Les différents modes d'achat des SCPI

Dans le paysage financier et immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont désormais bien ancrées et sont une option judicieuse pour diversifier son patrimoine et obtenir des revenus stables. Vous vous penchez sur l’achat vente de SCPI, dans ce guide, nous allons plonger dans les différents modes d’acquisition de parts de SCPI. Que vous soyez déjà un investisseur averti ou que vous envisagiez d’explorer ces opportunités pour la première fois, cet article est conçu pour vous guider à travers les subtilités des modes de souscription. Décortiquons ensemble les nuances de l’achat au comptant, en nue-propriété, à crédit, ainsi que dans des enveloppes fiscales telles que l’assurance-vie et le plan épargne retraite (PERin).

Bien investir en parts de SCPI, c’est avant tout choisir au départ le mode d’investissement adapté en fonction de ses objectifs, de sa situation patrimoniale et fiscale. Il est donc essentiel de comprendre dans un premier temps comment adapter la souscription de parts de SCPI à sa propre situation. Chacun de ces modes d’achat présente ses avantages et ses considérations spécifiques, et il est primordial de choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs à moyen et long termes.

Le financement de parts de SCPI

Le choix du mode de financement des SCPI est au cœur de l’investissement en SCPI. Les investisseurs ont le choix entre plusieurs approches pour acquérir des parts et tirer parti des avantages qu’offre ce type d’investissement. En effet, les SCPI peuvent s’acheter “au comptant” c’est-à-dire en employant des liquidités disponibles, ou à crédit en faisant appel au financement bancaire via un emprunt immobilier.

L’achat de parts de SCPI au comptant

L’achat au comptant est la voie la plus simple et la plus directe pour devenir propriétaire de parts de SCPI. Vous investissez vos propres fonds dans les parts de la SCPI et bénéficiez immédiatement (après un délai de carence de 3 à 6 mois généralement) des revenus issus des loyers. Cela peut être particulièrement attractif pour ceux qui cherchent à générer un flux de trésorerie régulier sans s’engager dans des démarches d’emprunt. Prenons l’exemple d’un investisseur qui, après avoir vendu une propriété, décide d’allouer une partie du produit de la vente à l’achat de parts de SCPI au comptant pour diversifier son portefeuille immobilier tout en continuant de percevoir des rentrées d’argent régulières.

L’achat de parts de SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit implique d’emprunter des fonds pour investir dans des parts de la SCPI. Cette méthode permet de bénéficier de l’effet de levier financier, ce qui signifie que vous pouvez investir un montant supérieur à celui de votre propre capital. Cependant, cette approche nécessite de s’assurer que vous serez bien en capacité de rembourser l’emprunt que vous allez contracter auprès d’établissement bancaire. Les revenus générés par les loyers peuvent être amenés à baisser, ils ne sont pas garantis.

L’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété

Dans ce scénario, le principe pour l‘investisseur c’est de faire l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété. Il souscrit donc à l’usufruit des parts ou à la nue-propriété des parts. L’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent des droits distincts sur les parts. L’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI pendant une période déterminée, tandis que le nu-propriétaire en devient plein propriétaire à l’issue de cette période. Mais ce dernier a bénéficié au moment de la souscription des parts une décote sur la valeur en pleine propriété qui pallie à l’absence de revenu pendant toute la durée du démembrement. L’investissement en nue-propriété par exemple peut être intéressant pour les investisseurs cherchant à se constituer un complément de revenu pour dans 5, 10 ou 15 ans, alors qu’ils n’ont pas besoin de revenus supplémentaires à court ou moyen termes. Ils optimisent ainsi leur impôt sur le revenu pendant la durée de l’opération (pas d’augmentation des revenus imposables) tout en préparant leur retraite.

L’achat de parts de SCPI en assurance-vie

Placer des parts de SCPI dans une assurance-vie présente des avantages fiscaux considérables. Les gains générés sont généralement exonérés d’impôts jusqu’au moment du rachat (total ou partiel), et vous avez la possibilité de désigner des bénéficiaires en cas de décès. Cette option peut être attrayante pour ceux qui cherchent à combiner avantages fiscaux et planification successorale. Attention néanmoins, il n’est généralement pas possible d’investir 100 % de votre épargne en assurance-vie sur des supports SCPI, les compagnies d’assurance ne le permettent pas. Par ailleurs, l’assureur prend des frais de gestion supplémentaires, aussi il faut s’assurer que l’intérêt fiscal d’un tel montage soit supérieur au surcoût des frais liés à l’enveloppe assurance-vie.

L’achat de parts de SCPI dans un PER individuel

Les gains réalisés au sein d’un PERin sont défiscalisés jusqu’à la sortie en rente ou en capital, généralement au moment de la retraite. Aussi, l’achat de parts de SCPI dans un PERin (Plan d’Épargne Retraite individuels) offre également un cadre favorable pour investir dans des parts de SCPI.  Cette option peut être pertinente pour les investisseurs qui souhaitent combiner préparation à la retraite, réduction d’impôt pendant la phase d’épargne et d’investissement immobilier.

L’achat de parts de SCPI dans un contrat de capitalisation

Comme pour l’assurance-vie ou le PERin, les gains accumulés dans un contrat de capitalisation sont soumis à une fiscalité avantageuse et sont imposés seulement en cas de retrait (total ou partiel). La fiscalité va dépendre de la date du retrait par rapport à la date de souscription du contrat (même fiscalité que pour l’assurance-vie). Ainsi, l’achat de parts de SCPI dans un contrat de capitalisation offre une autre alternative intéressante. Cette approche peut être pertinente pour ceux qui cherchent à étaler leur imposition sur le long terme et à anticiper et optimiser la transmission de leur patrimoine. En effet, contrairement à un contrat d’assurance-vie, le contrat de capitalisation ne se dénoue pas au moment du décès du souscripteur assuré. Il est donc possible en cours de vie du contrat de formaliser une donation du contrat aux descendants dans le cadre d’une donation partage. Par ailleurs, pour les plus gros patrimoines, dans le cadre d’un contrat de capitalisation seule les sommes versées sur les unités de comptes immobilières sont taxables à l’IFI, pas les gains réalisés et réinvestis sur ces mêmes supports.

L’univers des SCPI offre une variété de modes d’achat, chacun avec ses avantages et ses considérations spécifiques. Que vous optiez pour l’achat au comptant, en nue-propriété, à crédit, ou que vous envisagiez des enveloppes fiscales avantageuses telles que l’assurance-vie, le PERin ou le contrat de capitalisation, il est crucial de prendre en compte vos objectifs, votre situation patrimoniale et votre horizon d’investissement. Pour une prise de décision éclairée, n’hésitez pas à consulter des experts en gestion de patrimoine, qui peuvent vous guider vers la stratégie la mieux adaptée à vos besoins.

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