Les questions les plus fréquentes au sujet des SCPI

Investir en SCPI, c’est profiter des avantages de l’immobilier locatif, sans les inconvénients : éviter les risques d’impayés, s’affranchir des travaux d’entretien, ne plus avoir de contraintes de gestion ou encore mutualiser le risque locatif etc. Par ailleurs, l’investissement SCPI répond à de nombreux objectifs patrimoniaux. Développer son patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit, se constituer un complément de revenu, diversifier son patrimoine sur des actifs tangibles ou encore, pour certaines SCPI, optimiser ses impôts.

Pour bien choisir les SCPI, il faut prendre en compte un certain nombre de critères d’analyse. L’erreur serait de s’arrêter uniquement sur le taux de distribution (TD) qui reflète la rentabilité locative à un instant T. Comme l’investissement SCPI est un investissement sur un horizon conseillé de 8 à 10 ans, il conviendra de comparer : les performances historique notamment grâce au TRI 10 ans, l’évolution de la valeur de reconstitution et du résultat courant, le niveau des réserves (RAN) et leur évolution dans le temps, les perspectives de développement des SCPI, leurs niveau de collecte par rapport à leur marché immobilier cible etc…

C’est la question que tous nos clients se posent. Désolé de vous apprendre qu’il n’y a pas une seule bonne réponse à cette question sinon il y aurait qu’une seule SCPI sur la place qui enregistrerait des souscriptions. Il existe différents types de SCPI et donc plusieurs SCPI pertinentes dans lesquelles il vous sera potentiellement intéressant d’investir. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de logement par exemple, une SCPI sera meilleure que d’autres dans ce secteur là. Ou si vous préférez l’hôtellerie, une autre SCPI sera probablement plus adaptée. Et ainsi de suite pour tous les marchés immobiliers représentées aujourd’hui sur le marché des SCPI : santé, éducation, bureaux, commerces, locaux d’activité, logistique etc.

Investir dans une ou plusieurs SCPI en assurance-vie peut être intéressant pour les foyers fiscaux qui sont lourdement taxés à l’impôt sur le revenu ou qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine. En effet, l’assurance-vie est une enveloppe fiscale très avantageuse pour certains patrimoines. Il conviendra de s’assurer auprès de votre conseiller Weelim de l’intérêt pour vous d’investir à travers une assurance-vie en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.

Comme tout investissement immobilier, l’investissement SCPI comporte des frais qui s’amortissent dans la durée. Ainsi, généralement plus les parts de SCPI sont détenues sur une durée longue, plus le gain potentiel peut-être élevé. A noter que les performances des SCPI ne sont pas garanties, tout comme le capital que vous investissez. Cela dépendra de l’évolution des rendement locatifs et des prix sur les marchés immobiliers. .

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est calculé en divisant le montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés par la SCPI (en intégrant également les indemnités compensatrices de loyers) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Le taux de distribution d’une SCPI est la division du dividende brut versé (comprenant aussi les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) au titre de l’année n, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé notamment quand la SCPI détient des immeubles à l’étranger, par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable ou le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

La valeur de retrait d’une SCPI à capital variable est le prix de cession net vendeur auquel les associés actuels peuvent prétendre vendre leurs parts. Il correspond au prix de souscription moins la commission de souscription.

Pour investir au sein d’une SCPI, il suffit de prendre contact avec votre conseiller en investissement Weelim qui pourra vous accompagner dans toutes vos démarches.

Les SCPI sont considérées comme des “FIA” (Fonds d’Investissement Alternatif) au sens de la directive AIFM (directive européenne). Seul les CIF (Conseiller en Investissement Financier) enregistrées à l’ORIAS comme Weelim peuvent accompagner les particuliers dans leurs projets d’investissement SCPI.

Il ne faut pas confondre SCPI et société de gestion de SCPI. Une SCPI est propriétaire d’un parc immobilier qu’elle loue. C’est une structure qui n’a pas vocation à gagner de l’argent autrement qu’en encaissant des loyers pour le compte des porteurs de parts (associés). En revanche, la société de gestion qui gère la SCPI perçoit la commission de souscription (versée pour partie à Weelim quand vous souscrivez par notre intermédiaire) et facture des frais de fonctionnement (commission de gestion, commission d’acquisitions d’actifs immobiliers, Commission d’arbitrage, etc.) à la SCPI. Ces derniers viennent en déduction des loyers encaissés par la SCPI, avant le versement du dividende au porteur de part associé. C’est donc bien un dividende net de tous ces frais qui est versé, et c’est totalement transparent pour l’investisseur.

