Les SCPI en 2025 : quelles opportunités saisir ?

Après une période de tensions marquée par la remontée des taux d’intérêt, 2025 ouvre un nouveau cycle pour les SCPI. La stabilisation du marché des taux est favorable au regain d’intérêt pour les opérations immobilières à crédit, tandis que les jeunes SCPI profitent de prix d’achat plus favorables pour se construire un portefeuille immobilier optimisé. Par ailleurs, certaines SCPI historiques ont prouvé leur solidité et séduisent les investisseurs en quête de stabilité.

D’autres opportunités perdurent, comme les SCPI européennes dont on a ici même sur ce blog régulièrement mis en exergue les avantages pour les particuliers les plus fiscalisés. Elles offrent un cadre fiscal avantageux dont il serait dommage de se priver. ou encore l’investissement en nue-propriété, permettant d’acquérir des parts à prix décoté pour préparer un capital ou un complément de revenu futur. Dans un marché en recomposition, quelles stratégies privilégier en 2025 ? Cet article fait le point sur les tendances et opportunités à explorer.

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Un nouveau cycle immobilier favorable aux jeunes SCPI

L’année 2025 marque l’entrée dans une nouvelle ère pour les SCPI, avec un marché immobilier qui a absorbé le choc de la remontée des taux et qui retrouve progressivement une dynamique plus équilibrée. Dans ce contexte, de jeunes et nouvelles SCPI émergent comme une opportunité intéressante (19 nouvelles SCPI ont été lancées au cours de l’année 2024).Ces nouveaux véhicules d’investissement ont l’avantage de démarrer leur activité sur un marché où les prix de l’immobilier sont plus favorable aux acheteurs qu’il y a quelques années, ce qui leur permet d’acquérir des actifs avec de meilleurs rendements locatifs.

Cette situation est d’autant plus favorable que les premières années d’une SCPI sont déterminantes dans la construction de son portefeuille. Par ailleur, elles bénéficient de l’effet relutif du délais de jouissance. Ce phénomène est surtout valable les premières années de collecte. Une SCPI ne commence à verser des revenus à ses nouveaux associés qu’après une période de carence (généralement 4 à 6 mois). Pendant ce temps, elle investit activement les fonds collectés et génère des revenus assez rapidement, qu’elle n’a pas encore à distribuer. D’où le niveau de performance plus élevé au départ, le temps d’atteindre le « rythme de croisière ». Cependant, il est essentiel de rappeler que l’on n’achète pas un rendement en SCPI, mais bien un patrimoine et une stratégie d’investissement. Derrière une jeune SCPI se cache avant tout une société de gestion qui pilote les acquisitions et définit les orientations du fonds. L’expérience et le savoir-faire de cette dernière sont donc des éléments clés à analyser avant de se positionner sur un véhicule encore en phase de construction.

Les investisseurs qui privilégient ces SCPI doivent également avoir une vision à long terme. Leur succès ne se mesure pas uniquement aux taux de distribution des premières années, mais à leur capacité à structurer un portefeuille immobilier cohérent, diversifié et pérenne.

La solidité des SCPI historiques, un critère de résilience

Après les turbulences de 2022-2024, le marché immobilier a révélé une vérité essentielle : toutes les SCPI ne se valent pas en période de crise. Certaines ont su faire face aux tensions économiques, maintenir un taux d’occupation élevé et préserver la valeur de leurs parts, tandis que d’autres ont souffert d’une décollecte massive et ont dû ajuster leur stratégie en urgence. En 2025, ces différences sont plus visibles que jamais.

Une SCPI qui a traversé la tempête sans encombre témoigne d’une gestion rigoureuse et d’un modèle solide. Cela peut être lié à la qualité des actifs détenus, à une diversification sectorielle et géographique efficace ou encore à une relation de confiance avec des locataires de premier plan. Dans un environnement où les incertitudes économiques persistent, miser sur des SCPI ayant fait leurs preuves peut être une option judicieuse pour les épargnants recherchant un placement immobilier stable.

