Crédit immobilier : une année 2024 sous de meilleurs auspices ?

En 2023, entre janvier et décembre, les taux ont flambé, passant de 2,59 % à 4,34 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans. Une telle hausse en seulement 12 mois, c’est du jamais vu. La production de crédit a donc fortement diminué en 2023, freiné également par l’obstacle redouté du taux d’usure. On a jamais autant parlé de ce taux d’usure qu’en 2023.  Raison pour laquelle d’ailleurs la Banque de France a adopté l’an dernier un système de révision mensuelle des taux d’usure pour s’aligner sur le resserrement rapide de la politique monétaire. Cette mesure exceptionnelle, qui répondait à l’évolution des taux d’intérêt orchestrée par la Banque centrale européenne (BCE), est désormais remplacée par un retour à la révision trimestrielle dès 2024, suite à la stabilisation des taux. Faut-il donc s’attendre à une baisse des taux de crédit immobilier en 2024 ? Les investisseurs immobiliers et SCPI à crédit attendent patiemment.

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La révision trimestrielle du taux d’usure reprend en 2024

La Banque de France a récemment souligné que cette approche avait permis aux banques de mieux gérer la hausse des taux et d’ajuster leurs barèmes de manière plus flexible. Néanmoins, avec le maintien des taux de la BCE inchangés pour la deuxième fois consécutive en décembre, la fin du cycle de hausse des taux en Europe semble se profiler. Les taux d’usure, des plafonds sur les crédits fixés par la banque centrale, visent à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Ils englobent divers frais d’un prêt immobilier, tels que les taux de crédit des banques, les commissions des courtiers, et les assurances emprunteur. Le taux d’usure pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans a atteint 6,29% en janvier 2024, marquant une augmentation significative depuis janvier 2023. Alors que ces taux étaient auparavant révisés trimestriellement, la révision mensuelle avait été étendue jusqu’à fin 2023, en réponse à une politique monétaire plus stricte. En novembre, la Banque de France avait déjà envisagé un retour au calcul trimestriel, justifié par la tendance vers la stabilisation des taux d’intérêt. Ce changement devrait favoriser la stabilité des barèmes de crédit immobilier et offrir une meilleure prévisibilité aux emprunteurs.

Les nouvelles règles du HCSF ont peu convaincu

La production de crédit immobilier est au plus bas depuis 7 ans. Pour y remédier, le Haut Conseil de stabilité financière a décidé en Décembre dernier d’assouplir les règles, du moins à la marge.

L’entité composée de la Banque de France et du ministère de l’Économie s’est réunie le lundi 4 décembre pour décider des normes applicables aux crédits immobiliers. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) n’a apporté que de légères modifications aux conditions existantes, ce qui a déçu les courtiers. Depuis 2022, le HSCF a fixé une limite de 25 ans pour la durée des crédits immobiliers, et le taux d’endettement maximal des ménages, c’est-à-dire la part des dépenses de logement par rapport aux revenus, à 35 %. Concernant le plafond de 35 % pour le taux d’effort, les banques étaient déjà autorisées à déroger à cette règle pour 20 % de leurs prêts, en priorisant les primo-accédants. Toutefois, cette flexibilité n’est utilisée qu’à hauteur de 14,6 %, d’après le HSCF, qui souhaite que les banques se rapprochent davantage de cette limite.

Une autre modification importante est l’extension de la durée maximale de prêt à 27 ans, au lieu de 25, lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l’opération, une baisse par rapport au seuil précédent de 25 %. Cette exception vise à encourager les rénovations énergétiques. Selon Sandrine Allonier, porte-parole du courtier VousFinancer, « les premiers bénéficiaires seront les primo-accédants désirant acquérir des biens très énergivores ». En outre, pour stimuler l’octroi de crédits par les banques, le HSCF envisage de mettre en place un système de réexamen pour les demandes solvables refusées, une proposition qui pourrait contraindre les banques à justifier leurs refus. Cette idée, initialement proposée par le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau le 17 novembre, a été récemment reprise par Bruno Le Maire.

Les taux de crédit immobilier vont-ils se stabiliser ou baisser au cours de l’année 2024 ?

Ce que l’on sait, c’est que la hausse brutale des taux en 2023 a une un vrai effet sur l’appétit des investisseurs pour l’investissement immobilier. Que ce soit pour l’immobilier en direct, ou pour investir en SCPI par exemple. Les investisseurs espèrent donc un signal positif en 2024 qui permettra de relancer la demande.

La Banque centrale européenne (BCE) a récemment pris une décision qui attire l’attention des acteurs du marché immobilier. Pour la deuxième fois consécutive, elle a confirmé le maintien de ses taux directeurs. Cette annonce est un reflet du ralentissement de l’inflation sous-jacente, qui est passée de 4,3 % en septembre à 2,4 % en novembre dernier dans la zone euro, marquant une nette baisse par rapport à l’année précédente où elle était de 10,6 %. En France également, l’inflation a montré des signes de fléchissement en s’établissant à 3,6 % en novembre, après avoir atteint 4,2 % en octobre et 4,6 % en septembre, selon l’Insee. Cette situation pourrait bien ouvrir la voie à des conditions d’emprunt plus favorables. Depuis la première annonce de la BCE en octobre, maintenant son taux de dépôt à 4 % après l’avoir augmenté de 0,25 point en septembre, certaines banques ont réagi en revenant sur le marché du crédit immobilier. En novembre, les taux de crédit sont restés stables voire ont connu une légère baisse (en moyenne, 4,12 % sur 20 ans, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Cette stratégie s’inscrit dans une logique de conquête de nouveaux clients. L’avenir semble également prometteur pour les emprunteurs, avec des perspectives encourageantes dès le mois de mars 2024. Si l’inflation continue de décliner, la BCE pourrait relâcher la pression sur les taux au cours de l’année 2024, peut-être dès le mois de mars. Le taux auquel l’État français emprunte à 10 ans (OAT 10 ans) a déjà baissé de 3,50 % à 2,80 % en deux mois, et les commentaires récents de la BCE semblent indiquer que cette tendance devrait se poursuivre. Une éventuelle baisse des taux de la BCE pourrait ainsi changer la donne et redonner du pouvoir d’achat aux emprunteurs, contribuant potentiellement à stimuler le marché immobilier. Les acteurs du secteur suivent avec attention ces évolutions qui pourraient impacter directement l’évolution des taux de crédit immobilier en 2024.