. Parallèlement, les revenus fonciers (autrement appelés dividendes) permettent de rembourser tout ou partie de votre mensualité. L’avantage, c’est qu’en tant qu’associé d’une SCPI il y a une très faible probabilité pour que vous ressentiez les impacts négatifs d’une vacance locative. Aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles et permettent de réduire mécaniquement votre base imposable. Enfin, une fois le crédit soldé, vous pourrez jouir pleinement des dividendes pour vous constituer un revenu complémentaire. 

Une stratégie d’investissement particulière : l’acquisition de parts de SCPI de rendement en démembrement de propriété

Dans le cadre d’un investissement en SCPI de rendement en démembrement, l’investisseur acquiert durant une période déterminée (par le bulletin de souscription et rappelée dans une convention de démembrement), seulement la nue-propriété des parts. Cette stratégie permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition et d’optimiser sa fiscalité en différant la perception des revenus (de l’usufruit). 

La perception de revenus complémentaires réguliers et stables 

L’une des principales motivations au fait de placer une épargne dans des parts de SCPI (hors SCPI fiscales ou accès en démembrement temporaire), repose sur le fait de percevoir des revenus -locatifs- complémentaires. Ces dividendes sont calculés en pourcentage du montant investi. Et ce pourcentage s’avère extrêmement stable, puisque les SCPI offrent des rendements moyens supérieurs à 4 % depuis plus de trente ans. C’est le fameux taux de distribution (TD). Les meilleures du marché peuvent vous permettre de percevoir jusqu’à 8 % de votre mise, et ce de manière régulière. Investir en SCPI de rendement, c’est donc investir dans du concret (des biens immobiliers physiques), et en retirer des bénéfices concrets (des dividendes) tout au long de la vie du placement. 

Le potentiel de plus-value et le faible risque de perte en capital

De manière intrinsèque, un investissement, qu’il soit dans la pierre, dans la pierre-papier ou encore dans des actifs financiers, est soumis à des risques de perte en capital. Le cadre réglementaire des SCPI oblige les SG à indiquer de manière claire leur niveau de risque via une échelle de 0 à 7, nommée l’indice de risque. L’indice de risque moyen de l’ensemble des SCPI est de 3 et représente donc un investissement à risques modérés. C’est d’autant plus à mettre en corrélation avec les rendements potentiels (dont nous avons parlé juste avant), ainsi qu’avec le fait que les parts de SCPI se valorisent dans le temps en suivant l’évolution des prix sur le marché immobilier. Un double effet de valeur qui a son importance, tant, toute la durée du placement, qu’au moment de la cession des parts. Sans compter que nous pouvons rebondir sur la notion de dilution des risques. Car en investissant dans des parts de SCPI, vous n’investissez pas dans un bien unique, mais dans des parts d’un portefeuille (généralement diversifié), et ce, à l’instar des centaines autres associés. C’est d’ailleurs une des raisons qui permettent aux SCPI d’afficher des rendements locatifs si stables. 

L’aspect prévoyant de certaines SCPI 

Certaines SCPI, pour protéger leurs associés (donc vous), prévoient d’allouer une partie de leur résultat à des réserves de distribution. On parle de RAN (Report À Nouveau). Ces réserves sont constituées pour faire face à d’éventuels imprévus, comme un départ inattendu de locataire. Il existe d’autres types de réserves comme les PGE qui permettent le financement des entretiens du patrimoine tout au long de la vie de la SCPI. C’est particulièrement important pour vous en tant qu’investisseur, car on peut dire que certaines SCPI “assurent vos arrières” quant à certains évènements ; ce qui n’est pas le cas pour des investissements locatifs en direct. 

Le caractère évolutif de l’investissement en SCPI

En plus d’être accessible, l’investissement en SCPI est adaptable. Que ce soit par frilosité d’investir un capital trop important en une fois, ou dans un cadre plus stratégique en rapport avec la variation du prix des parts par exemple ; il est tout à fait possible de faire évoluer votre investissement en achetant des nouvelles parts à “n’importe quel moment” de la vie de votre investissement, et ce, que ce soit de manière ponctuelle ou programmée. La formulation “à n’importe quel moment” n’est pas à prendre au pied de la lettre car il existe des variables en fonction de la typologie des SCPI, mais, pour simplifier, sachez qu’il est tout à fait possible de faire évoluer votre investissement en achetant de nouvelles parts. Dans le sens inverse, si vous avez besoin de liquidité, vous pouvez décider de céder tout ou partie de vos parts détenues, jouir de votre capital, et le cas échéant de la plus-value générée. Cette flexibilité, plus importante que via de l’investissement direct, est un avantage dont il faut intelligemment se servir. Les conseils d’un expert financier ou en gestion de patrimoine vous permettront d’établir une stratégie cohérente pour optimiser vos retours sur investissements. 

Un investissement en SCPI de rendement entraîne l’application d’une fiscalité sur les dividendes perçus tout au long de la vie du contrat, et sur l’éventuelle plus-value générée au moment de la cession de parts. 

