Investir dans une SCPI pour une entreprise

Dirigeants d’entreprise, vous cherchez à optimiser la trésorerie de votre société et à diversifier vos placements ? Vous devriez songer sérieusement aux SCPI. Il est vrai que quand on se demande qui peut investir en SCPI, on pense tout de suite à l’investisseur particulier. Mais les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une solution d’investissement immobilier de plus en plus prisée par les personnes morales. En effet, les SCPI ont su conquérir un public varié grâce à leur capacité à générer des revenus réguliers avec un patrimoine immobilier diversifié et un risque mutualisé, sans contrainte de gestion locative. Dans cet article, nous expliquons pourquoi et comment une entreprise peut investir en parts de SCPI, en mettant en lumière les avantages fiscaux et patrimoniaux, ainsi que les différentes stratégies adaptées aux sociétés.

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs, particuliers ou entreprises, pour acheter des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), les louer et en assurer la gestion. Les revenus locatifs générés sont ensuite redistribués aux associés, proportionnellement à leur nombre de parts, sous forme de dividendes. Les parts de SCPI sont accessibles à tout type de société, qu’il s’agisse de sociétés commerciales, de sociétés civiles (comme les SCI), d’associations ou d’institutionnels (fondations, mutuelles, ONG, fonds d’investissement, etc.).
Concrètement, lorsqu’une entreprise investit dans une SCPI, elle achète des parts et devient copropriétaire des biens immobiliers détenus par la SCPI. Elle n’a pas à se soucier de la gestion quotidienne, qui est déléguée à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion immobilière qui sélectionnent les biens, gèrent les locations, les travaux et l’administration.

Les spécificités des SCPI pour les personnes morales

Investir en SCPI via une personne morale présente quelques différences par rapport à un investissement réalisé par un particulier. Tout d’abord, les montants investis sont généralement plus importants. Ensuite, l’objectif recherché n’est pas seulement la perception de revenus complémentaires, mais aussi l’optimisation de la trésorerie et la diversification des actifs de l’entreprise. L’acquisition de parts de SCPI permet de transformer une trésorerie dormante en un actif productif, générant des revenus potentiels pour la société.

De plus, la fiscalité applicable aux SCPI détenues par des personnes morales diffère de celle des particuliers quand ces dernières sont soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). En effet, le taux d’imposition est plus faible que pour un particulier (sauf pour les particuliers figurant dans les petites tranches d’imposition) et les revenus issu de la location d’actif immobilier situés à l’étranger sont souvent exempt d’impôt sur les sociétés en France grâce à l’application des conventions fiscales internationales.
Par exemple, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent, sous certaines conditions, amortir l’investissement ou opter pour l’achat de la nue-propriété des parts. De plus, il faut souligner que la détention de parts de SCPI est possible pour tout type de société, que ce soit des sociétés commerciales, des sociétés civiles (comme les SCI), des associations ou même des institutionnels (fondations, mutuelles, ONG, fonds d’investissement, etc.). Cette flexibilité en fait un placement accessible à un large éventail d’organisations.

Points clés à retenir :

• Les SCPI permettent aux entreprises d’investir indirectement dans l’immobilier et de percevoir des revenus locatifs.
• La gestion des biens est déléguée à une société de gestion professionnelle.
• Les personnes morales ont des objectifs et une fiscalité spécifiques en matière d’investissement en SCPI.

Les bénéfices de l’investissement en SCPI pour une société

L’un des principaux avantages des SCPI pour les entreprises est la diversification du patrimoine. En effet, les SCPI investissent dans un large portefeuille d’actifs immobiliers, répartis sur différents secteurs géographiques et typologies de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Cette diversification permet de mutualiser les risques locatifs et de lisser les performances dans le temps.

De plus, les SCPI offrent un couple rendement/risque attractif pour les personnes morales. Le taux de distribution moyen des SCPI peut atteindre jusqu’à plus de 7%. Bien que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, ce niveau de performance est intéressant pour une entreprise cherchant à faire fructifier sa trésorerie. En outre, la gestion locative étant intégralement prise en charge par la société de gestion, l’entreprise peut se concentrer sur son cœur de métier.

Les contraintes et limites à considérer

Malgré leurs atouts, les SCPI comportent certaines limites pour les entreprises. La liquidité des parts est un point de vigilance important. Contrairement à des actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne peuvent pas être revendues instantanément. Le délai de cession varie généralement de quelques semaines à quelques mois, en fonction des conditions de marché et de la SCPI concernée. Cette liquidité limitée peut représenter une contrainte pour une entreprise ayant besoin de récupérer rapidement ses fonds.

