Les SCPI tirent encore leur épingle du jeu en 2019. Mais comment bien investir ?

Encore une très belle année 2018 pour les SCPI et un premier semestre 2019 qui annonce des résultats prometteurs pour cette année. Les SCPI séduisent de plus en plus d’investisseurs et à juste titre. Le TDVM moyen en 2018 (taux de distribution correspondant aux revenus locatifs versés en moyenne par l’ensemble des SCPI du marché) était de 4,35 % et le prix de cession des parts a augmenté en moyenne de 7,61 % sur 5 ans. Mais comment ne pas se tromper et choisir la bonne SCPI ?

Ce serait trop facile de considérer que, parce que les résultats sont en moyenne très bon, le choix de la SCPI importe peu. Il ne suffit pas d’investir dans n’importe quelle SCPI pour que l’investissement soit un succès. Certes, les exemples se comptent sur les doigts de la main, mais il y a eu quelques mauvaises surprises dans l’histoire des SCPI. On se souvient par exemple que les associés de la SCPI Atlantique Pierre 1 (à l’époque gérée par la société UFFI Ream, gestion reprise depuis par Fiducial Gérance) ont en 2011 vu leurs loyers chuter de près de 35% suite à des problématiques de relocation de certains immeubles. Il y a aussi, de tout temps, des résultats différents selon les gestionnaires et selon le patrimoine détenu par les SCPI. En 2018 par exemple, le revenu moyen distribué était compris entre 1,59% (SCPI Opus Real de BNP Reim) et 7,91 % (SCPI Corum XL de Corum AM). Comme pour tout investissement immobilier, le revenu et le capital ne sont pas garantis. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel averti pour faire les bons choix.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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L’ASPIM vient de publier les chiffres clés du premier semestre 2019.

source : pierrepapier.fr

Depuis 25 ans, les SCPI ne cessent de faire leurs preuves.

C’est un investissement robuste. En effet, en période de crise, le prix des parts varie très peu à la baisse. En 2008 par exemple, la valeur moyenne du prix des parts a baissé de seulement -5,38 %. Et, malgré tout, c’est un placement qui se positionne sur 25 ans à la 3ème place du podium derrière les actions qui elles ont perdu près de 45% en 2008 (nous avons pris ici l’évolution de l’indice CAC 40 comme référence). En témoigne l’illustration ci-contre.

C’est donc un placement intéressant, présentant un couple rendement/risque attractif pour tout investisseur qui ne souhaite pas avoir à s’occuper de la gestion d’un bien immobilier en direct. D’autant que l’on peut avoir recours à un crédit immobilier pour financer le projet, ce qui permet en plus de cumuler l’effet de levier à cette tranquillité de gestion.

En témoigne l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce mode d’investissement.

Depuis le début de l’année, les SCPI ont collectés un peu plus de 4,3 milliards d’euros. Un niveau de collecte au-dessus du record historique de 2017. Rappelons que les SCPI existent depuis la fin des années 1960, c’est dire l’intérêt grandissant des épargnants pour ce type de placements. Ces fonds ont été, comme chaque année, principalement investis dans l’immobilier de bureaux (62%). Suivent ensuite les locaux commerciaux (11%), et l’hôtellerie (7%). Les cessions ont concernées essentiellement des bureaux franciliens situés en dehors de Paris (59%). Même si les SCPI de bureaux sont toujours celle qui séduisent le plus les investisseurs, le poids des SCPI diversifiées et des SCPI spécialisées dans la collecte globale ne cesse de progresser année après année. Elles attirent de plus en plus d’investisseurs du fait de leurs positionnements innovants (santé, séniors, hôtellerie, éducation, investissement juste et responsable etc.). S’agissant des investissements réalisés, c’est d’abord et toujours l’Ile-de-France (47%, dont 16% à Paris) puis l’étranger (34%, dont la moitié à destination de l’Allemagne) qui sont les zones les plus plébiscitées par les sociétés de gestion. Ce n’est pas, là aussi, une surprise. Depuis toujours, l’IDF (la ville de Paris incluse) reste le terrain de jeu préféré des investisseurs institutionnels comme les SCPI. En revanche, depuis le début des années 2010, les gestionnaires orientent de plus en plus leurs investissements à l’international. Là encore, cette tendance est confirmée au S1 2019. Enfin, l’Aspim précise dans son rapport que « La capitalisation des SCPI atteignait les 60,3 milliards € au 30 juin 2019 (contre 52,8 milliards € douze mois auparavant, soit une hausse de 14% en un an, et 55,4 milliards € au 31 décembre 2018, une hausse de 9% sur les 6 derniers mois) ». Montant à relativiser quand on sait que les encours assurance-vie s’élèvent à plus de 1700 milliards d’euros.

