Petit à petit, le marché de l’hôtellerie d’affaires reprend des couleurs.

La crise du Covid-19 n’aura pas épargné le secteur de l’hôtellerie. Plus d’un mois après l’annonce du déconfinement, le marché hôtelier reprend des couleurs. C’est peut-être le moment de se positionner pour saisir des opportunités. Avec 210 hôtels en portefeuille (murs & fonds), EXTENDAM est le premier investisseur «pure player» de l’industrie hôtelière en Europe avec le plus grand nombre d’hôtels d’affaires détenus en Europe. En partenariat avec InExtenso/STR, D-Edge, E-Axess-Spot Pilot, Adaptel, Zenchef, SNCF Voyages, Flightradar, La Bourse des Vols, Mytraffic, Deutsche Bank et Roland Berger, ils ont publié le 15 juin 2020 leur dernier indicateur de suivi de l’hôtellerie d’affaires. Voici ce qu’il en retourne.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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Les hôtels réouvrent progressivement

Au 31 mai, 30 % des établissements hôteliers sont de nouveau ouverts, faisant ainsi augmenter leur capacité d’accueil. Grâce au déconfinement progressif acté courant mai, la demande d’hébergement a elle aussi continué de progresser, mais le taux d’occupation moyen est mécaniquement inférieur à celui d’avril. La réouverture progressive des frontières, des aéroports et des lieux de vie, devraient accélérer la reprise du marché hôtelier.

L’indice de réservation est équivalent à celui de fin Février, avant le confinement total

Le baromètre D-EDGE ci-dessous, confronte le volume de réservations et d’annulations monitoré sur près de 5 000 hôtels en France, tous canaux de distribution confondus. Le déconfinement progressif et la levée des restrictions de déplacement ont, depuis le 11 mai, dynamisé la prise de réservations. Le niveau des réservations à Paris au 10 juin est encore en deçà de celui de 2019, mais le rythme de croissance d’une semaine à l’autre s’accélère. Toutes les régions, y compris Paris, pour la première fois depuis la parution du baromètre, affichent un solde positif de réservations versus les annulations. La Corse est le grand bénéficiaire de cette reprise avec un niveau de réservation équivalent à 75 % du niveau observé en 2019 sur la même période. Ainsi, l’indice de réservation est équivalent à celui de fin février, avant le confinement national.

Une reprise de l’activité favorisée par la hausse des vols commerciaux et l’augmentation du nombre de trains en circulation

Au 31 mai, 36 % des vols commerciaux nationaux étaient effectifs. Le nombre de vols est depuis en constante hausse et a évolué de + 25 % courant mai. La réouverture de l’aéroport d’Orly, effective depuis le 26 juin, devrait renforcer cette dynamique.

À partir du 11 mai, l’offre de transport longue distance (TGV, OUIGO, Intercités) est remontée progressivement jusqu’à atteindre 50 % de l’offre à la fin du mois. Cette augmentation de l’offre, ainsi que l’augmentation du taux d’occupation à bord des trains va se poursuivre au cours du mois de juin et avec la phase 2 du déconfinement pour atteindre plus de 60 % à la fin juin, et un quasi retour à la normal pour les grands départs en vacances d’été.

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Est-ce le moment d’investir dans le secteur immobilier de l’hôtellerie d’affaires ?

Notre analyse nous amène à considérer que les fondamentaux qui font de ce secteur d’activité un secteur attractif en Europe pour les investisseurs n’est pas remis en cause par la crise sanitaire que nous traversons, et ce, malgré le fait que les hôteliers connaissent depuis plusieurs mois une situation hors du commun.

Il faut tout d’abord rappeler qu’au cours de l’histoire, le marché hôtelier a du faire face à de nombreuses turbulences, et à chaque fois il a su rebondir en s’adaptant. Inutile de revenir sur la situation du tourisme mondial post attentats du 11 septembre 2001.

Par ailleurs, l’hôtellerie d’affaires en Europe est en 2019 la 4e classe d’actifs en immobilier d’entreprise derrière les bureaux, les commerces et la logistique selon CBRE soit environ 22 Mds d’euros de transactions sur un marché total de 261 Mds d’euros. C’est également en Europe un secteur lucratif, même s’il a dû se réinventer à plusieurs reprises au fil des ans. A titre d’exemple, AccorHotels dévoilait en 2018 un bénéfice net record de 2,23 Mds d’euros. C’est aussi un secteur qui se concentre de plus en plus au fil des années en termes de parts de marché autour de l’hôtellerie chaînée. Au 31 décembre 2018, les hôtels de chaîne cumulés par exemple en France 320 060 chambres, soit près de la moitié de l’offre totale. Les petits hôteliers ayant de plus en plus de mal à faire face à la concurrence. Notons pour finir que le taux d’occupation du marché hôtelier européen est le plus important du monde (78 % en 2018 contre 70 % aux US).

