Déficit foncier : investir pour défiscaliser ses revenus

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition du logement et les travaux de rénovation.

Il y a néanmoins une petite subtilité. Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas contribuer à générer un déficit foncier qui viendrait en déduction des revenus globaux. Ils peuvent au maximum annuler 100 % des revenus fonciers imposables.

Les travaux déductibles

Les dépenses de réparation et d’entretien

Ce sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’amélioration

Ce sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Il s’agit notamment des travaux qui comportent la création de nouveaux locaux, qui apportent une modification importante au gros œuvre ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ne sont pas non plus déductibles les travaux indissociables des travaux d’agrandissement (par exemple, réfection de la toiture en cas de construction d’un étage supplémentaire).

Les charges liés à l’exploitation du bien immobilier

Ce sont :

• les primes d’assurance
• les charges de copropriété non payées par vos locataires
• l’impôt foncier
• les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel pour gérer votre bien)
• les frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer ça (vous avez droit à un forfait de 20 euros par logement)

Pour déterminer le montant de votre déficit foncier, il faut procéder en deux étapes :

1. Tout d’abord, il faut calculer la part du déficit dû aux charges financières. On retire donc dans un premier temps des revenus fonciers les charges financières. Si le résultats (loyers – charges financières) est positif, on passe à l’étape 2. Si le résultat est négatif, le déficit dû aux charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Ensuite, on calcule la part du déficit dû aux autres charges imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700€). Si le résultat de l’étape 1 est positif, on soustrait de ce résultat le montant des charges non financières. Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700€ par an. L’excédant est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Un déficit foncier se crée lorsque le résultat foncier est négatif. Ce résultat foncier provient de la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles si la déclaration des revenus fonciers est réalisée au régime réel.

En cas de résultat foncier déficitaire (charges supérieures aux revenus), la ligne 263 fera apparaître un solde négatif.

Ce dernier viendra en déduction du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10 700 € / an. Il conviendra alors de reporter les différents déficits sur votre 2042 en case 4BB ou 4BC. N’oubliez pas en N+1 de reporter en case 4BD les déficits non imputés en année N, et reportables pendant les 10 prochaines années. Ces déficits seront alors imputable uniquement sur les revenus fonciers.

Parfois, le déficit foncier peut-être supérieur à l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, le déficit global, sera reporté sur les 6 années suivantes. Attention, le déficit foncier imputable au revenu global ne doit pas émaner des intérêts d’emprunt (loyers inférieurs aux intérêts).

Pour pouvoir bénéficier de ce report du déficit foncier, il faut alors respecter une et une seule condition : poursuivre la location de son bien immobilier pendant les 3 années suivant ce déficit.

Tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Toutefois, ce dernier est d’autant plus efficace fiscalement que la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée.

Dans notre exemple théorique ci-dessous, le foyer fiscal déclare avant opération un bénéfice foncier de 6000 €. Le déficit foncier leur permet de gommer la totalité de ce bénéfice foncier et d’imputer une déduction de 10 700 € sur leurs revenus globaux.

Voici donc, en fonction de leur tranche marginale d’imposition, l’économie d’impôt réalisée.

Oui c’est possible. Il s’agit de la loi Pinel optimisée au déficit foncier ou loi « Pinel ancien ». Le Pinel dans l’ancien permet de cumuler l’avantage fiscal offert par la loi Pinel classique avec le déficit foncier. Au total, la réduction d’impôt pourra donc atteindre plus de 21% du prix de revient du bien immobilier. Comme son nom l’indique, le Pinel optimisé au déficit foncier porte sur des immeubles anciens réhabilités.