Investir en SCPI : comprendre les SCPI pour bien investir

La définition d’une SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, (on parle souvent de « Pierre Papier »), est une société civile qui permet aux souscripteurs d’investir dans l’immobilier, notamment des bureaux, des commerces, des logements, ou encore de l’immobilier de santé et de logistique. Des marchés immobiliers généralement difficilement accessibles aux particuliers. L’investissement SCPI vise donc à rendre plus accessible et plus souple l’investissement immobilier. Et c’est un placement « pur » immobilier, c’est -à -dire un placement investi à 100% en immobilier physique. Les SCPI n’ont pas la possibilité d’investir dans d’autres typologies d’actifs, contrairement aux OPCI par exemple qui peuvent investir sur les marchés financiers pour une partie de leur allocation. Le principal avantage des SCPI, au delà de leurs performances historiques, c’est de mutualiser le risque de perte en capital et le risque locatif, sur plusieurs centaines d’immeubles loués pour la plupart à des locataires différents (le taux d’occupation financier moyen des immeubles oscille autour de 90%). Par ailleurs, les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire rassurant pour les investisseurs puisque ce sont des supports d’épargne qui bénéficient d’un contrôle de l’AMF(Autorité des Marchés Financier) et qu’elles sont gérées par des sociétés de gestion elles-mêmes agréées par l’AMF. Chaque société de gestion employant des professionnels de l’investissement et de la gestion immobilière. Ainsi, en souscrivant à des parts de SCPI, un investisseur devient propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Ces revenus locatifs lui sont versés par la société de gestion en fonction du nombre de parts détenues. Il existe plusieurs grandes familles de SCPI :

• les SCPI de rendement
• les SCPI fiscales.
• les SCPI de plus-value
• les SCPI internationales
• les SCPI ISR

Pour tout savoir sur qu’est-ce qu’une SCPI ? >>

Comme pour tout investissement, il faut comprendre dans quoi vous vous embarquez avant d’y souscrire. Vous devez notamment vous intéresser au fonctionnement du placement SCPI, à la composition de leur patrimoine et aux moteurs de performance. C’est en comprenant les SCPI dans les moindres détails que vous ferez les bons choix. Si vous ne comprenez pas comment un placement fait pour délivrer du rendement et de la performance, alors n’y souscrivez pas. C’est une règle d’or en gestion de patrimoine.

Le fonctionnement d’une SCPI

Les SCPI collectent des fonds auprès de particuliers ou de sociétés afin d’investir puis de gérer un patrimoine immobilier présent sur le territoire national ou à l’étranger. Ce patrimoine immobilier est loué à des entreprises (bail commercial ou professionnel) ou à des particuliers (bail d’habitation) par la SCPI qui ensuite reverse, après déduction des charges courantes (ex : entretien du patrimoine), une partie de ces loyers aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels. Cette distribution de revenu rapporté au prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année correspond au taux de distribution de la SCPI.

Les revenus perçus par les associés sont proportionnels aux nombre de parts détenus. Plus il aura de parts, plus ses revenus seront importants. Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Pour les sociétés soumises à l’IS, les revenus génèrent un produit financier qui va alourdir le résultat comptable et donc augmenter le montant de l’impôt sur les sociétés. Notons que chaque année, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation règlementaire d’adresser aux associés un IFU (Imprimé Fiscal Unique) ainsi qu’un document d’aide à la déclaration d’impôt.

Le patrimoine immobilier d’une SCPI n’est pas figé dans le temps. C’est la société de gestion qui détermine la stratégie d’investissement et qui prend les décisions d’investissement ou d’arbitrage, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de ses convictions à plus ou moins long terme.

La souscription de parts de SCPI

Quand on souhaite investir dans une SCPI, on peut s’adresser directement aux sociétés de gestion ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller en investissement financier (CIF) tel que Weelim. Que ce soit pour investir dans une SCPI à capital variable ou dans une SCPI à capital fixe, la souscription de parts de SCPI se fait soit en ligne, en signature électronique, soit en complétant un dossier de souscription de façon manuscrite.

Les moteurs de performance d’une SCPI

Les possibilités d’investissement sont multiples, c’est pourquoi les SCPI s’adressent à la fois aux particuliers et aux entreprises (personnes morales). Elles répondent généralement à la plupart des objectifs d’investissement et s’adaptent aux différents profils d’investisseurs. Par ailleurs, ce sont des placements relativement accessibles et simples à appréhender, il n’est pas nécessaire d’être un investisseur aguerri en investissement immobilier pour en comprendre les principaux rouages.

