Bilan 2024 du Crowdfunding immobilier : Quelles perspectives pour 2025 ?

Le crowdfunding immobilier a connu une année mouvementée en 2024, marquée par un recul des montants collectés mais une progression des rendements. Face à un marché immobilier en crise, les plateformes de financement participatif ont dû s’adapter à une baisse de la demande tout en ajustant leur stratégie pour continuer d’attirer les investisseurs. Cette année de transition a révélé des opportunités mais aussi une hausse des retards de remboursement et des défaillances de certains projets.

Dans ce contexte, les investisseurs doivent redoubler de vigilance et adopter une approche plus sélective pour maximiser leurs rendements tout en maîtrisant leur exposition au risque. Ce bilan de l’année 2024 s’appuie sur les données du baromètre Forvis Mazars et de Finance Participative France, permettant d’anticiper les tendances pour 2025 et d’orienter les choix d’investissement de manière éclairée.

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Un marché en contraction, mais des rendements en hausse

En 2024, le crowdfunding immobilier a enregistré une baisse de 26 % des montants collectés, passant de 2,1 milliards d’euros en 2023 à 1,6 milliard d’euros. Ce recul s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, la crise du secteur immobilier a pesé sur la confiance des investisseurs, freinant les nouvelles souscriptions. D’autre part, la hausse des coûts de construction et la difficulté croissante d’accès au financement bancaire ont perturbé le bon déroulement de nombreux projets.

Cependant, pour compenser cette contraction du marché, les plateformes ont revu leurs offres en augmentant les rendements proposés. Le taux de rendement interne (TRI) moyen s’est établi à 10,9 % en 2024, contre 10,3 % en 2023 et 9,4 % en 2022. Cette hausse reflète un ajustement des risques et une nécessité d’attirer les investisseurs dans un contexte plus incertain.

Les retards de remboursement ont également fortement progressé. Un quart des projets financés a connu un retard, contre 18 % en 2023. Certains ont été affectés par des difficultés administratives ou des reports de chantier, tandis que d’autres ont souffert de tensions financières affectant les promoteurs. Les défauts, bien que modérés, sont passés de 2 % en 2023 à 4 % en 2024, ce qui souligne l’importance de sélectionner des projets robustes et bien encadrés.

L’évolution des projets financés et des stratégies d’investissement

Le financement participatif immobilier reste principalement orienté vers le résidentiel, qui représente 77 % des projets financés en 2024. Ce segment demeure le plus prisé par les plateformes, car il répond à une demande structurelle stable et bénéficie souvent d’un potentiel de valorisation à moyen terme.

Tableau 1 : Évolution du marché du crowdfunding immobilier (2022-2024)

Les bureaux et commerces ont connu une baisse relative, représentant respectivement 8 % et 7 % des financements. La prudence des investisseurs vis-à-vis de ces segments s’explique par les incertitudes pesant sur le marché locatif tertiaire. Néanmoins, l’intérêt pour des actifs alternatifs comme la logistique, l’hôtellerie et les projets d’aménagement urbain a progressé, atteignant 8 % des montants levés.

L’année 2024 a également vu l’émergence de nouvelles formes d’investissement participatif, notamment l’immobilier fractionné, qui permet aux particuliers d’acquérir des parts de biens immobiliers en copropriété. Ce modèle représente encore une part minoritaire du marché (2 % des projets financés), mais son essor pourrait se confirmer en 2025 grâce à son accessibilité et à la diversification qu’il offre aux investisseurs.

Des défis majeurs pour les investisseurs : retards et procédures collectives en hausse

L’un des principaux enseignements de 2024 est l’augmentation des délais de remboursement, qui touche désormais près d’un projet sur quatre. Si les retards inférieurs à six mois restent fréquents et souvent sans conséquence majeure, les retards de plus de six mois concernent désormais 15 % des projets.

Tableau 2 : Répartition des retards de remboursement en 2024

Dans certains cas, les difficultés financières des promoteurs ont entraîné des entrées en procédure collective, affectant 6 % des projets financés. Ces situations exposent les investisseurs à un risque de perte partielle, voire totale, de leur capital. Les garanties mises en place, comme les hypothèques ou les cautions, jouent un rôle clé pour limiter les impacts, mais ne permettent pas toujours un remboursement intégral.

Face à cette hausse des incidents, il devient essentiel de diversifier ses investissements et de privilégier des plateformes offrant une transparence maximale sur la solidité financière des porteurs de projet.