Comment savoir dans quelle(s) SCPI investir en 2019 ?

Il faut tout simplement comparer les SCPI entre elles.

C’est un travail de longue haleine que nous effectuons et que nous actualisons régulièrement. Et pour qu’une comparaison soit pertinente, il faut comparer ce qui est comparable. Par exemple, on peut s’interroger sur l’intérêt de comparer une SCPI investie principalement en immobilier de bureaux, avec une SCPI de commerces ou une SCPI spécialisée sur l’immobilier de santé ou encore une SCPI dont la stratégie d’investissement est accès essentiellement sur l’hôtellerie. Le marché et les contraintes de gestion ne sont pas les même. Aussi, avant toute chose, il faut déterminer le secteur sur lequel vous souhaitez investir. Si vous ne vous êtes pas encore décidé, nos experts sont à votre disposition pour vous aider. Vous pouvez également décider de vous positionner sur plusieurs secteurs pour diversifier votre portefeuille SCPI. C’est aussi une stratégie à envisager. Une fois ce point éclairci, vous pouvez vous lancer dans un comparatif afin de faire votre choix définitif.

Les principaux indicateurs qui permettent de comparer les SCPI

Il n‘existe pas un indicateur meilleur que les autres. C’est bien l’analyse d’un ensemble d’indicateurs qui permettra à l’investisseur de bien choisir les supports.

L’analyse du rendement

Trop souvent considéré comme l’indicateur phare des SCPI, le TDVM (Taux de Distribution en Valeur de Marché)  est un indicateur à manipuler avec précaution. Il n’est que le reflet à un instant T (31/12/N-1) de la performance locative d’une SCPI. Ce n’est pas un indicateur reflétant la performance de la SCPI dans la durée, ni un indicateur présentant la performance globale puisqu’il ne prend pas en compte la valorisation du prix de la part. Nous lui préférerons le TRI (Taux de Rendement Interne). Ce dernier est parfois exprimé sur 10 ans, parfois sur 5 ans (quand les SCPI ont moins de 10 ans, il ne sera pas disponible). Le TRI représente la performance réelle annuelle nette de frais de la SCPI (rendement + valorisation du prix de la part – frais d’acquisition et frais de gestion) sur la période étudiée. C’est le reflet réel de la performance du placement. En complément du TRI, il sera judicieux d’évaluer plus en détail l’évolution du dividende par part (loyer versé), l’évolution du résultat courant et l’évolution de la valeur de reconstitution de la SCPI (pour en savoir plus sur ces indicateurs, le niveau de réserves, etc. retrouvez toutes les informations sur notre guide SCPI).

L’analyse du patrimoine

On réduit trop souvent l’analyse du patrimoine à l’analyse du Taux d’Occupation Financier (T.O.F). Les performances passées ne prévalant pas des performances futures, il est nécessaire d’y passer plus de temps que la simple lecture et comparaison du TOF. Il faut regarder les dernières acquisitions, se faire une idée du marché en lisant des analyses sectorielles, évaluer la proportion d’immeubles en travaux par rapport aux années précédentes, rapprocher ces éléments du niveau de réserves etc… Toutes ces données vous donneront plus de précisions sur l’avenir de votre placement.

Même s’il existera toujours un aléa, celui de l’évolution du marché de l’investissement immobilier et du marché locatif, toutes ces analyses vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté pour faire de ce placement un succès.

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Quelles SCPI méritent le coup d’œil en 2019 ?

Normalement à ce stade de votre lecture, vous devez être convaincu que toutes les SCPI ne se valent pas. Et, vous l’aurez compris, analyser les SCPI peut prendre un certain temps. On est bien placé pour le savoir !

Retrouvez donc notre guide pour investir en SCPI

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