La fiscalité appliquée aux investissements en SCPI dépend du mode de détention des parts et de la typologie de la (ou des) SCPI choisie(s). Certains de ces choix offrent des atouts fiscaux significatifs. C’est le cas pour : 

• la détention de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie multi-supports ; 
• l’acquisition en démembrement ; 
• les SCPI européennes. 

SCPI dans l’assurance-vie

Dans le cadre d’une diversification au sein d’une enveloppe fiscale (une assurance-vie en l’occurrence), c’est la fiscalité de cette enveloppe fiscale qui s’applique, et non pas celle des SCPI. Les revenus locatifs étant automatiquement réinvestis dans l’enveloppe (c’est le principe de capitalisation des placements assurantiels), ces derniers ne sont imposables qu’au moment d’un retrait (partiel ou total). Il en est de même pour les plus-values. Du moment qu’elles sont réinvesties dans l’enveloppe (dans d’autres SCPI, sur d’autres unités de comptes ou encore sur le fonds euros du contrat), pas d’imposition. En cas de retrait, c’est le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 % qui s’applique (12,8 % au titre de l’IR -impôt sur le revenu- et 17,2 % au titre des PS -prélèvements sociaux-). Mais, après huit ans de détention de l’enveloppe (donc du contrat d’assurance-vie et non des parts de SCPI), un abattement de 9 200 € pour un couple marié ou de 4 600 € pour un célibataire, s’applique. Avec qui plus est, l’application d’un taux global réduit à 24,7 % (et non 30 %, du fait d’une réduction de la part de l’IR). 

SCPI acquises en démembrement 

Nous l’avons évoqué précédemment, le fait d’acquérir des parts de SCPI en démembrement permet de ne jouir (sur une période donnée) que de la nue-propriété des parts, et non pas de l’usufruit. Les dividendes inhérents à l’usufruit n’étant pas perçus, le propriétaire des parts ne sera donc pas imposé sur ces derniers. L’imposition sera applicable seulement lors de la récupération de la pleine propriété. Cela peut être particulièrement avantageux pour des investisseurs lourdement fiscalisés (notamment à l’IFI -l’Impôt sur la Fortune Immobilière-), qui revendent généralement leurs parts dès la fin du démembrement avant d’en acheter de nouvelles. Ou bien pour des investisseurs qui souhaitent travailler sur la constitution d’un revenu futur sans être immédiatement impacté fiscalement (ce peut être notamment le cas pour l’anticipation de perte de revenus au moment du départ en retraite). 

SCPI internationales 

Outre le fait de permettre une diversification accrue de votre investissement, acquérir des parts de SCPI internationales permet de bénéficier d’une imposition sur les revenus locatifs très avantageuse. Le premier avantage fiscal à détenir des parts de SCPI internationales, c’est que l’ensemble des dividendes issus de sources étrangères sont exonérés des 17,2 % de prélèvements sociaux. Ensuite, sur le principe, ces dividendes devraient être imposés à la fois en France et dans le ou les pays étrangers. Ce qui serait relativement complexe. Pour éviter cette double imposition, des conventions fiscales entre pays existent. Dans les faits, deux solutions : l’application d’un taux effectif ou l’usage de crédit d’impôts en fonction des pays. Dans les deux cas, l’imposition sur les dividendes étrangers peut être qualifiée de résiduelle. Pour plus de détails sur l’imposition des SCPI internationales. 

Cas 1 : Si la SCPI est propriétaire de biens loués dans les pays suivants : Pays-Bas, Irlande, Pologne, Finlande, Belgique, Grèce, Luxembourg, Portugal, Roumanie et Slovaquie : c’est le système de taux effectif qui s’applique. Ils ne seront pas imposables en France, mais seront pris en compte pour définir dans quelle tranche d’imposition vous vous situez. Le taux d’imposition correspondant sera ensuite appliqué seulement aux revenus perçus en France ! 

Cas 2 : pour les pays suivants dans lesquels la SCPI a des biens loués : Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni, Norvège, Autriche, Bulgarie, Croatie, Lettonie, Estonie, Lituanie, Islande, Malte, Slovénie et Suède, c’est le crédit d’impôt qui s’applique. En pratique, vous êtes imposés sur les revenus , mais percevez un crédit d’impôt en retour, équivalent à l’impôt dû en France sur ces revenus étrangers. Notez que le système de calcul du crédit d’impôt fait qu’il peut rester un delta à la charge de l’investisseur. 

L’investissement en SCPI présente donc de nombreux atouts, notamment du fait des différents types de SCPI qui permettent de répondre à plusieurs besoins et stratégies d’investissement. Toutefois, il est indispensable de réaliser une étude de votre profil investisseur, de comparer plusieurs SCPI et de vous renseigner auprès d’un professionnel du patrimoine. Investir en SCPI est un investissement à long terme qui comporte des risques. 

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