Une SCPI de rendement a une durée de vie de 99 ans, renouvelable. Pour fermer une SCPI, il faudra donc procéder à la cession de l’intégralité de son patrimoine, et ensuite faire voter en assemblée générale la dissolution de la SCPI.

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion (SGP) qui dispose d’un agrément délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants.

Une société de gestion de SCPI est une société (personne morale) détenue soit par une banque, soit par ses fondateurs, soit par un groupe financier. Elle dispose d’un agrément délivré par l’AMF pour gérer l’épargne des souscripteurs des SCPI qu’elle a en gestion. Son rôle consiste à : administrer et décider de la politique d’investissement des SCPI, d’assurer la gestion locative, comptable et financière, de ventiler la distribution des revenus locatifs et d’informer les sociétaires de la SCPI.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d’investissement immobilier qui permet à des investisseurs, personnes physiques ou morales, d’investir dans l’immobilier locatif dans un cadre collectif et mutualisé sur un parc immobilier diversifié. La SCPI est également connue sous le nom de « pierre papier ».

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez procéder de différentes manières. Vous pouvez décider de vous débrouiller seul en essayant de vous faire votre propre comparatif et en sélectionnant les SCPI qui correspondent à vos critères. Vous pouvez alors contacter directement la société de gestion pour qu’ils vous adressent un dossier de souscription par email ou par courrier. Ou alors, vous pouvez décider de vous faire accompagner sans frais supplémentaires par un de nos experts en placement SCPI.

Tout le monde peut acheter des parts de SCPI. Personnes physiques ou personnes morales. Il n’y a pas de contraintes réglementaires. Les sociétés de gestion seront justes vigilantes sur l’origine des fonds. Cela fait partie de leurs obligations règlementaires en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (LCBFT).

Généralement, l’investissement SCPI se fait au nominatif pur. Cela signifie que l’investisseur est enregistré dans le registre des associés et détient un nombre de parts numérotées. Il dispose également d’un numéro d’associé qui lui est propre. Il est aussi possible d’investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, d’un PER ou d’un contrat de capitalisation.

L’investissement en parts de SCPI répond à de nombreux objectifs patrimoniaux. C’est un placement dont les performances sont régulières depuis de nombreuses années (création des premières SCPI dans les années 1960), entre 4 % et 6% de rendement annuel, non garanti. C’est un bon placement, à condition d’accepter de placer son argent sur un horizon d’investissement supérieur ou égal à 8 ans.

Il existe plusieurs types de SCPI. Celles dont l’objectif principal est de délivrer un rendement locatif régulier et stable dans le temps, on parle alors de SCPI de rendement. Ensuite on retrouve les SCPI Fiscales, qui investissent dans des programmes immobiliers de défiscalisation qui permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts. Enfin, il existe des SCPI dites de capitalisation ou plus-value. Comme leur nom l’indique, elle ne distribue pas de revenus mais elles investissent dans des projets immobiliers à fort potentiel de plus-value de manière à ce que le prix des parts détenus par les associés se valorise tous les ans.

Pour vendre vos parts de SCPI à capital variable, il suffit de compléter un formulaire de demande retrait et d’envoyer ce document à la société de gestion. En cas d’absence de contreparties, la société de gestion inscrit la demande sur le registre des demandes de retrait qui seront alors satisfaites par ordre chronologique d’inscription.  Pour les SCPI à capital fixe, c’est un peu plus contraignant. Il faut d’abord fixer son prix de cession, compléter un ordre de vente pour céder ses parts sur un marché secondaire.

Il n’y a pas véritablement de meilleur moment pour vendre ses parts de SCPI. Il faudra juste s’assurer auprès de la société de gestion du délai de vente en fonction du rythme de collecte au moment où l’on souhaite céder ses parts. Plus la collecte est dynamique, plus la vente se fera rapidement.

Cela dépendra des objectifs et du profil d’investisseur de chacun. Il est recommandé de diversifier son patrimoine et de ne pas investir 100 % de son patrimoine en SCPI. Cependant, comme il est possible d’investir au sein de plusieurs SCPI complémentaires en se constituant un portefeuille sur-mesure, il est commun de voir certains clients avec des profils d’investisseurs plutôt prudents d’investir 50 à 60 % de leur patrimoine financier en Pierre papier.

Le minimum d’investissement va dépendre des SCPI mais on peut trouver des SCPI dont le ticket d’entrée est de 1000 €. Généralement il n’y pas de plafonds, cela signifie que l’on peut investir autant que l’on veut au sein d’une même SCPI. Il sera néanmoins conseiller, en fonction de sa situation patrimoniale et du montant que vous souhaitez investir, de diversifier sur plusieurs SCPI.