Mais il ne s’agit pas seulement d’analyser les performances passées. Une SCPI historique qui a bien résisté aux secousses récentes doit être en mesure d’adapter sa stratégie aux nouvelles tendances du marché. Qu’il s’agisse de restructurer son portefeuille, d’investir dans des actifs plus résilients ou de capter les opportunités offertes par la baisse des prix de l’immobilier, sa capacité à se renouveler sera un élément déterminant dans sa performance future.

L’optimisation fiscale par les SCPI européennes et internationales

Depuis plusieurs années, les SCPI européennes et internationales attirent de plus en plus d’investisseurs, notamment pour les avantages fiscaux qu’elles offrent. Contrairement aux SCPI investies exclusivement en France, ces véhicules permettent d’échapper aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui pèsent sur les revenus fonciers français. Cette exonération, couplée à une fiscalité parfois plus douce dans certains pays, offre une rentabilité nette plus élevée et un levier d’optimisation non négligeable pour les épargnants soumis à une forte imposition.

Mais l’intérêt des SCPI internationales ne se limite pas à cet aspect fiscal. Elles permettent également de diversifier son exposition immobilière en investissant sur des marchés aux dynamiques différentes. Certains pays européens affichent des fondamentaux immobiliers plus solides que la France, avec une demande locative soutenue et des perspectives de valorisation intéressantes. L’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne ou encore les pays nordiques sont autant de zones où l’immobilier d’entreprise ou résidentiel offre des opportunités attractives.

Toutefois, investir dans une SCPI européenne implique une bonne compréhension du cadre juridique et fiscal propre à chaque pays. Les conventions fiscales entre États permettent d’éviter la double imposition. Loin d’être un simple arbitrage fiscal, le choix d’une SCPI internationale doit avant tout être guidé par une analyse rigoureuse des actifs détenus et du potentiel de croissance du marché ciblé.

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Le regain d’intérêt pour l’investissement à crédit et l’intérêt croissant pour la nue-propriété

La remontée des taux d’intérêt entre 2022 et 2023 avait rendu l’investissement en SCPI à crédit beaucoup moins attractif, les conditions de financement étant devenues plus contraignantes. En 2025, avec la stabilisation des taux et le retour de taux de distribution attractifs pour certaines SCPI, l’effet de levier du crédit retrouve tout son intérêt. Avec des rendements supérieurs à 6 % pour certains véhicules, l’opportunité de financer son investissement via un prêt immobilier redevient pertinente, notamment pour ceux qui souhaitent optimiser leur capacité d’investissement sans mobiliser leur épargne immédiate.

Une autre tendance forte de 2025 concerne l’investissement en nue-propriété, qui séduit un nombre croissant d’épargnants soucieux d’optimiser leur capital. En échange d’une décote sur la valeur des parts, l’investisseur renonce temporairement aux revenus générés, ce qui permet d’anticiper un complément de revenu futur dans des conditions avantageuses. Plus une SCPI affiche un **rendement élevé**, plus la décote en nue-propriété est intéressante, renforçant l’attrait de cette stratégie dans un contexte où certains véhicules offrent des taux de distribution particulièrement compétitifs.

Autre évolution notable : la possibilité désormais de mettre en place des versements programmés en nue-propriété. Cette option permet de construire progressivement un capital en bénéficiant des avantages de ce mode d’investissement, tout en lissant l’effort d’épargne dans le temps.

Un marché en mutation, des opportunités à saisir

L’année 2025 sera un bon millésime une partie du marché des SCPI (la majorité), avec un marché qui s’adapte aux nouvelles réalités économiques et qui offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs attentifs. Entre les jeunes SCPI qui démarrent dans un cycle d’acquisition avantageux, les SCPI historiques qui ont prouvé leur solidité et agilité, les SCPI européennes qui optimisent la fiscalité et le retour du crédit et de la nue-propriété, plusieurs stratégies peuvent être envisagées en fonction des objectifs de chacun.

Dans un environnement en mutation, la clé du succès repose sur une analyse fine des stratégies d’investissement des SCPI, de la qualité de leur gestion et de leur capacité d’adaptation au marché. Plutôt que de chercher le rendement le plus élevé à court terme, il s’agit de privilégier des véhicules cohérents, portés par une vision d’investissement de long terme et une gestion prudente et efficace.