Investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement qui fait partie des différents types de crowdfunding existants aujourd’hui en France. Pour l’investisseur, il s’agit de participer à un ou plusieurs projets immobiliers concrets, sans en avoir les contraintes. En effet, le souscripteur n’aura pas à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Il se contente de participer financièrement au projet, soit par une prise de participation au capital d’une société porteuse du projet, soit en prêtant de l’argent sous forme d’emprunt obligataire. On parle aussi de financement participatif immobilier. 

Pour réussir son placement en crowdfunding immobilier, il faut d’abord bien comprendre ce que c’est, comment cela fonctionne et les performances potentielles que vous allez pouvoir en tirer. Évidemment il faudra en maîtriser les risques pour ne pas être surpris en cas de perte totale ou partielle de votre capital. C’est ce que nous allons voir au cours des prochains paragraphes. 

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

La définition du crowdfunding immobilier : Investir en crowdfunding immobilier c’est participer à un projet de construction ou de rénovation d’un bien immobilier. Que ce soit dans le secteur du logement ou de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie, locaux d’activités etc.). Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent donc en relation des investisseurs à la recherche de rendement et de diversification, avec des opérateurs immobiliers (promoteurs immobiliers et marchands de biens) en recherche de financement.

Le crowdfunding immobilier comment ça marche ?

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier peut paraître simple d’un premier abord, mais à y regarder de plus près, on se rend vite compte que c’est assez technique comme placement. 

En effet, le mécanisme du crowdfunding immobilier en lui-même est plutôt simple. Une plateforme de crowdfunding sélectionne des projets immobiliers et permet à des investisseurs d’y participer soit en souscrivant au capital de la société qui porte le projet via la souscription d’actions, soit en prêtant de l’argent à l’opérateur immobilier en souscrivant à une émission obligataire prévue généralement sur 12 à 36 mois, parfois plus. Le prêt obligataire est dans 90 % des cas le format privilégié par les plateformes. L’objet du financement de ce prêt obligataire peut être par exemple la construction de logements neufs sur un terrain à bâtir, la réhabilitation complète d’un immeuble ancien en vue de sa revente “à la découpe” etc.. Toute opération relevant de la construction ou réhabilitation immobilière dans l’immobilier résidentiel ou commercial (bureaux, commerces, logistique etc.).

Là où ce mode d’investissement se complexifie, c’est quand on étudie de plus près les différents projets proposés sur les différentes plateformes de crowdfunding (il existe aujourd’hui une quarantaine de plateformes agréées). On s’aperçoit alors que l’on y parle de taux de pré commercialisation, de marge brute, marge nette, de taux de marge, de dette corporate, de prix de vente, de GAPD, de caution personnelle, d’hypothèque de 1er rang ou de second rang, de risque de perte en capital etc.. Alors, comment estimer si un projet est meilleur qu’un autre ? Comment évaluer et le risque de perte en capital d’un projet à l’autre ? Comment savoir si les biens mis à la vente par l’opérateur immobilier sont bien en cohérence par rapport aux prix du marché ? Comment savoir si les garanties proposées dans le dossier sont solides ? Autant de questions auxquelles vous devrez nécessairement apporter des réponses avant de vous engager dans une opération.

Bon à savoir : Nos experts vous accompagnent sans frais supplémentaires pour vous aider à choisir les meilleurs projets, parmi les 10 meilleures plateformes de crowdfunding immobilier du marché. 

Performances du Crowdfunding immobilier

Weelim vous guide pour analyser les performances dans le crowdfunding immobilier.

Baromètre 2023 du Crowdfunding immobilier en France
Source : HelloCrowdfunding

Etude réalisée auprès d’une trentaine de plateformes ouvertes ou ayant financé des projets immobiliers, et immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR (données analysées sur la période de janvier à décembre 2023) : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Immovesting, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Look & fin, Lymo, Monego, My Capital Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Tylia, Upstone, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed, Baltis Capital etc.

