Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), longtemps perçu comme un refuge sûr pour les investisseurs en quête de stabilité, traverse actuellement une période de turbulences. Depuis le milieu de l’année 2023, ce secteur, autrefois florissant, est plongé dans une crise de confiance. Une situation qui a vu le jour avec la hausse rapide des taux d’intérêt, obligeant de nombreux gestionnaires de SCPI à revoir à la baisse la valeur de leurs parts pour refléter la réalité du marché immobilier sous-jacent.
Dans ce contexte délicat, l’ordonnance publiée le 4 juillet 2023, bien que discrète, pourrait bien être le coup de pouce nécessaire pour redonner confiance aux investisseurs et rebooster l’investissement en SCPI. Ce texte législatif, qui touche plusieurs aspects du régime des fonds d’investissement alternatifs, apporte notamment trois mesures qui visent directement les SCPI. Mais ces ajustements seront-ils suffisants pour stabiliser le secteur et apaiser les craintes des épargnants ? On répond à cela dans cet article.
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Une transparence renforcée : L’audit biannuel des SCPI
Jusqu’à récemment, les gestionnaires de SCPI évaluaient les valeurs des immeubles une fois par an, sauf demande expresse du régulateur. Cela incluait la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution. Cependant, l’ordonnance introduit désormais une évaluation biannuelle, renforçant ainsi la transparence pour les investisseurs.
Cette mesure, bien qu’applaudie par certains pour sa capacité à offrir une vision plus précise de la situation financière des SCPI, suscite également des interrogations. En effet, dans un marché aussi incertain que celui d’aujourd’hui, certains professionnels craignent que cette évaluation plus fréquente n’accentue la volatilité des SCPI, traditionnellement perçues comme des placements stables et à long terme.
Pierre-Antoine Burgala, cofondateur de la SCPI Iroko Zen, exprime ses réserves : « La SCPI n’est pas un produit volatil par nature, et je crains que cette double évaluation annuelle ne crée un climat d’anxiété parmi les investisseurs. » De plus, l’expertise biannuelle représente un coût non négligeable, évalué entre 300 et 800 euros par ligne, ce qui pourrait affecter indirectement le rendement servi aux épargnants.
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La suppression du prix minimal de la part : Une flexibilité bienvenue
L’une des réformes les plus significatives apportées par cette ordonnance est sans doute la suppression du montant nominal minimal d’une part de SCPI, qui était jusqu’à présent fixé à 150 euros. Désormais, les gestionnaires sont libres de fixer le prix d’une part à un euro, s’ils le souhaitent. Cette souplesse pourrait ouvrir de nouvelles opportunités d’investissement, en permettant notamment aux épargnants d’investir de manière plus régulière et accessible.
Cette mesure est saluée par Jérémy Orféo, fondateur de Weelim et expert en SCPI. « La fixation libre du prix de la part de SCPI va permettre de développer considérablement l’investissement programmée et permettre aux plus petits épargnants d’investir dans cette magnifique classe d’actif ». Toutefois, si cette flexibilité peut être bénéfique pour diversifier l’accès à l’investissement immobilier, elle pourrait aussi être utilisée comme un outil pour écouler plus rapidement des parts en attente, dans un contexte où les délais de vente se sont considérablement allongés ces derniers mois.
En effet, à la fin du premier trimestre 2023, il fallait environ quatre mois pour vendre une part de SCPI. Un chiffre qui s’est envolé à 66 mois au quatrième trimestre, selon le comparateur Deeptinvest. En supprimant le prix minimal, les gestionnaires pourraient être tentés de baisser les prix pour réduire ces délais, au risque de fragiliser encore davantage la valeur des parts.
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Une nouvelle source de revenus : L’exploitation des énergies renouvelables
L’ordonnance du 4 juillet 2023 ne se contente pas de modifier les pratiques de valorisation des SCPI. Elle ouvre également la voie à une diversification des revenus en autorisant les SCPI à exploiter leur toiture ou leurs terrains pour produire et revendre de l’énergie renouvelable. Concrètement, cela signifie que les SCPI pourront investir dans des panneaux solaires, produire de l’électricité et la vendre directement, générant ainsi une nouvelle source de revenus pour les épargnants.
Cette mesure s’inscrit dans une logique durable, alors que le décret tertiaire de 2030 imposera aux bâtiments professionnels de réaliser des économies d’énergie substantielles. Pour Pierre-Antoine Burgala, « dans un contexte normal, cette possibilité pourrait devenir un critère important pour les investisseurs ». Cependant, dans un marché immobilier encore sous tension, l’impact immédiat sur le prix des parts reste incertain. Néanmoins, à long terme, cette diversification pourrait renforcer la résilience des SCPI face aux défis environnementaux à venir.
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Quelle efficacité pour relancer le marché des SCPI ?
Si l’ordonnance du 4 juillet 2023 apporte des changements notables, la question demeure : seront-ils suffisants pour redonner confiance aux investisseurs ? Le renforcement de la transparence, la suppression du prix minimal de la part, et l’ouverture aux énergies renouvelables constituent indéniablement des avancées. Toutefois, ces réformes ne sont pas sans risque et devront être gérées avec soin pour éviter d’ajouter une couche de complexité à un marché déjà fragilisé.
Pour les investisseurs, ces évolutions offrent de nouvelles opportunités, mais aussi de nouveaux défis. La clé sera de rester informé et de bien comprendre les implications de ces changements pour naviguer efficacement dans ce nouvel environnement. Le marché des SCPI, autrefois bastion de stabilité, entre dans une nouvelle ère où adaptabilité et prudence seront les maîtres-mots. C’est tout le travail que nous faisons chez Weelim, nous analysons l’ensemble des SCPI du marché pour les proposer à nos clients de manière objective, en tenant compte de vos objectifs et de vos attentes. De nombreuses SCPI ont annoncés prévoir des rendements supérieurs à 6% donc cela reste un excellent investissement.
En conclusion, si cette ordonnance semble répondre à certains des maux actuels des SCPI, seul le temps dira si ces mesures suffiront à panser les blessures d’un marché en crise et à redonner aux investisseurs la confiance nécessaire pour continuer à s’y engager.
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