Un marché qui semble avoir encore un bel avenir devant lui, tant la clientèle d’affaires ne cesse de croître en Europe depuis 10 ans, tout comme ses déplacements au sein de l’espace Schengen. En effet, la population active européenne a augmenté en moyenne de +1 % par an sur la période (0,5 % par an en moyenne en France sur la même période) et le flux de déplacement de cette population est également en hausse de +5,3 % en moyenne par an sur la même période. Des voyageurs d’affaires qu’il faut bien héberger et qu’il faudra bien continuer à héberger.

Si vous êtes opportuniste, comment investir judicieusement dans le secteur de l’hôtellerie d’affaires en 2020 ?

Tout dépend du profil de l’investisseur, et s’il cherche à obtenir des revenus complémentaires, à réaliser une opération à crédit pour profiter des taux d’emprunt actuels ; ou à réemployer un capital pour diversifier son patrimoine.

Il existe en réalité trois façons de faire. La première consiste en investir en LMNP dans une résidence d’affaires ou une résidence mixte (ex : tourisme loisir et tourisme d’affaires). Le logement sera ainsi géré par un gestionnaire professionnel, qui versera au propriétaire un loyer mensuel ou trimestriel de l’ordre de 4 à 5 % par an, selon les termes du bail commercial. Le logement peut être acquis soit au comptant, soit à crédit soit les deux. Dans le contexte actuel, il peut y avoir des opportunités sur le marché secondaire des résidences de tourisme de loisir et de tourisme d’affaires. Ce mode d’investissement présente de nombreux avantages, surtout en matière de fiscalité. Les revenus perçus entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ce qui permet à l’investisseur d’amortir la valeur du bien dans le temps, en optant pour le régime réel d’imposition. Cette charge d’amortissement vient se rajouter aux charges déductibles, ce qui limite fortement l’impact fiscal sur l’opération. L’enjeu, c’est de choisir la bonne résidence et le bon gestionnaire qui assurera le succès de l’opération. Notons que pour plus de diversification, l’investissement LMNP en résidence gérée est également possible dans un cadre collectif, celui de l’OPCI avec l’OPCI LF Cerenicimo + (performance 2019 : +8,24%).

Il est également possible d’investir dans le secteur de l’hôtellerie d’affaires grâce aux SCPI de rendement. La SCPI Atream hôtel en a fait son domaine de prédilection. Créée en 2016, elle dispose aujourd’hui d’une capitalisation de 175 M€. Au 31 décembre 2019, le patrimoine de la SCPI Atream Hôtels est réparti sur 15 sites différents entre la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et la Belgique, totalisant près de 1 460 chambres. Le revenu distribué en 2019 s’est élevé à 4,75 %. Pour 2020, la SCPI table sur une distribution comprise entre 1,5 % et 3 % avec un retour à la normale prévu pour le T1 en 2021. Mieux vaut alors attendre fin 2020, début 2021 pour se positionner sur cette SCPI.

Pour finir, et c’est une solution qui conviendra à ceux qui souhaitent investir à « contre-courant » des tendances, il existe un fonds de private equity immobilier (murs et fonds de commerce) spécialisé dans le secteur de l’hôtellerie : le FCPR Hôtels Sélection Europe N°3. Ce FCPR est ouvert jusqu’au 31/12/2020 et a vocation à investir dans le domaine de l’hôtellerie d’affaires en Europe à une période où les opportunités d’investissement peuvent justement se présenter. Le portefeuille du FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 comprendra au minimum 10 hôtels (via des PME hôtelières) en participant à la fois à l’achat des murs et également à la restructuration du fonds de commerces de chaque hôtel. Le Fonds a pour objectif d’offrir, à son échéance, un taux de rentabilité interne annualisé («TRI**») de l’ordre de 6 %, net de tous frais de fonctionnement et de gestion. Sous réserve d’engagement de détention des parts du FCPR pendant 5 ans minimum, les personnes physiques bénéficient à la sortie d’une exonération de l’impôt sur les plus-values (hors prélèvements sociaux).Il est également éligible au PEA-PME.