Indicateurs clés au 31/12/2023

Rendement annuel moyen : 10,3 %

Durée moyenne du placement : 22,1 mois

Montant moyen par collecte : 907569 €

Taux de défaut depuis 2012 : 0,16 %

Taux de retard* de moins de 6 mois : 9 %

Taux de retard* de plus de 6 mois : 22,5 %

Nombre de projets financés : 1237

Des projets immobiliers concrets, partout en France

L’investisseur est libre de choisir le ou les projets qui correspondent le mieux à ses attentes et objectifs financiers tout en demeurant passif dans leur réalisation. Ce n’est pas le choix qui manque. En effet, en 2023 ce sont plus de 1200 projets de crowdfunding immobilier qui ont été financés grâce aux plateformes de crowdfunding et à leur communauté d’investisseurs. Ce n’est pas rien !  Les régions les plus représentées sont l’Ile-de-France suivie par la Région Sud portée par les opérations de marchands de biens de luxe notamment sur la Côte d’Azur. En troisième place, l’Auvergne-Rhône-Alpes. À elles seules, ces trois régions concentrent près des trois quarts de la collecte nationale.

Les projets financés peuvent par exemple concerner la construction de nouveaux logements; l’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces; l’élévation d’un immeuble; ou encore l’achat et la “revente à la découpe”.

Le marché du crowdfunding immobilier reste concentré autour de 7 plateformes majeures, qui représentent plus des trois quarts de la collecte totale du marché. Les experts en crowdfunding immobilier de Weelim seront là pour vous guider dans vos choix, en vous aidant à comparer les caractéristiques de chaque programme ou opportunité d’investissement selon:

• le montant de votre investissement dans le projet à financer ;
• la localisation géographique du programme : ville, région… ;
• la destination du projet (nature) : résidentiel, bureaux, commerces, logistique … ;
• l’horizon cible de placement (durée)* : souvent compris entre 12 et 36 mois (non garanti) ;
• le montage financier : émission obligataire ou achat d’actions ;
• le rendement cible (taux, non garanti)

 Profitez des performances du Crowdfunding immobilier grâce à des fonds mutualisés et diversifiés

Le crowdfunding immobilier s’est fortement développé depuis 2015, mais le marché du financement de projets immobiliers sous forme de dette privée n’est pas un marché naissant. Depuis plusieurs années, les fonds de dette immobilière existent et se développent. Ils sont géré par des sociétés de gestion de renom mais sont généralement réservés à des investisseurs privés ou institutionnels, avec des tickets d’entrées élevés. Le crowdfunding a permis de démocratiser l’accès à ce marché. 

Depuis peu, on voit même naître des fonds de dette immobilière affichant des seuil d’accès plus raisonnables, de l’ordre de 10 000 €. L’intérêt pour les investisseurs c’est alors de mutualiser le risque sur un ensemble de projet et de diversifier son portefeuille en souscrivant des parts d’un seul fonds. Cela simplifie l’investissement d’une part, mais aussi le suivi du placement. La contrepartie, c’est que le rendement potentiel espéré est inférieur, de l’ordre de 7% en moyenne contre 8 à 12% pour un investissement en direct sur un seul projet. 

Voici la liste des fonds de dette immobilière ou autres véhicules d’investissement  que nous avons référencées :  

Le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’être un placement de courte durée, sans frais à l’entrée et disposant d’une rentabilité non garantie élevée. Cependant, ce n’est pas un investissement dénué de risque. Même si ce risque peut être maîtrisé par l’étude approfondie des dossiers présentés par les plateformes de crowdfunding, il existe certains aléas qu’il est difficile d’anticiper comme par exemple le risque de marché, à savoir la baisse des prix qui pourrait mettre en difficulté financière l’opérateur immobilier. 

En résumé, le crowdfunding immobilier c’est : 

• un placement accessible et simple. Sur certaines plateformes, vous pouvez en quelques clics commencer à investir à partir de quelques centaines d’euros ou à partir de 1 000 € pour d’autres.
• une rentabilité élevée : vous pouvez viser une rentabilité brute de l’ordre de 8 à 12% l’an, selon les projets.
• Les risques sont maîtrisés. Bien qu’il y ait des risques, l’actif immobilier sous-jacent à l’opération rassure. Certaines opérations sont en retard mais à ce jour le nombre de dossiers en situation de défaut de paiement est inférieur à 1%. 
• un investissement à court terme/moyen terme : la durée moyenne des projets tourne autour de 20 mois
• un placement bloqué jusqu’à échéance. Il vous sera impossible de récupérer votre mise avant la fin du projet. Par ailleurs, il arrive que certains projets accusent des retards, ce qui rallonge d’autant la période d’illiquidité.