Par ailleurs, les SCPI impliquent des frais de gestion annuels. Heureusement, pour des questions de transparence, la performance est toujours exprimée nette de tous ces frais. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour son travail de sélection, d’acquisition et de gestion des biens immobiliers. Il est donc essentiel de bien comparer les frais des différentes SCPI avant d’investir. Enfin, comme tout placement immobilier, les SCPI sont exposées aux fluctuations du marché. La valeur des parts et le niveau des revenus distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. Un exemple concret est celui d’une entreprise qui investit dans une SCPI de bureaux et qui subit une baisse des loyers en raison d’une crise économique affectant le marché locatif tertiaire.

Points clés à retenir :

• Les SCPI offrent une diversification du patrimoine et un couple rendement/risque intéressant.
• La gestion déléguée est un atout majeur pour les entreprises.
• La liquidité limitée et les frais sont des points à considérer.

Imposition des revenus issus des SCPI

Les revenus distribués par les SCPI aux entreprises associées, imposées à l’impôt sur les sociétés, sont sont intégrés à son résultat imposable et taxés au taux normal de l’IS, actuellement de 25% pour la plupart des entreprises.

En cas de cession de parts de SCPI, dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values de cession des parts de SCPI sont imposées dans le cadre du régime des plus-values professionnelles, car les parts de SCPI sont considérées comme des immobilisations financières détenues dans le cadre de l’activité de la société. La plus-value est déterminée en soustrayant le prix de revient fiscal des parts (prix d’acquisition initial, augmenté des frais d’achat ou diminué des éventuels amortissements) du prix de cession. Cette plus-value est intégrée dans le résultat imposable de la société et soumise au taux normal de l’IS, qui est de 25 % depuis 2022, sauf pour les petites et moyennes entreprises (PME) éligibles au taux réduit de 15 % applicable sur les premiers 42 500 euros de bénéfices (plafonds 2025, révisable chaque année). Contrairement aux particuliers, les sociétés à l’IS ne bénéficient pas d’abattements pour durée de détention sur ces plus-values, ce qui les soumet à une imposition fixe selon le barème de l’IS applicable, sans possibilité de réduction liée à la durée de détention des parts.

Optimisation fiscale grâce aux SCPI pour les entreprises à l’IS

Investir en SCPI peut offrir des opportunités intéressantes d’optimisation fiscale pour les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Parmi les stratégies couramment utilisées figure la déduction des intérêts d’emprunt contractés pour financer l’acquisition de parts de SCPI. En effet, ces intérêts sont considérés comme des charges financières déductibles du résultat imposable de l’entreprise, ce qui permet de réduire directement l’assiette fiscale soumise à l’IS. Cette approche est particulièrement avantageuse pour les entreprises qui choisissent de financer leur investissement en SCPI par un crédit bancaire.

Les SCPI internationales, présentent également des avantages fiscaux uniques grâce à l’application des conventions fiscales internationales. Les revenus locatifs issus de biens immobiliers situés à l’étranger sont généralement imposés dans le pays d’origine du bien, et non en France. Ces conventions permettent ainsi d’éviter la double imposition : les loyers perçus à l’étranger ne sont pas soumis à l’IS en France, ce qui améliore la rentabilité nette pour les entreprises investissant dans ce type de SCPI. Cette exonération en France, combinée à des fiscalités locales souvent plus favorables, rend les SCPI internationales particulièrement attractives pour les sociétés.

Une autre option intéressante pour les entreprises consiste à investir dans des parts de SCPI via un contrat de capitalisation. Cette stratégie permet de neutraliser temporairement la fiscalité sur les revenus générés par les SCPI. En effet, les revenus locatifs et les éventuelles revalorisations des parts ne sont pas imposés immédiatement, mais uniquement à la sortie du contrat (au moment du rachat partiel ou total). Cette approche offre une grande souplesse de gestion et permet à l’entreprise de réinvestir les gains non fiscalisés pour maximiser la croissance de son capital. De plus, l’enveloppe fiscale avantageuse du contrat de capitalisation facilite la mise en place de stratégies patrimoniales à long terme, tout en diversifiant les actifs détenus.

Ces mécanismes permettent aux entreprises d’optimiser leur fiscalité tout en bénéficiant d’un placement immobilier stable et potentiellement rémunérateur. Toutefois, une analyse approfondie des besoins et objectifs de l’entreprise, accompagnée de conseils d’experts, reste essentielle pour choisir la stratégie d’investissement en SCPI la mieux adaptée.

