En 2023, la SCPI Pierval Santé vise encore un taux de distribution brut supérieur à 5%

Encore une très belle année de collecte pour la SCPI Pierval Santé en 2022. Après avoir enregistré pour plus de 770 Millions d’euros de souscription nette (après déduction des retraits) en 2021, la SCPI Pierval santé a collecté plus de 645 Millions d’euros en 2022. En seulement deux ans, cette SCPI lancée en 2014 a doublé sa taille pour atteindre à fin 2022 une capitalisation de 2,9 Milliards d’euros. Un engouement incroyable sur cette SCPI de santé qui séduit beaucoup d’investisseurs. Et les perspectives de distribution annoncées par la société de gestion Euryale AM pour 2023 semblent prometteuses. Le taux de distribution devrait être encore une fois au dessus des 5%, après avoir atteint 5,35 % en 2022 (soit 4,70% net de fiscalité étrangère). 

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Les principaux chiffres clé de la SCPI Pierval Santé à fin 2022 :

• Taux de distribution de 5,35% (en hausse par rapport à 2021) et un TDVM de 4,70%
• Hausse du prix de la part en 2022 : + 2%
• Prix de souscription au 1er Janvier 2023 : 204 €
• Capitalisation de 2,9 milliards d’euros
• Plus de 50 000 associés
• 229 actifs sous gestion
• 46 actifs acquis en 2022
• 660 millions d’euros de collecte brute et 645 millions d’euros de collecte nette
• Dette financière de long terme inférieure à 8%, dette pour accompagner la construction autour de 10%
• TOF supérieur à 98%
• Durée résiduelle moyenne des baux : 17,11 ans
• Durée ferme résiduelle moyenne des baux : 15,33 

La SCPI Pierval Santé est une SCPI résolument tournée vers d’autres pays que la France (Europe et UK). 72% du patrimoine de la SCPI est investi à l’étranger. Notons qu’une première acquisition a été réalisée fin Janvier 2023 au Canada.

La SCPI Pierval Santé : beaucoup d’atouts pour une forte résilience en période d’inflation…

L’immobilier de santé est une classe d’actif bien différente des secteurs immobiliers comme le bureaux ou le commerces. Elle présente un besoin en constante augmentation en Europe en raison du vieillissement de la population en termes de soins et d’hébergement des personnes dépendantes. Elle est également la seule à être autant décorrélée de l’économie marchande. Quelle que soit la consommation des ménages, il faudra toujours se soigner et les anciens devront être confortablement accompagnés. 

Dans un contexte de forte inflation comme celui que nous connaissons aujourd’hui, l’immobilier de santé va démontrer sa résilience. Tout d’abord parce que la capacité des exploitants à supporter l’inflation des coûts de production (énergie, alimentation, masse salariale dans une moindre mesure, etc.) est possible dans un scénario d’une inflation de courte durée, qui semble aujourd’hui le scénario le plus probable. On peut supposer par ailleurs que les Etats dans un scénario catastrophe ne pourront que soutenir leurs systèmes de santé public comme privé. Cela deviendra un enjeu politique majeur (comme la France l’a fait pendant le premier confinement du Covid 19 où elle a subventionné les cliniques privées à hauteur de 85 % de leur chiffre d’affaires). Ensuite, la durée ferme des baux (plus de 15 ans) qui lie la SCPI Pierval Santé avec ses locataires sécurise fortement le risque de vacance locative. Enfin, le ralentissement économique, tel qu’il semble se dessiner, devrait faiblement impacter les activités de santé qui disposent de leurs propres moteurs de croissance : vieillissement de la population et augmentation de la consommation de santé.

…mais une SCPI dont la rentabilité des investissements s’amenuise petit à petit

Le secteur immobilier de la santé est une classe d’actif très défensive, qui offre des perspectives de rentabilité intéressantes. Néanmoins, depuis plusieurs années, de plus en plus d’acteurs institutionnels (fonds d’investissement, assureurs, SCPI) s’intéressent de plus en plus à cette classe d’actif pour diversifier leur portefeuille. Et les investisseurs sont très attirés par cette thématique d’investissement. En effet, les SCPI de santé représentent en 2022 16% de la collecte globale des SCPI. 

La conséquence, c’est que la concurrence s’est accentuée, notamment en France mais aussi partout en Europe. Faisant ainsi accroître les prix à l’investissement, alors que les loyers quittancés eux n’ont pas trop évolués. Ainsi, chaque année depuis 4 ans, nous constatons que la SCPI Pierval Santé affiche un rendement moyen acte en main (AEM) de ses acquisitions immobilières en baisse : 

• 2019 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 350 M€.) entre le 1er janvier 2019 et le 31/12/2019 était de 6,34%.
• 2020 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 411 M€.) entre le 1er janvier 2020 et le 31/12/2020 était de 5,45%.
• 2021 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 912 M€.) entre le 1er janvier 2021 et le 31/12/2021 était de 5,22%.
• 2022 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 667 M€.) entre le 1er janvier 2022 et le 31/12/2022 était de 5,01%.

Mécaniquement, cette érosion de la rentabilité à l’achat, pèse sur le rendement global du parc immobilier qui lui-même pèse petit à petit sur le dividende potentiellement distribuable aux associés. Il sera donc intéressant de voir en 2023, dans le contexte inflationniste, si le rendement brut moyen des acquisitions sera en augmentation par rapport à 2022.

Une SCPI de rendement bientôt labellisée ISR

La SCPI Pierval Santé, déjà qualifiée d’article 8 SFDR, devrait être labellisée ISR (Investissement socialement responsable) dans le courant premier semestre 2023. En parallèle, la SC Trajectoire Santé gérée également par la société de gestion Euryale et uniquement accessible en assurance-vie, est déjà labellisée ESG (ainsi qu’article 8 SFDR). Cette démarche est résolument ancrée dans les gènes de la société de gestion, faisant ainsi partie intégrante de leur approche sociétale de la finance immobilière.

En effet, rappelons que la SCPI Pierval Santé à depuis son lancement en 2014 un objectif sociétal. En effet, 0,01% du montant total de la collecte annuelle réalisée est reversé à la fondation de l’institut du Cerveau reconnu d’utilité publique par le décret du 13 Septembre 2006. Par ailleurs, chaque associé peut en plus s’il le souhaite contribuer au financement de la recherche médicale au travers d’un don supplémentaire au profit de la fondation de l’institut du Cerveau.

Le patrimoine de la SCPI Pierval Santé au 31/12/2022

La fiscalité avantageuse des SCPI investies à l’étranger

De part sa forte présence de la SCPI Pierval Santé à l’étranger, la SCPI bénéficie d’une fiscalité mieux maîtrisée. Ils recherchent donc des investissements dans des pays où la fiscalité serait plus allégée qu’en France. Déjà parce que les revenus fonciers de sources étrangères perçus par un résident fiscal français sont affranchis des prélèvements sociaux (17,20% d’économisé !). Ensuite parce que selon la convention fiscale entre la France et le pays de situation des immeubles, il existe généralement un mécanisme visant à éviter une double imposition entre le pays de situation de l’immeuble (qui prend généralement un impôt à la source payé par la SCPI pour le compte des associés) et la France (pays de résidence fiscale de l’associé). L’associé subit donc une fiscalité allégée.