LMNP : pourquoi faut-il s’intéresser au marché secondaire des résidences de services ?

Investir dans une résidence gérée (ou résidence de services) présente déjà de nombreux avantages : statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), fiscalité avantageuse sur les revenus, sécurité du bail commercial, régime des plus-values des particuliers à la revente etc… Mais, imaginez que l’on puisse acheter un appartement dans une résidence déjà exploitée depuis plusieurs années. Meilleure visibilité sur l’exploitation de la résidence, immédiateté des revenus, lisibilité du bail … Weelim vous décrypte ce mode d’investissement peu connu du grand public.

Qu’appelle-t-on marché secondaire ?

Les résidences gérées se sont développées de façon considérable ces 10 dernières années proposant ainsi des services répondant à des besoins grandissants dans notre société (plus de loisirs, augmentation du nombre d’étudiants, vieillissement de la population, croissance du tourisme d’affaires). Il y a eu depuis 20 ans un peu plus de 350 000 lots vendus en résidences de services. Investir sur le marché secondaire fait référence à l’achat d’un bien dans l’ancien (par opposition à l’acquisition dans le neuf ou en VEFA). C’est un marché sur lequel des propriétaires souhaitent revendre le ou les appartements qu’ils ont acquis dans ses résidences. Parfois parce qu’ils ont besoin de liquidité pour d’autres projets, parfois à cause de changements au niveau familial (divorce ou décès par exemple).

Les résidences de services : quelques points de rappel

Une résidence gérée est un ensemble d’appartements meublés et équipés selon le besoin des futurs locataires. La résidence doit fournir des services para hôteliers. Rappelons qu’aujourd’hui ces résidences sont présentes sur plusieurs secteurs : l’étudiant, les EHPAD, le tourisme de loisir ou d’affaires ou encore celui des séniors autonomes. Face au développement des acteurs proposant cette offre, mécaniquement, le nombre de biens mis en vente disponible sur le marché secondaire a augmenté.

Les principaux avantages

Une gestion totalement déléguée

L’achat en résidence gérée présente plusieurs avantages. Le premier d’entre eux, plutôt très confortable pour l’investisseur puisqu’il perçoit des revenus sans se soucier de la gestion de son patrimoine. Il a un seul locataire : L’exploitant de la résidence. Même si l’exploitant ne loue pas votre appartement toute l’année, vous percevez quand même votre loyer tous les mois (ou tous les trimestres) selon les modalités définies dans le bail commercial que vous avez signé.

Des revenus défiscalisés partiellement ou totalement selon les cas

L’autre avantage et pas des moindre : La fiscalité avantageuse de la location meublée (régime réel des Bénéfice industriels et commerciaux – BIC) qui vous permet d’amortir comptablement la valeur du bien et du mobilier. La charge ainsi calculée (et non décaissée puisqu’en réalité cela ne vous a pas coûté un centime sur l’année contrairement à la taxe foncière par exemple) vient en déduction des revenus perçus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vos loyers sont très peu voire pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années (20 à 30 ans selon les montages). Le rendement de l’opération devient donc plus intéressant qu’un investissement entrant dans la catégorie des revenus fonciers classiques (qui eux sont à déclarer dans le formulaire 2044). A savoir que cet amortissement est remis à 0 même pour un achat dans l’ancien même si le précédent propriétaire a déjà amorti une partie du bien. Ce principe s’applique également en cas de transmission.

Des objectifs bien remplis : diversification, confort et complément de revenu

Grâce aux résidences de services, l’investisseur cherche en général à diversifier son patrimoine et à se constituer un complément de revenu très peu voire non imposable. Soit pour sa retraite, soit pour profiter pendant sa vie active. On se projette donc plutôt sur le long terme lors de cet achat mais il est possible d’en sortir. Les causes principales sont souvent la séparation, un besoin de liquidité ou tout simplement l’envie de réinvestir sur un autre projet.

La TVA : ne l’oubliez pas celle là !

Un point d’attention particulier sur la notion de TVA. Si le vendeur a acquis le bien dans le neuf, il a pu en général récupérer la TVA inclus dans son prix d’achat 3 à 6 mois après son investissement (plus d’information sur les modalités de récupération de la TVA lors d’un investissement en résidence de services dans le neuf). Or, cette récupération de TVA est réputée acquise après 20 ans. Aussi, la cession entre 2 investisseurs LMNP assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’art 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier. Il devra donc conserver le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant), jusqu’à la fin de la 20 ème année à compter de la date d’entrée dans le régime du premier investisseur.

Et la plus-value en cas de revente dans tout ça ?

Concernant la plus-value s’il y en a une, c’est le régime des plus-values du particulier qui s’applique. 

Pour retrouver l’ensemble des avantages et risques de cet investissement, voir notre guide sur les résidences gérées.

Quels sont les avantages liés à l’achat d’un appartement ancien en résidence de services?

Le prix, la visibilité, le revenu immédiat et la lisibilité sur le bail.

Comme en immobilier classique, l’achat d’un appartement dans l’ancien peut constituer une opportunité s’il est récent et bien entretenu. Notamment si le vendeur souhaite vendre rapidement. L’investisseur peut bénéficier d’une décote par rapport à un achat dans le neuf sur le même secteur. Ainsi, le calcul du rendement de l’opération peut être plus intéressant vu que les loyers pratiqués sont en général identiques aux loyers pratiqués dans le neuf et que le rapport avec le prix d’achat en ressort plus intéressant. D’autre part la résidence étant déjà construite et exploitée, vous pouvez la visiter si vous le souhaitez et vous faire une idée sur l’environnement et son état général.

Ensuite, autre avantage et pas des moindres, l’investisseur bénéficie d’un revenu immédiat. Pas besoin d’attendre que la résidence soit construite.

Dernier point essentiel : La lisibilité de votre investissement. Le facteur clé de succès d’un achat en résidence gérée, c’est le choix de l’exploitant. Sa capacité a bien gérer la résidence est vérifiable immédiatement lors de votre achat ce qui n’est pas le cas lorsque vous investissez dans le neuf. La solvabilité et la qualité de la résidence de services peuvent être analysés, chiffres à l’appui. En plus de connaître les caractéristiques du bien, sa localisation, son environnement, vous allez pouvoir vérifier avec l’aide de nos experts patrimoniaux les conditions de renouvellement du bail commercial. Son échéance par exemple ; Plus elle sera courte plus il faudra vous pencher sur l’adéquation de votre prix d’achat par rapport au marché de l’immobilier, à l’état du bien pour prévoir d’éventuels travaux à venir et donc vérifier sur le bail qui prendra en charge ces travaux : le gestionnaire ou vous-même ? De même pour les charges fixes et les frais annexes, vous avez une visibilité assurée des éléments perturbant le rendement futur de votre investissement. Vous pouvez également comparez l’adéquation des loyers pratiquées par rapport aux services proposés, à la concurrence et la cohérence avec la rentabilité de la résidence.

En conclusion, nous pouvons constater que cet investissement présente de nombreux atouts même s’il s’agit d’un marché de niche. Les opportunités sont limitées, seulement 2500 lots vendus en 2018. Prenez contact avec nos experts patrimoniaux pour en discuter.