LMNP et Loi de finances 2025 : le piège de la réintégration des amortissements en cas de vente, même sous micro-BIC

La loi de finances pour 2025 a introduit une modification majeure dans le régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : désormais, les amortissements pratiqués au fil des années seront réintégrés au moment de la revente du bien dans le calcul de la plus-value. Une mesure redoutée par de nombreux investisseurs, qui pensaient à tort pouvoir l’éviter en choisissant le régime micro-BIC, réputé plus simple et plus souple pour investir en immobilier et divesifier ses placements.

Or, en analysant de près la réforme, il apparaît que le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) n’a aucun impact sur l’application de cette réintégration. Pire encore : les investisseurs en micro-BIC pourraient être plus pénalisés que ceux en régime réel. Décryptage d’un changement qui pourrait affecter durablement la rentabilité nette des opérations en location meublée.

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Rappel : amortissements et régimes fiscaux en LMNP

En location meublée, le contribuable peut choisir entre deux régimes :

• Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés) sur les recettes locatives.

• Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier, le mobilier et parfois les frais d’acquisition.

L’un des avantages historiques du régime réel est justement la déduction des amortissements, qui permet de gommer la base imposable et donc de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui constituait un atout majeur du LMNP.

Mais depuis le 1er janvier 2025, tout a changé. La loi de finances 2025 prévoit désormais que les amortissements, qu’ils soient réels ou réputés déduits sous le micro-BIC, doivent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value.

Pourquoi le micro-BIC n’échappe pas à la réintégration des amortissements ?

Beaucoup de contribuables ont cru, à tort, que changer de régime fiscal pour passer du réel au micro-BIC leur permettrait d’échapper à la mesure. Mais c’est faire abstraction du fonctionnement juridique du régime micro-BIC, qui repose sur un abattement forfaitaire censé tenir compte des charges… et des amortissements.

L’article 50-0 du Code général des impôts est explicite à ce sujet. Il précise que :

« Les abattements forfaitaires […] sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »

Autrement dit, même si aucun amortissement n’a été réellement comptabilisé, l’administration fiscale considère que vous en avez profité via l’abattement. Et c’est cette « valeur théorique » des amortissements, même non utilisés, qui sera réintégrée lors de la revente.

Ce mécanisme peut s’avérer plus pénalisant que le régime réel, où l’investisseur ne déduit parfois qu’une partie de ses amortissements chaque année (car les charges réelles sont prioritaires). Avec le micro-BIC, l’administration considère que l’amortissement a été appliqué à 100 %, année après année.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value revient à réduire artificiellement le prix d’acquisition du bien. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la vente, même si les amortissements n’ont jamais été déduits comptablement.

La fiscalité sur cette plus-value est ensuite appliquée :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

Cela peut représenter un impact financier non négligeable, d’autant plus que le gain fiscal retiré du micro-BIC sur quelques années peut être effacé par la fiscalité sur la plus-value au moment de la vente.

Des solutions pour limiter les effets de cette réforme

1. Opter pour le régime réel d’imposition

Pour les investisseurs en LMNP au micro-BIC, il est possible de passer au régime réel dès cette année, en adressant un simple courrier à l’administration fiscale avant la fin du mois de mai. Le régime réel permet au moins de piloter le montant d’amortissement, et de bénéficier d’un suivi comptable précis, notamment via un expert-comptable.

2. Vérifier les exonérations possibles

Certains cas permettent d’échapper partiellement ou totalement à la taxation de la plus-value, comme :

• La transmission par donation ou succession

• L’occupation du bien en tant que résidence principale avant la revente

• La réutilisation du produit de la vente pour acheter ou faire construire sa résidence principale, sous certaines conditions

Ces dispositifs, encadrés par la loi, doivent être analysés au cas par cas, mais peuvent offrir des voies d’optimisation.

3. Investir dans des résidences gérées (hors tourisme)

Bonne nouvelle : la loi exclut du champ de la réintégration les amortissements liés aux résidences gérées, sauf celles à vocation touristique. Les investissements en Ehpad, résidences seniors ou étudiantes conservent donc leur avantage fiscal initial.

4. Miser sur les abattements pour durée de détention

Comme pour tout bien immobilier, la plus-value imposable bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention :

• Exonération de l’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans

• Exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans

Ces abattements permettent de limiter fortement l’impact de la réforme pour les investisseurs long terme.

5. Opter pour des investissements immobiliers via des SCPI

Pour les investisseurs souhaitant s’exposer à l’immobilier tout en s’affranchissant de la complexité fiscale et comptable du statut LMNP, une alternative solide existe : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié – bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel – en France et en Europe, sans avoir à gérer directement les biens. Le ticket d’entrée est plus accessible, la gestion est déléguée à une société spécialisée, et les revenus sont distribués trimestriellement, de façon régulière.

Côté fiscalité, les SCPI sont traitées comme des revenus fonciers, plus simples à déclarer que ceux d’une activité commerciale comme la location meublée. Si l’investisseur détient des parts via une assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER), il peut en plus bénéficier d’une fiscalité optimisée.

Notre conseil, mieux comprendre pour mieux anticiper

La réforme de la fiscalité du LMNP bouleverse les équilibres historiques du régime meublé. La réintégration des amortissements dans la plus-value, applicable à tous les contribuables, y compris ceux relevant du micro-BIC, impose une révision des stratégies patrimoniales.

Loin d’être anodine, cette mesure peut entraîner une fiscalité alourdie à la revente, si elle n’est pas anticipée.

Chez Weelim, nous accompagnons les investisseurs dans l’analyse de leur situation, le choix du bon régime fiscal, et la structuration de leur stratégie de détention et de sortie.

Notre équipe vous aide à modéliser les impacts de cette réforme, à comparer les régimes micro-BIC et réel, et à optimiser vos investissements en meublé dans le respect des nouvelles règles.

Contactez nos experts pour un audit personnalisé et assurez-vous de faire les bons choix face aux évolutions de la fiscalité locative.