La disponibilité des parts de SCPI va dépendre du type de SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir. Les parts de SCPI de rendement ou de plus-value à capital variable sont disponibles en permanence (sauf dans le cas où le plafond statutaire maximum serait atteint). Pour les SCPI Fiscale, il y a des “fenêtres” de collecte figées dans le temps qui s’étalent généralement sur une à deux années. Pour les SCPI à capital fixe, cela dépendra du volume de parts en vente sur le marché secondaire.

Pour créer une SCPI, il faut être une société de gestion agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Pour créer une SCPI, il faut être une société de gestion agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

On peut financer un investissement en parts de SCPI soit en employant de l’épargne disponible, soit en ayant recours à un crédit immobilier.

Une part de SCPI est une part sociale d’une Société Civile de Placement Immobilier. La souscription d’une part de SCPI revient à devenir propriétaire indirectement d’un ensemble de biens immobiliers locatifs détenus par la SCPI, et donne droit à une revenu locatif versé tous les mois ou tous les trimestres.

Le délai de jouissance d’une est le délai pendant lequel l’investisseur ne va percevoir de revenu, le temps pour la SCPI de déployer ces fonds pour réaliser de nouveaux projets immobiliers. Il est généralement de 3 à 6 mois selon les SCPI.

Tout va dépendre de votre situation patrimoniale et du montant que vous envisagez d’investir en parts de SCPI. Généralement chez WEELIM pour des projets supérieurs à 100.000 €, nous recommandons systématiquement d’investir sur plusieurs SCPI.

Oui, une SCI peut souscrire à des parts de SCPI.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur d’expertise des immeubles détenus par la SCPI auquel s’ajoute celle des actifs financiers (trésorerie de la SCPI) ainsi que l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles  par exemple). Les valeurs d’expertise sont calculées par l’expert immobilier désigné par l’assemblée générale ordinaire des associés pour une durée de 6 ans. Aussi, en fonction de l’évolution de la valeur marchande des actifs immobiliers dont la SCPI à capital variable est propriétaire, la société de gestion peut revoir à la hausse ou à la baisse le prix de souscription.

Il y a des avantages et des inconvénients à investir dans de jeunes SCPI. L’inconvénient principale réside dans le manque de visibilité à long terme sur les résultats passés. L’avantage c’est que bien souvent les locataires viennent de s’installer, la société de gestion à donc peu ou pas de départ à gérer sur le court voire le moyen terme.

Non, l’intervention d’un intermédiaire n’engendre pas de frais supplémentaires. En effet, Weelim comme tous les autres intermédiaires perçoivent une rémunération versée directement par les sociétés de gestion de SCPI. Cette rémunération correspond à une quote part des frais de souscription inclus dans le prix de souscription des parts de SCPI que l’investisseur aurait de toute façon payé en passant en direct par la société de gestion. C’est donc totalement transparent pour l’investisseur.

La liste des biens immobiliers détenus par la SCPI figure dans le rapport annuel de gestion publié chaque année lors de l’approbation des comptes annuels en assemblée générale.

Le meilleur moment, c’est quand vous disposez des fonds nécessaires à la réalisation de votre projet. Il n’y a pas de saisonnalité particulière.

VPM signifie Variation du Prix Moyen de la part d’une SCPI. Cet indicateur mesure l’évolution du prix des parts d’une SCPI au cours de l’année.

Les loyers versés par les SCPI sont susceptibles d’évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse en fonction notamment du taux d’occupation des immeubles détenus par la société. Il ne faut donc pas s’inquiéter si les revenus que vous percevez diminuent. Il faut plutôt en comprendre les raisons. Et si la ou les raisons de cette diminution s’avèrent être structurelles plutôt que conjoncturelles, alors à ce moment-là il vaut mieux vous rapprocher d’un conseiller Weelim pour discuter de l’intérêt ou non de conserver vos parts de SCPI.

Ce chiffre progresse depuis le lancement des premières SCPI au milieu des années 1960. En effet, le marché des SCPI est un secteur dynamique qui voit de nouvelles SCPI naître chaque année. Il en existe aujourd’hui plus de 200, dont un peu plus de 90 sont des SCPI de rendement à capital variable, ouvertes à de nouveaux investisseurs.

La date de versement des dividendes varie d’une SCPI à une autre. Certaines SCPI distribuent les dividendes de façon trimestrielle, d’autres c’est tous les mois. Le rythme de versement le plus pratiqué reste le versement trimestriel.

Le report à nouveau (RAN) correspond aux résultats passés de la SCPI qui n’ont pas été distribués aux associés. Il s’agit de réserves constituées au fil des années par la SCPI pour faire face à d’éventuels aléas locatifs par exemple.

