Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers sont souvent assimilés uniquement aux revenus issus de la location non meublée d’un appartement ou d’une maison. Mais le champs d’application est plus vaste. Il couvre également :

Les revenus des parts de SCPI
Les revenus perçus par les associés d’une Société Civile Immobilière à l’IR (SCI)
la location d’un local commercial ou d’un bureau
La location de terres agricoles
Les revenus tirés d’un investissement en loi Pinel, loi Malraux ou loi Denormandie etc.

En revanche, les revenus d’une location meublée (LMNP) sont imposés dans la catégorie des BIC, Bénéfices Industriels et commerciaux.

Comment déclarer les revenus fonciers ?

Le régime d’imposition simplifié (le micro-foncier) s’applique de plein droit si vous remplissez simultanément les conditions suivantes :

le montant annuel de vos revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année.
Vous ne percevez pas uniquement des revenus fonciers au travers de sociétés immobilières ou FPI

Dans le cas contraire, vous êtes soumis de plein droit au régime réel d’imposition. Vous devrez alors compléter un formulaire complémentaire à la déclaration d’impôt 2042 : le formulaire cerfa n° 2044. Tout contribuable peut sur option demander à être soumis au régime réel d’imposition plutôt qu’au micro-foncier. Nous verrons plus bas dans quel cas il sera plus pertinent d’opter pour le régime réel d’imposition.

Enfin, si vous avez investi dans un bien immobilier dans le cadre d’un dispositif de réduction d’impôt comme la loi Pinel par exemple, il faudra compléter le formulaire cerfa n°2044-SPE.

Si vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration n° 2044 ni de 2044-SPE. Indiquez le montant total de vos revenus perçus (charges non comprises), case 4 BE de votre déclaration des revenus n° 2042.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € sur l’ensemble de l’année fiscale, alors c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de plein droit. Votre revenu foncier imposable est alors automatiquement déterminé par l’administration fiscale après application d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge pour leur montant réel. C’est la raison pour laquelle, si le niveau des charges déductibles des revenus fonciers est supérieur à 30 % du montant des recettes déclarées, alors il sera opportun d’opter pour le régime réel d’imposition. C’est souvent la meilleure option quand on achète un bien immobilier à crédit.

Le régime réel d’imposition

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime qui s’applique de plein droit. Vous pouvez également décider d’opter pour le régime réel des revenus fonciers si vous êtes de plein droit soumis au micro-foncier en déposant une déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044. Cette option est alors irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Le régime réel d’imposition reprend le même schéma qu’une comptabilité simplifiée.

Pour chaque bien immobilier locatif dont le contribuable est propriétaire, il va déclarer les recettes (lignes 211 à 214) sur lesquelles il va imputer un certain nombre de charges déductibles (ligne 221 à 229).

Ensuite, si le logement a été acquis à l’aide d’un crédit immobilier, il va préciser le montant des intérêts et des frais annexes liés à l’emprunt (assurance DC par exemple) sur la ligne 250.

C’est ainsi, qu’est déterminé le bénéfice foncier imposable ou le déficit foncier généré par chaque bien locatif dans le cadre du régime réel d’imposition

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Toutes les charges engagées par le propriétaire ne sont pas déductible. Il conviendra de suivre attentivement la notice d’information accessible sur le site impot.gouv. La liste complète des charges éligibles est également inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31).

Globalement, il s’agit de tout ce qui a trait :

aux frais d’administration et de gestion
aux primes d’assurance
aux dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration
aux dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
aux provisions pour charges de copropriété
aux impôts et taxes
aux intérêts d’emprunt
aux indemnités d’éviction et frais de relogement.

Les revenus fonciers bruts

Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Les provisions pour charges versées par le locataire n’entrent pas dans le calcul des revenus fonciers bruts.

Il également faudra ajouter :

Les dépenses à la charge du locataire selon convention de travaux visant à valoriser le logement ou bien la taxe foncière si une clause y fait référence dans le contrat de bail ; Cette particularité est plus courante sur les contrats de location autre que d’habitation.
Les recettes accessoires (par exemple la location d’emplacements d’affichage) ;
Certaines subventions pour travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat.
Les indemnités d’assurance versées pour loyers impayés ou dommages subis dans le logement.

Attention : Le dépôt de garantie versé à l’entrée des lieux n’est pas imposable sauf s’il est utilisé par le bailleur pour couvrir des charges ou loyers impayés ou encore pour des réparations après le départ du locataire.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Un déficit foncier est constaté lorsque les frais et les charges d’un ou plusieurs appartements loués non meublés sont supérieurs à l’ensemble des revenus fonciers encaissés. Le déficit foncier est un excellent outil pour réduire sa base imposable et donc le montant d’impôt de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le solde déficitaire généré par les travaux et les charges (hors intérêts d’emprunt et assurance du crédit) est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. Il conviendra au contribuable de respecter certaines règles que nous détaillons ici.

Règle 1 : Si les intérêts d’emprunt et l’assurance sont inférieurs aux loyers

Dans ce cas, l’ensemble du déficit est imputable sur le revenu global, dans la limité de 10 700€. S’il dépasse le seuil des 10 700 euros, le solde est alors reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

Règle 2 : Les intérêts d’emprunt et l’assurance sont supérieurs aux loyers

Dans ce cas, il faut mettre de côté la part des intérêts et de l’assurance du crédit dépassant le montant des loyers encaissé par le contribuable. Puis, imputer sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) le déficit généré par les autres frais et charges (ex: travaux, taxe foncière etc…).

La part des intérêts et de l’assurance crédit dépassant le montant des loyers est alors reportable pendant 10 ans, au même titre que le solde du déficit dépassant les 10 700 euros.

Règle 3 : Le revenu global est inférieur au déficit foncier

Le solde du déficit foncier est alors imputable sur le revenu global pendant encore 6 ans.

Règle 4 : L’obligation de louer pendant 3 ans

Vous devez louer le ou les biens qui vous ont généré un déficit foncier jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation de votre dernier déficit.

Le prélèvement à la source et les revenus fonciers

Pour les revenus fonciers, le prélèvement à la source prend la forme d’un système d’acompte mensuel prélevé par l’administration fiscale le 15 de chaque mois. Il est possible d’opter pour un prélèvement trimestriel. Cette option vaut pour l’année entière, et elle prend effet au 1er janvier de l’année suivante lorsqu’elle est exercée avant le 30 septembre. Elle est tacitement reconduite en l’absence d’action contraire de l’usager. Cet acompte comprends à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les acomptes prélevés de janvier à août de l’année en cours (année N) tiennent compte des revenus fonciers déclarés lors de la déclaration d’impôt de l’année précédente (N-1). Ceux prélevés de septembre à décembre de l’année N, sont calculés sur la base des revenus fonciers déclarés lors de la déclaration d’impôt complété au moi d’Avril-Mai de l’année N.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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