Ce n’est pas la nouveauté qui manque sur le marché des SCPI et les épargnants peuvent s’en réjouir. Après les SCPI Altixia commerces, Altixia cadence 12 et Neo, voici la nouvelle venue : La SCPI ActivImmo. Ouverte à la souscription depuis le mois de Septembre 2019, cette SCPI se spécialise sur le marché immobilier des locaux d’activité et de la logistique urbaine. Un marché immobilier peu connu du grand public et des investisseurs SCPI comme tout marché dit « de niche » par rapport à celui du bureau ou du commerce. Pour autant, qui dit marché de niche, dit parfois opportunité d’investissement. Nous avons pris le temps d’analyser d’un peu plus près ce marché, ses perspectives et l’intérêt de s’intéresser à cette nouvelle SCPI.
Nos conseils pour investir et les opportunités du moment
Le marché immobilier de la logistique en France
Qu’est ce que la logistique ?
Selon l’association Française pour la logistique « c’est l’art et la manière de mettre à disposition un produit donné au bon moment, au bon endroit, au moindre coût et avec la meilleure qualité ». La logistique de bout en bout c’est donc l’approvisionnement des sites de production, les flux de fabrication interne dans ces mêmes sites de production, l’acheminement vers les réseaux de distribution et enfin la logistique « retour » qui sont les flux de produits non utilisables en l’état et qui sont donc envoyés vers des sites de stockage ou de recyclage par exemple. La bonne gestion de la logistique entre autre est un facteur clé du succès de nos entreprises de demain et plus généralement d’une économie performante. Ce secteur concurrentiel à fort enjeu au niveau mondial est en constante transformation.
Les atouts du marché immobilier de la logistique en France
Selon le rapport de la Banque Mondiale, l’indice de performance logistique classe la France à la 16ème place mondiale ; le top trois étant l’Allemagne, la Suède et la Belgique. Les critères de classement sont les suivants : Les douanes, les infrastructures, la facilité à organiser des expéditions, la qualité des services logistiques, la ponctualité, la traçabilité. En France, on compte 78 millions de m2 d’entrepôts et de plateformes logistiques d’au moins 5000 M2, cela représente plus de 4000 établissements en exploitation. Aujourd’hui le mode routier représente 87 % du transport intérieur. Ces aires logistiques sont le plus souvent implantées autour de grands axes autoroutiers principalement dans le Nord de la France et dans la région RHONE-ALPES. Le coût de la logistique représente 10 % du PIB national, 200 milliards d’euros de chiffre d’affaires et 1,8 millions d’emplois (source Ministère de la Transition écologique et solidaire).
Concernant l’attractivité de la France par rapport à nos voisins, le secteur de la logistique et du transport attire de nombreux investissements directs étrangers même si en 2018 le nombre de projets captés est en baisse par rapport à 2017 qui fût une très bonne année ; il reste tout de même dans le top 10 des secteurs qui en attirent le plus (source Ernst & Young 2018). Par ailleurs, le développement de l’e-commerce et d’infrastructures mieux adaptés à la demande d’aujourd’hui ainsi que la situation géographique de la France en Europe sont et seront les moteurs de croissance de ce secteur à fort potentiel de développement. En effet, le chiffre d’affaires des ventes sur internet est en constante augmentation ces dernières années, il a atteint 92,6 milliards d’Euros en 2018 soit une hausse de 13,4 % par rapport à 2017. La Fevad estime qu’en 2019 on dépassera les 100 milliards d’euros et 87,5 % des internautes achètent sur internet, cela représente près de 1 millions d’acheteur de plus par an (source Médiamétrie 2019). Le mode de livraison choisi par les acheteurs est à 86% à leur domicile. La France est aujourd’hui le 2ème marché d’Europe après le Royaume-Uni (source e-commerce Foundation).
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Le projet de la SCPI ActivImmo dans tout ça
Les perspectives du marché ont donc amené la société de gestion ALDERAN à créer la 1 ère SCPI dédiée aux locaux d’activité et à la logistique urbaine. Cette initiative est le fruit de plusieurs années d’expérience dans ce secteur.
Qui est Alderan ?