La capitalisation d’une SCPI fait généralement référence à sa taille. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts émises par son prix de souscription. Plus la capitalisation d’une SCPI est importante, plus cela signifie qu’elle a collecté de fonds auprès d’investisseurs.

Tous les indicateurs ont de l’importance. Mais pris individuellement, ils n’ont que peu de sens. L’analyse d’une SCPI s’apprécie dans son ensemble en prenant en compte des éléments quantitatifs (comme la capitalisation, le TOF, le RAN, le Taux de Distribution etc.) et qualitatif (l’état du patrimoine immobilier, l’expertise de la société de gestion sur son marché etc.).

Les Provisions pour Gros Entretien (PGE) est une réserve destinée à financer les gros travaux sur le parc immobilier de la SCPI. Généralement, le niveau global des PGE dépendra de l’âge et de l’état du parc immobilier de la SCPI. Ces travaux doivent également être planifiés pour cinq ans et inscrits dans un plan pluriannuel remis à jour annuellement.

Il existe plusieurs manières de classer et de comparer les SCPI de rendement. La plus fréquente consiste à les classer selon leur taux de distribution, du plus fort au plus faible. Retrouvez donc notre comparatif et classement des meilleures SCPI.

Comme pour tout investissement immobilier, les parts de SCPI peuvent s’acheter grâce à un crédit immobilier. Les taux pratiqués sont généralement supérieurs que pour l’achat d’un bien immobilier en direct, ils varient en revanche de la même façon, en fonction de la durée du prêt et du profil patrimonial des investisseurs.

Investir en démembrement de propriété permet à l’investisseur de souscrire à des parts de SCPI en bénéficiant d’une décote sur le prix des parts. Cette décote correspond à la valeur de la nue-propriété, par rapport au prix en pleine propriété. Cette clé de répartition entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété va dépendre de la durée du démembrement temporaire. Les durées les plus fréquemment utilisées en SCPI sont 5 ans, 7 ans ou 10 ans. Plus la durée sera longue, plus la décote sera élevée. Elle peut atteindre 35 % sur 10 ans.

L’investissement SCPI comme tout investissement immobilier est un placement de long terme. La durée d’investissement recommandée est de 10 ans.

Oui, un institutionnel peut investir en parts de SCPI. Associations, ONG, assureurs, mutuelles, fonds d’investissement etc. toutes ces entités peuvent investir en SCPI.

La valeur nominale d’une part de SCPI correspond à sa valeur lors de la création du capital social de la SCPI.

La prime d’émission est la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la SCPI. Elle intègre donc dans son calcul la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et la commission de souscription. Ainsi, quand le prix de souscription d’une SCPI augmente, c’est la prime d’émission qui progresse. Cette progression reflète la valorisation du parc immobilier.

La possibilité de mettre en place des versements réguliers et programmés (comme pour une assurance-vie par exemple) est relativement récente. En revanche, toutes les SCPI ne permettent pas à leurs associés de le faire.

La possibilité de mettre en place des versements réguliers et programmés (comme pour une assurance-vie par exemple) est relativement récente. En revanche, toutes les SCPI ne permettent pas à leurs associés de le faire.

Comme toute société, une SCPI peut en théorie faire faillite. La faillite représente la situation dans laquelle une entreprise ne dispose plus de fonds suffisants pour faire face à ses échéances et ses dettes. Elle ne peut plus régler son passif exigible avec son actif disponible. Rappelons que l’actif principal d’une SCPI, c’est l’ensemble de son patrimoine immobilier. Le risque de faillite est donc réduit, bien qu’existant.

Il n’y a pas d’âge particulier pour investir en parts de SCPI. A partir de 80 ans ou 85 ans, l’intérêt pour un particulier d’investir en SCPI est discutable.

Les SCPI ont, depuis plus de 50 ans, cette particularité de verser des revenus mensuels ou trimestriels à leurs associés. Cette rente immobilière régulière en fait donc un excellent placement pour se constituer un complément de revenu pour la retraite.

Un courtier SCPI est une société qui référence et conseille ses clients sur le choix et la sélection des meilleures SCPI du marché. En ce sens, Weelim peut-être considéré comme un courtier en SCPI. Attention, pour exercer cette activité, il faut être enregistré à l’ORIAS comme CIF (Conseiller en Investissement Financier).

Non, il n’existe pas de SCPI spécialisées dans les parkings.

Oui, on peut défiscaliser grâce aux SCPI. De différentes manières. En investissant dans des SCPI fiscales pour bénéficier d’une réduction d’impôt; en souscrivant à des SCPI internationales pour alléger la fiscalité sur les loyers perçus; en souscrivant des parts de SCPI en assurance-vie ou au sein d’un PERin.