Investissement en pleine propriété vs usufruit temporaire

Les entreprises ont le choix entre deux principales stratégies d’investissement en SCPI : l’acquisition de la pleine propriété des parts ou l’achat de l’usufruit temporaire. L’investissement en pleine propriété consiste à acheter les parts de SCPI et à en percevoir les revenus fonciers annuel. Cette approche est adaptée aux entreprises qui recherchent un placement à long terme et des revenus réguliers. En revanche, l’achat de l’usufruit temporaire consiste à acquérir uniquement le droit de percevoir les revenus des parts pendant une période déterminée, généralement entre 5 et 15 ans.

L’usufruit temporaire est particulièrement intéressant pour les sociétés soumises à l’IS, car il permet d’amortir la valeur de l’usufruit sur toute la durée du démembrement. Par exemple, une entreprise qui achète pour 100 000 € d’usufruit de parts de SCPI sur 10 ans pourra déduire chaque année 10 000 € de son résultat imposable. À l’issue de la période d’usufruit, l’entreprise ne perçoit plus de revenus, mais elle a optimisé sa fiscalité pendant la durée du démembrement.

Sélection des SCPI adaptées aux objectifs de l’entreprise

Le choix des SCPI doit être guidé par les objectifs spécifiques de l’entreprise en matière de rendement, de risque et d’horizon d’investissement. Certaines SCPI affichent des taux de distribution élevés, mais peuvent présenter un risque locatif plus important. D’autres privilégient la sécurité et la régularité des revenus, quitte à offrir un rendement plus modéré. Il est donc essentiel de définir en amont le profil de risque de l’entreprise et de sélectionner les SCPI en adéquation avec ce profil.

La diversification est un critère clé dans le choix des SCPI. Il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI gérées par différentes sociétés de gestion, afin de mutualiser les risques. La diversification peut se faire par typologie d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), par zone géographique (Paris, régions, Europe) ou par taille de SCPI. Par exemple, une entreprise peut constituer un portefeuille composé de SCPI de bureaux à Paris, de SCPI de commerces en régions et de SCPI diversifiées européennes. Une telle diversification permet de lisser les performances et de réduire l’exposition aux aléas d’un marché spécifique. « La diversification est la clé d’un investissement réussi en SCPI pour les entreprises », rappelle Paul Durand, analyste financier spécialisé en immobilier.

Identification des risques spécifiques aux SCPI d’entreprise

Comme tout investissement immobilier, les SCPI de rendement comportent des risques spécifiques qu’il convient d’identifier et d’évaluer avant de se lancer. Le risque de vacance locative est l’un des principaux aléas à prendre en compte. Si un ou plusieurs biens détenus par la SCPI ne trouvent pas preneur, les revenus distribués aux associés, dont l’entreprise, peuvent diminuer.

Les fluctuations du marché immobilier constituent un autre risque important. La valeur des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier. En cas de retournement du marché, l’entreprise peut subir une moins-value latente sur son investissement. Le risque de liquidité, déjà évoqué, est également à considérer. La revente des parts de SCPI peut prendre du temps, ce qui peut poser problème à une entreprise ayant besoin de mobiliser rapidement ses fonds. Enfin, il existe un risque lié à la gestion de la SCPI elle-même. Une mauvaise gestion de la société de gestion peut impacter négativement la performance de la SCPI et, par conséquent, les revenus de l’entreprise associée.

Mesures de précaution pour sécuriser son investissement

Pour limiter les risques liés à un investissement en SCPI, les entreprises doivent adopter une approche rigoureuse et mettre en place des mesures de précaution adaptées. Une due diligence approfondie est indispensable avant tout investissement. Il s’agit d’analyser en détail la stratégie de la SCPI, la qualité de son patrimoine, la solidité de sa société de gestion et ses performances historiques. Il est également recommandé de consulter les rapports annuels de la SCPI et les bulletins trimestriels d’information pour se faire une idée précise de la santé financière de la SCPI et de la qualité de sa gestion.

La diversification des investissements est une autre mesure de précaution essentielle. Comme évoqué précédemment, il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI aux caractéristiques différentes (typologie d’actifs, zones géographiques, tailles, etc.) pour mutualiser les risques. Un suivi régulier des performances des SCPI détenues est également crucial. L’entreprise doit analyser les bulletins trimestriels et les rapports annuels des SCPI pour s’assurer que les résultats sont conformes aux objectifs initiaux. En cas de sous-performance persistante, il peut être judicieux de se désengager de la SCPI concernée.

Points clés à retenir :

• Les principaux risques des SCPI sont la vacance locative, les fluctuations du marché et la liquidité limitée.
• Une due diligence approfondie est indispensable avant d’investir.
• La diversification et le suivi régulier des performances sont essentiels pour sécuriser son investissement.

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