Immobilier en nue-propriété à crédit et parts de SCPI au comptant : le duo gagnant
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Immobilier en nue-propriété à crédit et parts de SCPI au comptant : le duo gagnant

Jérémy Orféo

Chaque mois, Weelim vous présente un montage intéressant pour vous aider à développer votre patrimoine. Aujourd’hui on va s’intéresser de près à l’intérêt d’investir en achetant la nue-propriété d’un bien immobilier (neuf ou ancien) grâce au levier du crédit, tout en réemployant une partie de votre épargne disponible pour souscrire en parallèle à des parts de SCPI en pleine propriété.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

Qu’est-ce que l’investissement en nue-propriété ?

Habituellement, quand on parle d’investissement immobilier à crédit, il est question d’acquérir, grâce à un prêt immobilier, un bien immobilier en pleine propriété. Ce bien immobilier est ensuite mis en location et les loyers perçus par le propriétaire contribuent au remboursement de tout ou partie de la mensualité du crédit.  Ces loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (voir imposition des revenus fonciers) et sont à reporter sur le formulaire 2044 (formulaire annexe à la 2042) lors de votre déclaration d’impôt. Seuls les revenus nets sont imposables, à savoir les revenus restant après déduction des charges (ex : charges de copropriété) et des frais liés à l’emprunt (ex : intérêts et assurance). Mais, à compter d’un certain niveau d’imposition (Tranche Marginale d’imposition supérieure ou égale à 30 %), il conviendra de regarder d’autres modes d’investissement comme l’investissement en nue-propriété.

Investir en nue-propriété, c’est investir dans un appartement dont l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) est acquis par un bailleur institutionnel pendant une durée déterminée au moment de l’investissement. En contrepartie de quoi, l’investisseur bénéficie d’une décote sur la valeur du bien immobilier. A titre d’exemple, la décote est autour de 40 % pour une durée de démembrement de 15 ans. Au terme de l’opération, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien, et peut soit décider de vendre le bien au prix du marché (et donc encaisser la totalité du capital au prix net vendeur), soit continuer à louer l’appartement.

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Quel est l’intérêt de l’investissement en nue-propriété ?

Il y a plusieurs intérêts à ce mode d’investissement. Tout d’abord : le prix. L’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat. Plus la durée du démembrement est longue et plus cette décote est élevée, car elle correspond à l’ensemble des loyers que le propriétaire aurait dû percevoir s’il avait loué le bien. En cas de financement à crédit, cela permet à l’emprunteur de moins s’endetter puisqu’il ne finance que 60 à 70 % de la valeur du bien.

Ensuite, les économies d’impôts. Pas d’impôts sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, ni d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans la mesure où l’acheteur ne perçoit aucun loyer, il n’aura ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Et, cerise sur le gâteau, l’investisseur peut déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition de ce bien de ses autres revenus fonciers, ceux perçus au cours de la même année ou des dix suivantes. Par ailleurs, s’il décide de vendre l’appartement au terme de démembrement (15 ans plus tard par exemple) la plus-value imposable sera calculée par rapport à son prix d’achat en valeur pleine propriété (hors décote) ! Dernier intérêt de ce type d’investissement pour des parents qui cherchent à anticiper leur succession : s’ils donnent à leurs enfants un bien détenu en nue-propriété, les droits de donation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation.

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Et les parts de SCPI dans tout ça ?

Aujourd’hui, avec les taux d’emprunt proposés par les banques, aucun intérêt de mobiliser son épargne dans un projet immobilier sauf à ne pas avoir la capacité de s’endetter à hauteur de 100 % du projet, ou à ce que la banque impose un apport pour engager son client dans l’opération. Mais que faire de son épargne alors ? C’est un véritable challenge aujourd’hui que de faire fructifier son capital. Fini l’époque où l’on conseillait au client la recette miracle : Emprunt + immobilier + épargne dans un fonds euro en assurance-vie. Plus les années passent, plus la fin des fonds euros est proche.

« On est entré en terrain inconnu et on se prépare à ce que cela dure. Nous croyons plus que jamais à l’assurance-vie mais compte tenu de cette situation sans précédent, il faut revisiter le modèle d’épargne. Le modèle de la sécurité absolue, de la liquidité permanente, de la garantie totale et à tout instant du capital, qui est finalement une réplication du modèle du Livret A, est à bout de souffle. Le monde du fonds euros roi est terminé ! », assène Jean-Laurent Granier, son PDG, dans un entretien aux « Echos » paru le 24/09 sur le site lesechos.fr.

Notre guide pour investir en SCPI

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété à crédit, il existe une alternative idéale. Réemployer une partie de votre épargne, celle dont vous n’avez pas besoin sur un horizon de 10 ans, pour investir en parts de SCPI au comptant. Vous pourrez alors :

  • Réduire l’effort de trésorerie générée par l’opération grâce aux loyers versés par les SCPI
  • Mieux valoriser ce capital
  • Limiter l’impact fiscal des revenus tirés de ces SCPI grâce à la déduction des intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition du bien en nue-propriété.
  • Plus globalement, obtenir un gain net (net de frais, de charges et d’impôts) plus important à termes.

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Exemple d’investissement en nue-propriété + parts de SCPI

Pour que vous puissiez mesurer l’intérêt d’un tel montage, voici un exemple concret.

Hypothèses retenus pour notre exemple :

Situation du foyer

Nous prendrons le cas d’un couple marié ou pacsé avec un enfant à charge soit 2,5 parts fiscales pour le foyer.

Leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30 %

Ils disposent de 60 000 € d’épargne disponible et sont propriétaires de leur résidence principale.

