Miser sur le recyclage urbain avec la SCA Novaxia One, une bonne idée en 2023 ?

Dans cette interview, Jérémy Orféo, CEO et fondateur de la société Weelim reçoit Mathilde Krieger-Olivier, Directrice Générale de la société de gestion Novaxia Investissement, nous détaille plus particulièrement comment le fonds de Private Equity immobilier Novaxia One met en place une stratégie axée sur le recyclage urbain pour viser un objectif de performance de 6% par an, sur un horizon d’investissement de 6 ans. C’est un fonds ISR, éligible au PEA-PME et au dispositif 150-0-Bter, qui a déjà fait plus de +6% de performance en 2022, mais est-ce tenable dans le temps ? Dans cette interview vous retrouverez notamment un focus sur ce qu’est le recyclage urbain et les perspectives 2023 pour ce véhicule d’investissement spécialisé sur la transformation d’immobilier de bureaux en logements. Mathilde Krieger vous explique en détail comment la société de gestion créée de la valeur en transformant des actifs immobiliers obsolètes, tout en adoptant des engagements forts sur les aspects sociaux et environnementaux.

Rappelons que Novaxia Investissement se définit comme le leader français du recyclage urbain à travers une gamme de 4 fonds ouverts à tout profil d’investisseur :
– Novaxia R et Novaxia Vista, des SC éligibles en assurance-vie
– Novaxia One, un fonds de private equity immobilier
– Novaxia Neo, une SCPI de rendement.

Retranscription de l’interview

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Peux-tu nous expliquer Mathilde ce qu’est le recyclage urbain pour les gens qui en entendent parler pour la première fois ou pour qui cette notion reste abstraite ? Et ensuite pourquoi Novaxia Investissement se présente comme le leader français du recyclage urbain qu’est-ce qui justifie cela ?

Mathilde Krieger-Olivier : Le terme recyclage urbain c’est tout simplement transformer, réhabiliter des actifs immobiliers qui sont obsolètes et vides, puis les mettre au goût du jour et adaptés aux usages actuels. Une grande partie de la stratégie c’est d’utiliser par exemple des bureaux vides, anciens qui ont été pénalisés par les nouvelles normes énergétiques par exemple et de les transformer en immobilier résidentiel parce que l’on est dans un contexte de pénurie de logements. C’est une stratégie portée par Novaxia investissement depuis de nombreuses années on l’a pas découvert récemment puisque notre groupe, le groupe Novaxia, existe depuis un peu plus de 20 ans et a toujours travaillé le recyclage urbain. Pour la petite anecdote ça a commencé il y a une vingtaine d’années à Strasbourg avec le recyclage d’une ancienne tannerie en quelques logements et puis aujourd’hui ça a pris une dimension un peu plus importante puisque Novaxia investissement c’est une société de gestion régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui pilotent à peu près 2 milliards d’actifs immobiliers sous gestion et c’est en ce moment à peu près 150 projets de recyclage urbain en cours de réalisation sur le territoire français et également un petit peu en Europe puisque le recyclage urbain ne concerne pas que la France. Un dernier élément que je souhaite ajouter c’est que Novaxia Investissement a aussi pris des engagements très forts sur les sujets extra financiers puisque nous avons en tant que société de gestion choisi d’être une entreprise à mission ça veut dire que nous avons faire inscrire dans nos statuts la mission sociale et environnementale de l’entreprise.

Quelle est la taille du groupe Novaxia aujourd’hui ?

Mathilde Krieger : Aujourd’hui l’ensemble du groupe Novaxia c’est un peu plus de 120 130 collaborateurs dont la moitié travaille pour la société de gestion donc pour le pilotage des fonds et l’autre partie sur le développement des projets immobiliers en collaboration avec les promoteurs immobiliers comme Altarea, Cogedim, Vinci, Bouygues et autres. Notre groupe c’est énormément développé depuis la crise du covid même si bien évidemment personne ne l’aurait souhaité puisqu’il y a un contexte de marché qui est beaucoup plus favorable. En 2022 par exemple c’est un peu plus de 600 millions d’euros que nous avons collectés auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels, avec lesquels nous avons acheté 60 projets de recyclage urbains pour à peu près un milliard d’euros.

Comment peut-on créer de la valeur en retravaillant des actifs immobiliers, et par ailleurs peux-tu nous rappeler aujourd’hui quels sont les enjeux auxquels l’immobilier tertiaire fait face qui justifie la nécessité de recycler certains actifs ?