La société de gestion Alderan créée en 2015 par Alain Mallart et Rémy Bourgeon est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Elle a obtenu l’agrément de l’autorité des marchés financier le 5 septembre 2017.
Alderan c’est d’abord des compétences mises au service d’un objectif commun investir, gérer et valoriser pour générer des rendements dépassant la moyenne du marché.
Alain Mallart, fondateur du groupe NOVALLIANCE en 1983 dont l’activité principale est la logistique rencontre à l’époque Rémy Bourgeon, directeur immobilier, en charge d’un parc immobilier de plus d’1 million de m2 (Transalliance et Garonor entre autre). Rémy Bourgeon a passé plusieurs années dans la promotion immobilière notamment chez Cogedim et Bouygues. Ces passionnés d’immobilier ont décidé de développer davantage leurs compétences au sein d’une foncière privée créée en 2000 formant ainsi le groupe Ojirel. Ce groupe continuera d’investir de façon opportuniste pour créer de la valeur sur cette classe d’actif. En 2011 un organisme de placement collectif en immobilier (OPPCI) professionnel est créé de façon à élargir le spectre d’investissements notamment indirects. Enfin, en 2015, Alderan assure la gestion du parc immobilier en portefeuille au travers de 3 OPPCI et 7 fonds dédiés.
Aujourd’hui Alderan c’est 261 millions d’euros de patrimoine sous gestion (qui viennent s’ajouter aux 173 millions gérés par Ojirel) et un taux d’occupation de 96%.
Un savoir faire mis à la disposition des particulier à travers la SCPI ActivImmo
Avec le lancement de la SCPI Activimmo, Alderan met à disposition son savoir faire au service des particuliers sur ce secteur immobilier. C’est une SCPI à capital variable, avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du 4ème mois. L’objectif est de distribuer un revenu régulier et stable autour 6%. Les investissements seront d’au minimum 70 % sur son marché cible, les 30% restants en bureaux et commerces en France et dans les grandes métropoles européennes.
La typologie des actifs :
- des entrepôts situés en périphérie des villes et locaux d’activités avec un potentiel de transformation à terme en bâtiments de logistique au vu des caractéristiques techniques et localisations.
- La taille des actifs visés sera inférieurs à 10 millions d’euros (plutôt de 1 à 5 au départ) avec des actifs loués avec des baux long terme.
Le prix de part est de 610 euros avec un minimum de souscription de 10 parts. Les frais sont de 10,8%, il est possible de mettre en place une épargne programmée (Plan Epargne Immobilier) ou de souscrire cette SCPI en démembrement temporaire de propriété.
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Les atouts de la SCPI d’Activimmo ?
Selon Pauline COLLET, Directrice des relations investisseurs,
« L’activité logistique est une classe d’actif porteuse et rentable dès lors qu’elle est maitrisée par des professionnels »
L’expérience et les compétences de l’équipe d’Alderan et du groupe Ojirel dans ce secteur à part entière sont des atouts de taille pour cette SCPI « hyper spécialisée ». Il est clair que les enjeux dans les années à venir pour les entreprises vont être de répondre à une augmentation de la demande des consommateurs, de réduire les coûts de transports tout en améliorant les délais de livraison et en prenant en compte l’impact environnemental. Une relocalisation d’infrastructures logistiques proches des villes est nécessaire pour assurer la livraison au consommateur. C’est ce que l’on appelle «la logistique du dernier kilomètre». La stratégie d’Alderan c’est donc de miser sur ces entrepôts en périphérie des villes et des locaux d’activités stratégiquement localisés qui feront l’objet, a priori à en croire la tendance actuelle, d’une forte demande demain.
Mais il faut garder à l’esprit qu’en général un rendement locatif plus élevé correspond à un risque plus important. Tout est ensuite une question de maîtrise des risques. C’est là que le savoir faire d’Alderan entre en jeux. Pour savoir si ce produit est intéressant pour vous, conforme à vos projets et à votre profil d’investisseur, un conseiller Weelim est à votre disposition.
Comme tout investissement en SCPI, il est recommandé d’investir pour un minimum de 8 ans ; il existe des risques de pertes en capital et la valeur de votre investissement peut évoluer en fonction des cycles immobiliers. Le versement des revenus n’est pas garanti ; La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion.
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