Les investisseurs particuliers (personnes physiques)

L’investissement SCPI répond à de nombreux besoins patrimoniaux : la recherche de complément de revenu immédiat ou futur, la diversification patrimoniale, la capitalisation des gains ou la recherche de plus-value à long terme, la préparation de la transmission du patrimoine, la défiscalisation etc. Autant de leviers patrimoniaux qui intéressent généralement beaucoup les particuliers et auxquels les SCPI peuvent répondre. Les investisseurs particuliers peuvent évidemment souscrire à toutes les SCPI du marché, que ce soit des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales par exemple. Cette souscription peut se faire en direct, en assurance-vie (ou contrat de capitalisation ou PER) ou via une société patrimoniale (SAS, SC ou SCI) à l’IR ou à l’IS.

Les entreprises (personnes morales)

Hormis quand il s’agit de holding patrimoniales, les entreprises commerciales ou les institutionnels (fondations, associations, mutuelles etc..) n’étaient au départ pas forcément dans la cible des SCPI. Elles s’adressaient plutôt aux particuliers désireux de développer leur patrimoine en investissant dans l’immobilier, mais sans soucis de gestion. Mais quand les taux baissent sur les marchés, entraînant dans leur sillage une baisse équivalente des produits monétaires (OPCVM) et des rendement faciaux des obligations, les entreprises commerciales et les institutionnels se mettent à chercher des produits de placement alternatif pour dynamiser leurs allocations. Ainsi, depuis une dizaine d’années, de plus en plus de personnes morales souscrivent à des parts de SCPI, en pleine propriété ou en usufruit temporaire. Ce dernier mode d’investissement étant très recherché par les institutionnels.

Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, pour faire fructifier un capital ou pour obtenir des revenus complémentaires, les SCPI de rendement s’adaptent à tout type de projet patrimonial via différents mode d’investissement.

SCPI au comptant

La souscription au comptant est le mode le plus courant pour investir dans une SCPI. Dans ce cas, l’investisseur achète directement des parts de SCPI en versant le montant total de l’investissement en une seule fois. Une fois la souscription réalisée, l’investisseur devient propriétaire des parts de la SCPI et bénéficie des revenus (loyers perçus sur les biens immobiliers) et des éventuelles plus-values liées à l’évolution du patrimoine immobilier de la SCPI.

SCPI à crédit

La souscription à crédit permet à l’investisseur d’emprunter une partie du montant nécessaire pour acquérir des parts de SCPI. En utilisant un prêt, l’investisseur investit une somme moins élevée en capital propre et complète le montant avec un emprunt souscrit auprès d’une banque. Les loyers perçus par la SCPI sont utilisés pour rembourser le crédit, et l’investisseur bénéficie également de l’effet de levier, qui peut accroître la rentabilité de son investissement si les revenus générés par la SCPI sont supérieurs au coût global du crédit.

SCPI en nue-propriété

L’investissement en SCPI en nue-propriété implique l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI par le souscripteur, qui ne perçoit alors pas les revenus de la SCPI pendant la période de démembrement. Cette période de démembre est connu dès le départ, c’est l’investisseur qui la choisit et elle est généralement comprise entre 3 et 15 ans. Le nu-propriétaire devient propriétaire des parts à prix réduit (on parle alors de décote), car il ne bénéficie pas des revenus pendant cette période. Cette décote compense donc l’absence de revenu. Plus la durée de démembrement est élevée, plus la décote sera importante. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire des parts de la SCPI et peut alors recevoir les revenus à son tour. Il peut aussi décider de vendre les parts.

SCPI en assurance-vie ou dans un contrat de capitalisation

Certains contrats d’assurance-vie ou de capitalisation proposent des SCPI en unités de compte, ce qui permet d’investir dans des parts de SCPI au sein de ces contrats. L’investisseur achète alors des unités de compte qui représentent des parts de SCPI plutôt que d’acheter directement les parts de SCPI elles-mêmes. Ce mode de souscription offre certains avantages fiscaux et successoraux liés à l’assurance-vie, mais il peut également comporter des frais spécifiques liés au contrat.

SCPI dans une PER

Comme pour l’assurance-vie ou les contrats de capitalisation, certains PER proposent des SCPI en unités de compte, ce qui permet du cumuler l’intérêt d’un PER, avec celui des SCPI de rendement.

Les risques

Comme dans tout projet immobilier, l’investissement SCPI n’est pas sans risques :

• Il est soumis aux variations des prix sur le marché de l’immobilier
• Les revenus versés par les SCPI peuvent fluctuer au cours des années en fonction de l’occupation des immeubles et des loyers facturés aux locataires
• Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, mais la Société de Gestion ne garantit pas leur revente. La SCPI n’est pas un produit côté, contrairement aux produits financiers.

Ces risques sont cependant atténués par la diversification des immeubles et des locataires.

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