Les mises en vente de logements neufs au plus bas depuis 2010 : Quelles conséquences pour les propriétaires et investisseurs ?

Le marché immobilier neuf en France traverse une crise sans précédent, marquée par une chute spectaculaire des mises en vente de logements. Avec seulement 8 693 unités commercialisées au troisième trimestre 2024, ce secteur atteint son niveau le plus bas depuis 2010. Cette situation inquiète non seulement les professionnels du secteur, mais aussi les investisseurs et les propriétaires qui voient leurs opportunités se réduire. Que ce soit pour préparer sa retraite ou générer un complément de revenus l’investissement immobilier reste pourtant une valeur refuge pour les français. Analysons les raisons de cette crise, ses implications, et les perspectives pour l’avenir.

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Un assèchement de l’offre alarmant

Au cours du troisième trimestre 2024, les mises en vente de logements neufs ont plongé de 41 % par rapport à la même période en 2023. Ce chiffre est d’autant plus préoccupant qu’il est le résultat d’une tendance durable : sur les neuf premiers mois de 2024, seulement 39 023 logements ont été commercialisés, contre 58 856 en 2023. Cette contraction massive reflète une raréfaction de l’offre, qui ne semble pas prête de s’améliorer.

Pourquoi les mises en vente chutent-elles autant ?

1. Frilosité des maires et promoteurs : Les élus locaux hésitent à délivrer des permis de construire à l’approche des élections municipales de 2026. Les promoteurs, eux, limitent les dépôts de permis en raison des difficultés à vendre l’existant.
2. Diminution des autorisations de construire : Les permis accordés sont passés de 113 300 logements par trimestre en moyenne entre 2015 et 2018 à seulement 85 800 au troisième trimestre 2024.
3. Retraits massifs des programmes : Environ 32 % des logements mis en vente ont été retirés du marché, faute d’acheteurs, contre 8 % fin 2022.

Des ventes en baisse malgré des prix stables

Les ventes de logements neufs, bien qu’en légère hausse au troisième trimestre (+3,4 % pour les ventes au détail), restent à des niveaux historiquement bas. Sur neuf mois, les réservations totales ont chuté de 4,4 %, passant de 67 910 en 2023 à 64 938 en 2024.

Pourquoi les acheteurs se font-ils rares ?

• Crédit immobilier moins accessible : Malgré une récente baisse des taux d’intérêt, le resserrement des conditions d’octroi limite l’accès au financement pour de nombreux ménages.
• Disparition du dispositif Pinel : Prévue au 1er janvier 2025, la fin de ce programme d’aide à l’investissement locatif incite les derniers acheteurs à agir rapidement, mais laisse présager une nouvelle baisse des ventes à partir de 2025.

Un paradoxe des prix

Malgré la baisse des mises en vente et des réservations, les prix des logements neufs demeurent stables, atteignant 4 904 euros/m² au troisième trimestre 2024. Ce maintien s’explique par :

• Le coût élevé de la construction : Intégrant les matières premières, le foncier et les nouvelles normes énergétiques.
• Des ristournes dissimulées : Bien que les prix affichés restent élevés, les promoteurs multiplient les remises pour attirer les acheteurs.

Conséquences pour les investisseurs et propriétaires

Une raréfaction des opportunités d’investissement

Pour les investisseurs immobiliers, cette crise se traduit par une offre réduite et des difficultés à trouver des biens correspondant à leurs critères. L’assèchement du marché pourrait également entraîner une hausse des prix du foncier et des délais d’acquisition plus longs lorsque le marché repartira.

Un marché locatif sous pression

La diminution de l’offre de logements neufs pourrait exacerber la crise locative dans les zones tendues. Avec moins de biens disponibles, les investisseurs pourraient bénéficier d’une demande locative accrue, mais avec des loyers encadrés et des réglementations plus strictes, les rendements restent incertains.

Quelles solutions pour relancer la construction ?

Les promoteurs, à travers la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), appellent à des mesures immédiates pour enrayer cette crise. Parmi les pistes envisagées :

• Généralisation du prêt à taux zéro (PTZ) : Permettre aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la propriété.
• Incitations fiscales pour les investisseurs : Créer de nouveaux dispositifs pour remplacer le Pinel et relancer les achats locatifs.
• Simplification des procédures d’autorisation : Encourager les maires à délivrer des permis de construire en sécurisant leurs responsabilités juridiques.

Perspectives à court et moyen terme

La crise actuelle prépare une pénurie de logements pour les années 2027-2028, avertit Pascal Boulanger, président de la FPI. Avec une reprise lente des autorisations de construire et des délais de commercialisation élevés (20 mois en moyenne), le marché peine à retrouver son dynamisme. Les investisseurs doivent se préparer à des conditions de marché complexes dans les années à venir, tout en surveillant les opportunités que cette crise pourrait offrir, notamment dans les zones sous tension locative.

Que doivent faire les investisseurs aujourd’hui ?

Face à l’assèchement de l’offre de logements neufs, les investisseurs immobiliers doivent adopter une approche stratégique :

1. Diversifiez vos placements : Explorez des alternatives comme les SCPI ou le crowdfunding immobilier pour maintenir un portefeuille équilibré.
2. Surveillez les nouvelles réglementations : Les dispositifs d’aide et les évolutions fiscales peuvent créer des opportunités inattendues.
3. Soyez sélectifs : Privilégiez les biens situés dans des zones à forte demande locative, où les rendements sont plus sécurisés.

En gardant un œil attentif sur les dynamiques du marché et en s’appuyant sur des conseils professionnels, il est encore possible de tirer parti de cette période de transition pour sécuriser des investissements performants.

Faites le point sur votre situation et votre stratégie d’investissement

Dans un contexte immobilier complexe et en pleine mutation, il est essentiel de prendre du recul pour évaluer vos objectifs financiers et ajuster votre stratégie d’investissement. Que vous soyez propriétaire, investisseur locatif ou en quête de diversification, une analyse approfondie de votre situation actuelle vous permettra d’identifier les opportunités adaptées à votre profil, tout en limitant les risques.

Les experts de Weelim sont là pour vous accompagner dans cette démarche. En réalisant un bilan patrimonial complet, nous vous aidons à optimiser vos investissements, qu’il s’agisse de choisir entre immobilier neuf, SCPI ou d’autres solutions performantes. Pour bénéficiez de conseils personnalisés pour structurer votre portefeuille et atteindre vos objectifs à court, moyen ou long terme prenez rendez-vous dès aujourd’hui.