SCPI ou LMNP : quel investissement privilégier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous hésitez entre la Société civile de placement immobilier (SCPI) et le statut de  Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Weelim revient sur les avantages et inconvénients de chaque dispositif.

Classe d’actif peu volatile, l’immobilier séduit les Français depuis de nombreuses années. En effet, investir dans la pierre répond à de nombreux besoins : constituer un patrimoine ou faire fructifier l’existant grâce à l’effet de levier du crédit, préparer sa retraite ou la transmission de son patrimoine, bénéficier d’un revenu complémentaire, etc.

Investir en LMNP, c’est avant tout opter pour statut : celui de loueur en meublé non professionnel. Ce placement immobilier consiste à investir directement dans un appartement pour ensuite le meubler et le mettre en location. Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences dites de services : résidences pour touristes, résidences étudiantes ou encore résidences pour seniors type Ehpad. Vous pouvez toutefois choisir d’acquérir un bien hors résidences de services.  En résidence de services, vous signez alors un bail commercial avec un gestionnaire qui vous assure un loyer. Les rentabilités vont tourner autour de 4 à 4,5 %. Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Avec ce statut, vous allez pouvoir amortir une partie de votre investissement fiscalement et donc réduire une partie de votre imposition. Les loyers perçus seront à déclarer comme des revenus BIC et non des revenus fonciers. Le régime fiscal des BIC est beaucoup plus avantageux. C’est là aussi tout l’intérêt du statut LMNP.

Vous l’aurez compris que vous optiez pour la SCPI ou le statut LMNP, dans les deux cas, il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif afin de bénéficier de revenus complémentaires ou de vous constituer un capital en optant pour le financement bancaire par emprunt (crédit immobilier). En SCPI comme en LMNP, votre patrimoine est géré par un gestionnaire professionnel.  Si votre situation personnelle vous invite à la prudence, investir en SCPI (considérée comme de la « pierre papier ») aura l’avantage de sécuriser votre investissement grâce au principe de mutualisation du risque et de diversification. En effet, en souscrivant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de l’intégralité du patrimoine de la SCPI (qui possède généralement un très grand nombre d’immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, logements…) et donc de l’intégralité des loyers. Cela permet une mutualisation des gains, comme des pertes, à hauteur de votre investissement. Selon la SCPI choisie, vous pourrez acquérir des parts à partir de 1.000 euros, ce qui rend cet investissement accessible au plus grand nombre.  Les revenus perçus via une SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces revenus, nets de charges et de frais de gestion, sont versés aux associés sous forme d’acomptes trimestriels pour la grande majorité des SCPI.

La diversité des SCPI de rendement nécessite de se faire accompagner par des professionnels pour bien les choisir. En effet, toutes les SCPI ne se valent pas. Comme exposé plus haut dans ce guide, le taux de distribution est depuis plus de 20 ans supérieurs à 4% en moyenne mais nombreuses SCPI ont un rendement de plus de 5% voir plus de 6% pour les rendements locatifs les plus élevés.

L’inconvénient de la SCPI ? Pour les investisseurs qui souhaitent maîtriser le choix de l’emplacement, en tant qu’associé d’une SCPI vous déléguez la stratégie d’investissement à une société de gestion. Vous ne serez pas consulté avant chaque décision d’investissement.

Le statut LMNP peut apparaître plus risqué dans la mesure où il offre une très faible diversification et aucune mutualisation des risques. Vous êtes dépendant soit de la demande locative, si vous choisissez d’acheter un appartement et de vous occuper de sa location en meublée. Soit de la bonne santé financière du gestionnaire avec qui vous avez signé un bail commercial dans le cadre d’une location meublée en résidence de service.

Par ailleurs, l’investissement LMNP est moins flexible qu’un placement SCPI. Vous ne pourrez pas ajuster votre budget comme vous le souhaitez. Vous serez dépendant des prix et de la surface que vous souhaitez acheter. Enfin, plus spécifiquement en résidence de service, il vous faudra nécessairement un certain délai pour vendre votre bien en cas de besoin quand la vente de parts de SCPI peut se faire plus rapidement vu les montants collectés aujourd’hui par ces supports d’épargne. Toutefois, le statut LMNP est intéressant si vous avez besoin d’optimiser votre fiscalité ou de défiscaliser. Vous pourrez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Si vous optez pour le micro-BIC. Vous profiterez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable), sans pouvoir créer de déficits. Ce régime est à privilégier si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.  Dans le cas du régime réel d’imposition, vous déduirez de vos recettes l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.). Par ailleurs, l’administration fiscale met à votre disposition un outil de défiscalisation redoutable. Celui de l’amortissement, qui est lui aussi déductible de vos recettes locatives. Vous diminuerez alors vos recettes imposables et donc vos impôts.

En conclusion :  SCPI et LMNP sont tous deux de très bons produits, permettant de réaliser un investissement locatif pour compléter vos revenus ou vous créer un patrimoine. Le choix entre les deux produits se fera selon votre situation personnelle : montant de l’investissement, capacité à prendre des risques, besoin de défiscaliser ou non , durée de l’investissement…