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Les leviers de sécurisation et le rôle des réglementations

Depuis 2021, les plateformes doivent obtenir l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) pour exercer en conformité avec la réglementation européenne. En 2024, 42 nouvelles plateformes ont obtenu cet agrément, renforçant ainsi la professionnalisation du secteur et la protection des investisseurs.

Les exigences en matière de transparence ont également été renforcées, obligeant les plateformes à fournir des informations détaillées sur les garanties mises en place et les risques associés à chaque projet. Ces avancées réglementaires contribuent à restaurer la confiance des investisseurs, en assurant une meilleure visibilité sur les projets financés.

Un autre enjeu réside dans l’évolution des règles fiscales et des dispositifs de TVA appliqués aux opérations de financement participatif. En 2025, une nouvelle réglementation pourrait impacter la rentabilité de certains projets en réduisant les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs. Il sera donc primordial de suivre ces évolutions pour ajuster ses stratégies d’investissement.

Répartition géographique et profil des financeurs : un marché en pleine évolution

Le crowdfunding immobilier s’est fortement développé en Europe ces dernières années, avec une concentration majeure en France, en Allemagne et en Espagne, qui figurent parmi les marchés les plus actifs. En 2024, la France représente à elle seule près de 55 % des montants collectés, confirmant son rôle de leader dans ce secteur. L’Île-de-France capte toujours une part importante des financements, mais la dynamique régionale s’accélère, notamment dans les métropoles comme Lyon, Bordeaux et Nantes, où les besoins en logements et infrastructures sont en forte croissance.

Les investisseurs se tournent également vers des marchés secondaires offrant des opportunités de rendements attractifs. Des régions comme la Bretagne, la Nouvelle-Aquitaine ou l’Occitanie connaissent une montée en puissance des projets financés. La diversification géographique devient un critère clé pour répartir les risques et capter des opportunités de valorisation plus élevées.

Du côté des financeurs, le profil des investisseurs évolue. Contrairement aux années précédentes, où une majorité d’investisseurs expérimentés participaient aux campagnes de financement, 2024 a vu une augmentation des investisseurs particuliers cherchant à diversifier leur épargne. Aujourd’hui, près de 60 % des investisseurs sont des particuliers, contre 40 % pour des profils institutionnels ou professionnels de l’immobilier. Cette démocratisation du financement participatif attire de nouveaux entrants séduits par des tickets d’entrée accessibles et des rendements supérieurs aux placements traditionnels.

L’âge moyen des investisseurs se situe autour de 42 ans, avec une forte représentation des cadres et professions libérales, qui recherchent des placements performants à court terme. La digitalisation des plateformes a facilité l’accès à ces investissements, notamment pour les jeunes actifs qui souhaitent allouer une partie de leur épargne à des projets tangibles sans mobiliser des montants élevés.

Les institutionnels, bien que moins nombreux, jouent un rôle clé dans le financement de projets plus conséquents. Leur présence renforce la solidité des opérations et apporte une certaine stabilité aux plateformes de crowdfunding. Certains acteurs bancaires et fonds d’investissement spécialisés commencent également à s’intéresser au secteur, ce qui pourrait accélérer son développement dans les années à venir.

Cette diversité des profils d’investisseurs montre que le crowdfunding immobilier s’impose progressivement comme une classe d’actifs à part entière, accessible aussi bien aux petits épargnants qu’aux professionnels cherchant à diversifier leurs placements.

Perspectives 2025 : quelles stratégies adopter ?

L’année 2025 s’annonce comme une période de stabilisation pour le crowdfunding immobilier. Après une phase d’ajustement en 2024, les plateformes vont probablement adopter une approche plus sélective dans le choix des projets, favorisant ainsi une amélioration de la qualité des investissements proposés.

Les opportunités se concentreront sur les projets de rénovation énergétique et de transformation urbaine, qui bénéficient de soutiens publics et d’une demande croissante. Le développement de l’immobilier fractionné pourrait également offrir de nouvelles possibilités aux investisseurs cherchant à diversifier leurs placements sur des actifs tangibles.

Pour les investisseurs, la prudence reste de mise. Il est recommandé de diversifier ses investissements sur plusieurs projets, de privilégier des plateformes reconnues et d’analyser en détail les garanties offertes. Une attention particulière doit être portée aux taux de défaut et aux retards de remboursement, qui resteront des indicateurs clés pour évaluer la solidité du marché.

En définitive, le crowdfunding immobilier demeure un outil attractif pour générer des rendements compétitifs tout en participant au financement de projets concrets. Toutefois, une sélection rigoureuse des opportunités et une bonne gestion du risque seront essentielles pour optimiser son portefeuille en 2025. Vous souhaitez en savoir plus ou investir ? Contactez-nous !