La loi Pinel dans l’ancien, optimisée au déficit foncier : une optimisation fiscale doublement avantageuse

Comme pour toute opération de construction ou de rénovation immobilière, le choix du promoteur fait partie intégrante du succès de l’opération. Discutez-en avec votre conseiller Weelim qui sélectionnera pour vous les meilleures opérations parmi plus de 1500 programmes (soit près de 20 000 logements) partout en France.

Le promoteur immobilier est là pour sécuriser l’opération. Il engage ses fonds propres pour acquérir l’immeuble tout entier et ensuite procéder à la commercialisation du projet dont le prix final est composé de : prix d’achat du foncier + coût des travaux + Marge du promoteur

La Marge du promoteur sert à rémunérer son expertise, son savoir-faire et les garanties qu’il apporte à l’investisseur.

Expertise et savoir-faire du promoteur immobilier :

Le promoteur a la maîtrise totale de l’opération de construction. Il est l’interlocuteur unique de l’investisseurs qui n’a pas besoin de se mettre en relation avec des artisans pour la réalisation des travaux de rénovation. Il est le maître d’ouvrage. C’est une position très confortable pour l’investisseur qui n’a pas à se soucier ni de la conception du projet, ni de l’étude de faisabilité, ni de l’éligibilité de l’immeuble au dispositif « Pinel réhabilité », ni même de la souscription de garanties multiples. Notamment la garantie décennale pour laquelle le promoteur a souscrit une assurance. Cette garantie est réglementée par l’article 1792 et 1792-2 du Code Civil et les articles L241-1 et L243-1-1 du Code des assurances. Elle est obligatoire et couvre pendant 10 ans les dommages qui affecteraient la solidité d’un bien immobilier.

Weelim s’assure que le promoteur soit en mesure également de fournir, une fois l’opération terminée, une lettre d’avocat validant l’éligibilité du programme à la réduction Pinel. L’avocat va en général vérifier plusieurs choses : les diagnostics avant et après travaux, la conformité des travaux au dispositif Pinel, il va valider les devis et factures des entreprises réalisant ces travaux etc…. Ce qui est très compliqué pour un particulier qui souhaiterait se lancer dans une telle opération tout seul.

Comment cumuler à la fois réduction d’impôt Pinel et déficit foncier ?

Le régime du déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel. C’est une conséquence des règles d’imposition des revenus fonciers décrites dans le code général des impôts. En effet, ce dernier précise qu’un propriétaire bailleur qui engage des dépenses de travaux ayant la nature de dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration, peut les déduire de ses revenus fonciers imposables. Et, quand le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers imposables, l’excédent constitue alors un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus restant constituera alors un déficit foncier reportable pendant les 10 années suivantes. Ainsi, grâce au mécanisme du déficit foncier, le contribuable peut diminuer son revenu net imposable tout en entretenant son patrimoine immobilier. La diminution du revenu net imposable entraîne mécaniquement une baisse d’impôt. C’est la raison pour laquelle le déficit foncier est un mécanisme utilisé par les experts en gestion de patrimoine pour aider les investisseurs à diminuer leurs impôts. Ce mécanisme sera d’autant plus impactant fiscalement si :

• Le contribuable dispose de revenus fonciers existant, le déficit foncier va donc permettre de réduire la base taxable de ces revenus et ainsi économiser à la fois de l’impôt sur les revenus mais également des prélèvements sociaux.
• Si le déficit vient à s’imputer sur les revenus globaux (autres que les revenus fonciers), il est alors possible que le contribuable bascule dans une tranche d’imposition inférieure.

Le double avantage fiscal de la loi Pinel réhabilité optimisée au déficit foncier

Il s’agit d’investir dans un logement dont la nature des travaux qui vont être entrepris par le promoteur permet la coexistence de ces deux régimes :

• Le prix d’acquisition et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel
• L’autre partie des travaux sera éligible eu régime des déficits fonciers (bien souvent, il s’agit de la quote part des travaux intervenus sur les parties communes de l’immeuble)

Exemple d’investissement immobilier en loi pinel optimisée au déficit foncier

Hypothèses retenus pour notre exemple :

Situation du foyer

Nous prendrons le cas d’un couple marié ou pacsé avec un enfant à charge soit 2,5 parts fiscales pour le foyer.

Leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30 %

Ils disposent d’une capacité d’épargne mensuelle de 600 € par mois et sont propriétaires de leur résidence principale. Ils sont également propriétaire d’un patrimoine immobilier existant leur générant environ 3500 € net de revenus fonciers annuels imposables.

Le projet

Acquisition d’un appartement d’une valeur de 231 000 € (frais de notaire inclus et travaux inclus)

Travaux éligibles au mécanisme du déficit foncier : 22895 € appliqué à hauteur de 9 158 € en année 1, et 10 041 € en année 2.

Ils décident de s’engager pendant 12 ans afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %.

Au terme de la réduction d’impôt, ils décident de vendre.

Hypothèse de revalorisation du bien 0 % (prix de vente = 231 000 €)

Hypothèse de revalorisation des charges et des loyers : 0%

Voici la liste des charges prises en compte dans cette simulation :

• Taxe foncière  : 1 mois de loyer
• Frais d’agence : 12 % TTC des loyers annuels
• charges de co-propriété : 900 € (1,8 € par mois et par m2 environ)

Nous considérerons dans cette simulation que le bien est mise en gestion auprès d’une agence immobilière (frais 12% annuel TTC)

Détail du financement

Apport : 0€

Crédit de 231 000 € amortit sur 20 ans, taux 1,20 % + assurance 0,30% (sur capital restant dû)

Résultats de l’opération