Hypothèse crédit 1,20 % sur 15 ans + 0,20 % d’assurance (sur capital emprunté)

Le projet 

Acquisition d’un appartement en nue-propriété temporaire sur 15 ans

Valeur de la pleine propriété : 195 667 €

Prix de la nue-propriété (60 % de la pleine propriété) : 117 400 €

Frais de notaire : 3 522 €

Montant total de l’investissement : 120 922 €

Durée du démembrement : 15 ans

Détail du financement 

Apport : 0€

Crédit de 120 922 € amortit sur 15 ans, taux 1,20 % + assurance 0,20%

3 scénarios sont alors envisagés à titre de comparaison :

Scénario 1 : 

En complément de l’investissement immobilier, une partie de l’épargne disponible est investie sur un fonds euro d’assurance-vie qui rapporte 1,5 % par an pendant 15 ans (net de frais et de fiscalité). Cette assurance-vie ne fais l’objet d’aucun frais sur versement.

L’appartement acquis se valorise à hauteur de 1% par an pendant toute la durée de l’opération soit 15 années.

Scénario 2 : 

En complément de l’investissement immobilier, une partie de l’épargne disponible est investie en parts de SCPI (2 SCPI en tout dont le rendement moyen est de 4,5 % net de frais). Les frais d’acquisition des SCPI sont de 10 % TTC. Ils vont donc percevoir des revenus fonciers net de 2 250 € par an versés trimestriellement.

Les revenus trimestriels versés par les SCPI contribuent au remboursement d’une partie du crédit contracté pour l’achat de l’appartement. L’effort de trésorerie sera donc moins important dans ce scénario que dans le premier. La différence entre les deux efforts de trésorerie est investi tous les mois dans un fonds euro d’assurance-vie qui rapporte 1,5 % par an pendant 15 ans (net de frais et de fiscalité). Cette assurance-vie ne fais l’objet d’aucun frais sur versement.

L’appartement acquis et les parts de SCPI se valorisent à hauteur de 0,5% par an pendant toute la durée de l’opération soit 15 années.

Scénario 3 :

En complément de l’investissement immobilier, une partie de l’épargne disponible est investie en parts de SCPI (2 SCPI en tout dont le rendement moyen est de 4,5 % net de frais). Les frais d’acquisition des SCPI sont de 10 % TTC. Ils vont donc percevoir des revenus fonciers net de 2 250 € par an versés trimestriellement.

Les revenus trimestriels versés par les SCPI contribuent au remboursement d’une partie du crédit contracté pour l’achat de l’appartement. L’effort de trésorerie sera donc moins important dans ce scénario que dans le premier. La différence entre les deux efforts de trésorerie est investi tous les mois dans un fonds euro d’assurance-vie qui rapporte 1,5 % par an pendant 15 ans (net de frais et de fiscalité). Cette assurance-vie ne fais l’objet d’aucun frais sur versement.

L’appartement acquis et les parts de SCPI se valorisent à hauteur de 1 % par an pendant toute la durée de l’opération soit 15 années.

Années Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3
Flux de trésorerie Flux de trésorerie Flux de trésorerie
N -59 054,62 € -57 086,74 € -57 086,74 €
N+1 -9 054,62 € -7 411,02 € -7 411,02 €
N+2 -9 054,62 € -7 777,97 € -7 777,97 €
N+3 -9 054,62 € -7 214,75 € -7 214,75 €
N+4 -9 054,62 € -7 258,45 € -7 258,45 €
N+5 -9 054,62 € -7 302,68 € -7 302,68 €
N+6 -9 054,62 € -7 347,44 € -7 347,44 €
N+7 -9 054,62 € -7 392,75 € -7 392,75 €
N+8 -9 054,62 € -7 438,60 € -7 438,60 €
N+9 -9 054,62 € -7 485,00 € -7 485,00 €
N+10 -9 054,62 € -7 531,96 € -7 531,96 €
N+11 -9 054,62 € -7 579,49 € -7 579,49 €
N+12 -9 054,62 € -7 627,60 € -7 627,60 €
N+13 -9 054,62 € -7 676,28 € -7 676,28 €
N+14 + 286 152,92 € + 283 108,59 € + 295 223,28 €
Effort mensuel
moyen		 -754,55 € -621,15 € -621,15 €
Gain net*
total 		+150 333,67 € +174 619,60 € + 194 663,84 €

* Ce gain net tient compte de la fiscalité sur les revenus fonciers des parts de SCPI (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2%). Il ne tient pas compte de l’impôt sur la plus-value immobilière. Rappelons que ce dernier est dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier et des parts de SCPI. Pour le bien immobilier acquis en nue-propriété, la plus-value imposable se calcule par différence entre le prix d’achat en valeur pleine propriété et le prix de cession.

Dans le premier scénario, le couple devra rembourser tous les mois à la banque 754,55 € (mensualité assurance comprise) alors que dans les deux autres cas, cet effort est réduit à 621,15 € par différence avec les loyers perçus grâce à l’investissement SCPI.

Au terme des 15 ans (N+14), le bien immobilier est vendu et le notaire vire les fonds sur le compte des clients. En faisant la différence entre tous les flux sortant (remboursements à la banque) et tous les flux entrant (vente du bien immobilier, retrait total sur assurance-vie et vente des parts de SCPI), on obtient le gain net de l’opération. Cette démonstration par l’exemple permet de mesurer l’intérêt réel pour le couple d’utiliser une partie de leur épargne pour acquérir des parts de SCPI plutôt que de laisser « dormir » ces fonds sur un contrat d’assurance-vie peu rémunérateur.

A titre de comparaison, nous avons fait les calculs. Il faudrait que l’assurance-vie de nos clients (scénario 1) rapport plus de 4,5% net de fiscalité et de frais pendant 15 ans pour que le gain réalisé dans le scénario 1 soit le même que celui réalisé dans le scénario 2.

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Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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