Investir en SCPI : est-ce toujours une bonne idée en 2025 ?

Les récentes évolutions du marché immobilier et les changements dans l’environnement économique mondial peuvent amener les investisseurs à se poser des questions sur l’opportunité d’investir dans les SCPI. Feront-elles partie des meilleurs placements en 2025 ? Entre la remontée rapide des taux d’intérêt, la correction des prix de l’immobilier dans certains secteurs, et désormais, une nouvelle baisse des taux enclenchée depuis 2024, l’environnement est mouvant et parfois perturbant pour les moins initiés. D’autant que l’émergence de nouvelles SCPI (plus d’une dizaine de nouvelles lancées l’an dernier) avec des promesses rendements très élevées crée un effet de marché à deux vitesses. Les anciennes SCPI d’un côté, et les nouvelles de l’autre. Le panorama des SCPI a désormais changé. Elles doivent plus que jamais être comparées les unes avec les autres, et les investisseurs doivent absolument les analyser pour faire les bons choix.

Dans cet article, nous explorons si, en 2025, les SCPI demeurent une solution pertinente pour diversifier un patrimoine ou générer des revenus complémentaires. Nous passerons en revue les opportunités offertes par ce produit, les défis auxquels il est confronté, et les stratégies à adopter pour optimiser un investissement en SCPI dans le contexte actuel.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

EMAIL

Un contexte de marché favorable aux nouvelles SCPI

L’année 2023 et 2024 ont marqué un tournant dans le marché immobilier, avec des conditions d’investissement qui sont devenues plus avantageuses pour les acheteurs que pour les vendeurs. Et donc dans ce contexte, favorable aux nouveaux acteurs qui se lancent, vierge de tout patrimoine en portefeuille et disposant de liquidités fraîches à investir. En effet, depuis 2022, la hausse des taux d’intérêt a exercé une pression sur le marché immobilier, provoquant une baisse des prix dans plusieurs secteurs.

Ce repli des valeurs, bien qu’il ait affecté certains investisseurs, représente aujourd’hui une opportunité unique pour acquérir des actifs immobiliers à des niveaux de prix attractifs. La SCPI, dont la vocation est de mutualiser les investissements sur des portefeuilles diversifiés, se positionne donc comme un véhicule idéal pour tirer parti de cette situation.

En parallèle, les récentes baisses de taux amorcées fin 2024 par la Banque Centrale Européenne pourraient également favoriser une reprise progressive du marché immobilier, rendant les actifs détenus par les SCPI potentiellement plus attractifs. Cette dynamique offre aux investisseurs une fenêtre de tir intéressante pour entrer sur ce point (a priori) bas tout en profitant de rendements compétitifs.

2025, devrait voir la collecte des SCPI repartir à la hausse

2025 va très certainement marquer le début d’un nouveau cycle pour le marché des SCPI, s’inscrivant dans une dynamique de transformation profonde. L’année dernière a vu l’émergence de 14 nouveaux véhicules d’investissement, portés par des tendances sociétales majeures comme le développement du télétravail et l’impératif écologique. Les SCPI se réinventent en ciblant des actifs adaptés à ces évolutions : des immeubles mixtes situés en périphérie urbaine et des bâtiments à haute efficacité énergétique. Cette transition s’accompagne d’une attractivité renouvelée, avec des rendements potentiels prometteurs. Le nombre de SCPI visant des taux de distribution supérieur à 6% à fortement augmenté depuis l’an dernier car elles ont su saisir de nombreuses opportunités dans cette phase baissière du marché immobilier. Alors que rendement moyen du marché tourne autour de 4,5%, certaines SCPI, telles que Comète, Alta Convictions, ERD Europa, Epsilon 360°, Iroko Zen, Remake ou encore Cœur de Régions et Reason affichent des performances cibles dépassant 6 %, voire 8 %. On les retrouvera d’ailleurs très certainement parmi les meilleures SCPI du marché en 2025.

L’apparente contraction de la collecte en 2024 est perçue par les investisseurs avisés comme une phase transitoire avant un rebond progressif qui devrait être initié cette année. Aussi, en 2025, les SCPI se positionnent donc comme des véhicules d’investissement adaptés aux mutations économiques et sociétales, offrant des primes de risque attractives qu’il faut considérer dans une stratégie de diversification patrimoniale.

Les avantages structurels des SCPI en 2025

Les SCPI permettent de répartir les risques grâce à la diversification de leur portefeuille. Un investisseur, en souscrivant à une SCPI, devient indirectement propriétaire d’un large éventail d’actifs immobiliers répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs, comme les bureaux, les commerces, les entrepôts logistiques ou encore les établissements de santé. Cette diversification offre une protection contre les aléas économiques locaux et réduit le risque lié à des problématiques spécifiques, telles que la vacance locative ou la dévalorisation d’un actif.