Mathilde Krieger-Olivier : On entend parler de plus en plus souvent maintenant du décret tertiaire. L’objectif de ce décret est d’accélérer l’aménagement du territoire et surtout de diminuer la consommation énergétique des parcs tertiaires français d’au moins -40% dès 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050 par rapport à l’année de référence choisie (entre 2010 et 2019). Sont concernés, les propriétaires ou occupants de bâtiments à usage tertiaire privés ou publics de plus de 1000 m² de surface de plancher ou cumulée, et notamment les bureaux. Aujourd’hui on doit donc améliorer la consommation énergétique des bâtiments et il y a des immeubles de bureau qui malheureusement ne seront plus aux normes, pour lesquels il y a des travaux importants à mettre en œuvre pour les adapter et c’est là où nous intervenons. C’est notre matière première. Ces bureaux obsolètes, vides, ces passoires énergétiques que nous pouvons acheter à bon prix, afin de les transformer et les revendre avec une plus-value ensuite. Pour vous donner de la profondeur du marché, rien qu’en Île-de-France il y a environ 55 millions de mètres carrés de bureaux, et la moitié de ce parc immobilier a aujourd’hui un peu plus d’une trentaine d’années. Alors évidemment tous ces immeubles ne vont pas être obsolètes énergétiquement, mais il y a un gros potentiel. Autre chiffre important à connaître qui fait état de la situation du marché du bureau, avant la crise sanitaire il y avait entre un million cinq et deux millions rien qu’en Île-de-France qui était vide et un quart vide depuis plus de 4 ans.

Autre enjeu réglementaire, c’est la fameuse loi climat et résilience. A l’intérieur de cette loi, est définie la ZAN ça veut dire Zéro Artificialisation Nette des sols. La loi impose qu’à horizon 2030 nous divisions par deux l’artificialisation des sols. Ca veut tout simplement dire que l’on ne peut pas plus construire sur les terres vertes et sur les terres agricoles. En 2050 nous n’aurons plus le droit d’artificialiser les sols et qu’il faut réutiliser mécaniquement l’existant. Chez Novaxia c’est d’ailleurs dans notre ADN de la société de gestion, notre engagement c’est de ne pas artificialiser les sols et c’est même de créer de la terre verte pour la biodiversité.

Je voudrais ajouter aussi que le recyclage urbain peut aussi être vertueux sur la partie sociale et solidaire, pas uniquement sur l’environnement. Parce qu’on a des immeubles qui sont existants et que le temps d’obtention d’un permis de construire, on va dire entre 18 et 24 mois, on peut en faire quelque chose. Le pire serait de se le faire squatter illégalement et donc de devoir, pour éviter cela mettre ne place des mesures de surveillance renforcées. Alors que vous avez des gens qui ont besoin de ces espaces. L’engagement qui a été pris par Novaxia Investissement c’est de mettre à disposition ces immeubles à des associations, à des collectifs d’artistes ou autre. On reçoit par exemple le Secours populaire, l’Armée du qui fait la distribution de petit déjeuner. On a un immeuble à Colombes (92)où il y a des laboratoires de cuisine et qui sont mis à disposition d’une association qui s’appelle biscornu

Vous avez quatre fonds sous gestion Chez Novaxia Investissement. Une SCPI qui s’appelle Neo qui a distribué 6,33% en 2022, deux Sociétés Civiles éligibles en assurance-vie (SC Novaxia R et SC Novaxia Vista) et un fond de Private Equity immobilier la SCA Novaxia One que l’on peut souscrire au travers d’un PEA PME ou au nominatif pur. S’agissant de Novaxia One, qui est aussi éligible à l’article 150 0 B Ter, quel est son bilan aujourd’hui ?

Mathilde Krieger-Olivier : Comme tu l’as dit, nous avons plusieurs véhicules et vous retrouvez du recyclage urbain dans chacun d’eux. Le fond Novaxia One, c’est un fond qui est assez emblématique parce que c’est un de nos premiers véhicules et c’est un fond très pur de recyclage urbain sur lequel nous travaillons maintenant depuis quelques années. C’est un fond aujourd’hui qui fait à peu près 350 millions d’euros d’actifs immobiliers, c’est un peu plus d’une trentaine d’opérations immobilières à l’intérieur. C’est un fond qui est investi à plus de 70% sur Paris-IDF, notamment parce que Novaxia Investissement est installé à Paris, nous rayonnons donc prioritairement dans cette zone. Mais également parce que c’est un marché qui est extrêmement profond sur lequel aujourd’hui vous avez beaucoup de bureaux obsolètes. Mais on a tout de même réalisé de belles opérations à Toulouse, à Bordeaux, à La Rochelle.

