SCPI Iroko Zen, des débuts prometteurs

On y est. La SCPI Iroko Zen vient de dépasser les 20 immeubles en portefeuille. Un premier cap dans le développement de cette SCPI qui termine l’année 2021 sur une très bonne note du haut de ses 7,10 % de rendement (taux de distribution).  Au delà du niveau de distribution, 2021 aura permis à la SCPI de réaliser ses premiers investissements hors de France dans deux pays différents : l’Espagne et l’Allemagne. Ainsi, la SCPI Iroko Zen continue son développement en montrant la viabilité de son modèle sans frais de souscription avec une collecte 2021 de plus de 45 M€. 

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Une année 2021 sous le signe de l’internationalisation

On se cesse de le répéter au fil des années, mais pour bien investir en SCPI il faut avant toute chose s’intéresser de près à ce que l’on achète concrètement. Aujourd’hui Iroko Zen détient 20 actifs immobiliers en portefeuille en date du 4 Mars 2022 dont 4 sont situés à l’étranger (3 acquis en 2021 et un début 2022).

Le patrimoine est désormais harmonieusement réparti : 23% Entrepôts, 18% Bureaux, 26% Locaux d’activités, 32% Commerces, 1% Autres (Crèche). Au niveau géographique, Iroko Zen vient de réaliser une nouvelle acquisition en Espagne (la troisième en moins de 10 mois). Il s’agit d’un actif de bureau situé en plein centre ville de Madrid au cœur du Quartier Central des Affaires de la capitale espagnole dans une rue parallèle au « Paseo de la Castellana » qui est une des artères majeures reliant le centre historique au nord de la ville où se situent les « Cuatro Torres ». L’actif est entièrement loué par le Ministère de l’Inclusion, de la Sécurité Sociale et des Migrations dans le cadre d’un nouveau bail commercial d’une durée d’engagement ferme de 5 ans et génère un revenu locatif supérieur à 200 000€ annuel, conforté par un locataire étatique assurant une certaine stabilité dans le temps.

Avant cela, en 2021 la SCPI Iroko Zen s’était déjà positionné sur des actifs de commerce alimentaire à Barcelone (un DIA à 6% AEM) et à Aviles dans la région des Asturies (un DIA à 7,5 % AEM exploité sous la marque La Plaza). Cette même année, la SCPI réaffirme son désir d’expansion en Europe Occidentale et procède à l’acquisition de son premier actif en Allemagne (à Leverkusen), plus grand marché en immobilier commercial en volume. L’actif est entièrement loué par Netto Marken-Discount, un groupe spécialisé dans le discount alimentaire. Le locataire, un des leaders en Allemagne, est engagé dans le cadre d’un bail qui s’achève en avril 2030 soit une durée résiduelle ferme de 8 ans.

Selon Charles Duclert, Co-fondateur d’Iroko « L’Espagne présente l’avantage de proposer de bonnes opportunités immobilières et permettra d’atteindre l’objectif de 30% du patrimoine investit d’ici la fin de l’année en zone Euro. De nouvelles acquisitions sont en cours de closing en Espagne et en Allemagne, et nous étudions de nouvelles opportunités pour ouvrir de nouveaux marchés au Portugal, aux Pays-Bas et même en Irlande ».

Un taux moyen des acquisitions de 6,55 % Actes En Main (AEM)

Selon la société de gestion Iroko, le taux de rendement moyen de leurs 20 premières acquisitions s’établit à 6,55% (en légère baisse par rapport à leur précédente communication à 6,68%). Au-delà donc de son objectif de distribution 5,50% en rythme de croisière. Rappelons également que la SCPI à recours à l’effet de levier du crédit ce qui lui permet de « booster » la performance de ses acquisition pour arriver à distribuer plus que le rendement moyen de ses acquisitions (13 % de ration d’endettement LTV au 31 Décembre 2021).

Au delà du rendement moyen de ses acquisitions, la SCPI Iroko pourra compter sur la solidité de ses locataires et sur la durée moyenne de ses baux (WALT = 9,6 ans) pour tenir ses engagements de performance vis à vis des porteurs de parts. S’agissant des locataires en voici une liste non exhaustive, certains d’entre eux vous seront très certainement familier : Chronopost, Dia, Netto, Pôle emploi, La Poste, La Maaf etc.