Malgré un environnement économique marqué par l’incertitude, les SCPI continuent de proposer des rendements attractifs. En 2024, le classement des meilleurs taux de distribution SCPI montre qu’ils restent pour la plupart au-dessus des 5%, voire supérieurs à 7% pour les plus élevés, ce qui en fait un placement compétitif face aux fonds en euro d’assurance-vie ou aux livrets d’épargne bancaire (comme les comptes à termes, les livrets boostés par exemple). Ce positionnement de rendement, couplé à une moindre volatilité par rapport à d’autres classes d’actifs, fait des SCPI une solution particulièrement adaptée pour les profils prudents.

Un autre avantage majeur des SCPI réside dans leur accessibilité. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, il est possible de devenir associé d’une SCPI avec un investissement initial modeste, souvent à partir de quelques centaines d’euros. Cette accessibilité permet aux petits épargnants d’accéder au marché immobilier sans contrainte majeure. Les SCPI s’intègrent également facilement dans différents cadres fiscaux et patrimoniaux. Elles peuvent être souscrites à crédit, permettant de bénéficier de l’effet de levier, ou intégrées dans des dispositifs comme l’assurance-vie ou la nue-propriété, optimisant ainsi la fiscalité et répondant à des objectifs patrimoniaux spécifiques. Cette souplesse offre une grande liberté aux investisseurs pour adapter leur stratégie à leurs besoins et à leur situation personnelle.

Téléchargez gratuitement notre guide SCPI 2024

• Les conseils pour comparer et sélectionner les meilleures SCPI
• Les 10 meilleures performances
• Choisir la bonne formule pour investir
• Les chiffres clés du marché
• Les astuces de nos experts pour optimiser sa fiscalité

E-mail

Les SCPI thématiques, diversifiées ou internationales : des opportunités à explorer

Les SCPI thématiques, diversifiées ou internationales sont des catégories de SCPI intéressantes pour les investisseurs en quête de performance et de solutions adaptées aux nouveaux enjeux économiques et immobiliers.

Les SCPI thématiques se concentrent sur des secteurs porteurs comme la santé, l’éducation, ou encore la logistique, répondant à des besoins structurels et durables de l’économie. Ces véhicules spécialisés permettent d’exploiter des tendances de fond et de bénéficier de performances souvent attractives, grâce à une expertise ciblée dans des domaines en forte croissance.

Du côté des SCPI internationales (également appelées SCPI européennes), ces dernières élargissent le champ des possibles en diversifiant géographiquement les placements. Elles offrent l’opportunité d’investir dans des zones dynamiques où les cycles immobiliers diffèrent de ceux de la France, comme en Allemagne, aux Pays-Bas ou encore en Espagne. Ces SCPI présentent également un intérêt fiscal pour les investisseurs, car les revenus perçus de la location des biens à l’étranger bénéficie d’un traitement fiscal en france de faveur. Grâce aux aux conventions fiscales bilatérales.

Les SCPI diversifiées, quant à elles, se démarquent par leur capacité d’adaptation. En combinant plusieurs types d’actifs, tels que les bureaux, les commerces, la logistique ou encore le résidentiel, elles permettent de naviguer efficacement à travers les cycles immobiliers. Cette agilité est particulièrement précieuse dans un environnement incertain, où certains secteurs peuvent s’essouffler tandis que d’autres se renforcent. Par exemple, lorsque le secteur des bureaux rencontre des difficultés, une SCPI diversifiée peut réorienter ses investissements vers des segments plus porteurs, tels que la logistique ou le résidentiel.

Des défis de taille en 2025 pour les SCPI historiques

L’un des enjeux majeurs des SCPI historique en 2025 réside dans la gestion de leur liquidité. Si la majorité des SCPI offrent un marché secondaire organisé pour l’achat et la revente de parts, certaines d’entre elles ont récemment rencontré des difficultés à absorber le volume croissant des parts en attente de cession. Cela a parfois conduit à des délais allongés pour les investisseurs souhaitant récupérer leur capital.Pour répondre à cette problématique, des initiatives comme la création de fonds de garantie ou le développement de plateformes spécialisées dans la cession de parts (comme vendremascpi.com) émergent. Ces outils visent à fluidifier le marché secondaire et à renforcer la confiance des investisseurs.

Ensuite, la remontée des taux d’intérêt depuis 2022 a eu un impact direct sur les SCPI, en augmentant le coût de financement de nouvelles acquisitions et en réduisant la valeur des actifs immobiliers existants. Cela a notamment pesé sur les SCPI investies dans des bureaux, où la demande locative a été affectée par la généralisation du télétravail et une moindre croissance des besoins en espaces physiques. Cependant, certaines SCPI ont su s’adapter en réorientant leur stratégie vers des segments plus résilients ou en négociant des acquisitions à des prix compétitifs.Et elles continueront à le faire en 2025. Ces ajustements stratégiques démontrent la capacité des gestionnaires à réagir aux cycles immobiliers et à protéger les intérêts des investisseurs.