Nous avons également eu la chance de faire l’acquisition de cliniques désaffectée qui appartenait à la société Ramsay, qui est entrain de revoir son modèle pour avoir des cliniques plus grosses pour faire des économies d’échelle. On a donc acquis plusieurs actifs notamment à Toulouse, à La Rochelle et à Villeurbanne à côté de du pôle universitaire de la Doua, sur lesquels nous sommes en train de travailler pour les recycler soit résidences étudiantes, soit en immobilier résidentiel pour de la résidence principale ou locative. Donc voilà, c’est un véhicule qui a un objectif de performance aux alentours de 6% annualisé. C’est une performance qui est capitalisée, ce n’est pas un produit de distribution comme l’est la SCPI Novaxia Neo par exemple. Je rappelle bien que la performance passée ne présage pas des performances futures et bien évidemment comme tout investissement il y a des risques comme celui de perdre tout ou partie de son capital. Mais avec Novaxia One on donne la possibilité aux investisseurs d’employer utilement leur épargne, d’investir sur des actifs immobiliers de recyclage urbain qui sont peu accessibles en direct, parce que généralement quand on fait des investissements c’est aux alentours de 15 millions d’euros.Et surtout on leur offre la possibilité de mutualiser et diversifier leur risque, parce que la réalité c’est que dans la vraie vie, parfois il y a des opérations qui peuvent mal se passer, et donc c’est mieux d’aller se positionner sur un véhicule qui soit diversifié et mutualisé pour avoir un peu plus de sérénité. La durée d’investissement recommandée est de 6 ans, mais c’est un fonds ouvert c’est à dire que vous pouvez rester autant de temps que vous le souhaitez et vous pouvez sortir quand vous le souhaitez.

Est-ce que tu peux nous donner les différentes étapes d’un investissement au sein de Novaxia One ?

Mathilde Krieger-Olivier : On acquiert ces actifs immobiliers qui arrivent par trois biais. Le premier biais le plus classique ce sont les promoteurs immobiliers eux-mêmes qui nous proposent d’investir dans des actifs qu’ils ont ciblés et qui ont besoin de fonds pour faire aboutir leur projet. C’est ce que l’on appelle le portage immobilier jusqu’à obtenir le permis de construire qu’on va travailler d’ailleurs ensemble pour après le développer. Donc en interne nous avons une équipe commerciale qui échange régulièrement avec les promoteurs immobiliers. Deuxième possibilité, on trouve des actifs nous même, avec notre sourcing interne. Et souvent une fois qu’on a mis le pied dans un quartier, on fait le tour du secteur et on va toquer chez les voisins pour essayer de trouver des actifs “off Market”. Et la troisième source, ça c’est assez nouveau, ce sont les sociétés de gestion immobilière, nos consœurs, qui ont une gestion très saine de leur part immobilier, ont une stratégie active de gestion et souvent sont amenées à revendre certains actifs obsolètes pour en acheter de nouveaux. Tous ces actifs passent bien sur en comité d’investissement composés d’experts dans lequel vous avez chez nous les équipes juridiques, les équipes techniques, les équipes d’investissement, les équipes de gestion, les gérants qui ont tous d’ailleurs leur droit de véto. Une fois que c’est validé par le comité d’investissement, nous faisons l’acquisition de cet actif immobilier et ensuite on va travailler avec les équipes du groupe évoluant au sein de Novaxia Développement, qui vont eux chercher un permis de construire et le promoteur immobilier qui va intervenir sur la construction.

Dernière chose, on peut dire que pour Novaxia One la récompense de tout ce travail de recyclage, de réflexion sur l’investissement socialement responsable, c’est que c’est un fonds qui est labellisé ISR et Article 9 SFDR. Tu peux nous en dire un peu plus ?

Oui merci de me tendre cette dernière perche. Novaxia One c’est effectivement un fonds qui est labellisé ISR (Investissement Socialement Responsable), ça fait partie des engagements de la société de gestion d’avoir que des fonds Article 9 SFDR. Alors comment il obtient son label ISR parce ce fonds a cette stratégie à la fois d’aller créer du logement donc c’est un peu plus de 6000 logements en création, dont 900 logements sociaux mais également parce qu’il a ses engagements de créer de la pleine terre. En effet, avec Novaxia One vous allez participer à recréer plus de 42000 m² de pleine terre et donc de réintégrer la biodiversité. Par ailleurs, avec le label ISR nous avons pris des engagements “Best In Progress” c’est-à-dire que l’on n’achète pas des actifs qui sont tout de suite aux dernières normes environnementales sociales et de gouvernance (ESG), on a défini des objectifs sur ces différents critères que l’on doit tenir pour conserver le label. Nous publions d’ailleurs chaque année un reporting ESG qui fait à peut près 13 pages dans lequel nous expliquons en détail tout le travail qui est fait dans le cadre de cette labellisation ISR.