Investir en LMNP : les résidences séniors ont encore un bel avenir devant elles.

Ce bail est reconductible tacitement. Le temps que court ce bail, l’exploitant verse un loyer à l’investisseur. La rentabilité locative est généralement comprise entre 3 % et 5 % net par an et l’investisseur évite tout impôt sur le revenu pendant 20 à 30 ans selon sa situation, grâce au principe de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Le bail commercial sécurise le revenu du propriétaire puisque quel que soit le taux d’occupation de la résidence, l’exploitant doit verser un loyer au propriétaire. Le risque repose donc sur la capacité de l’exploitant à verser ce loyer. Il faut donc porter une attention très particulière à l’exploitant dans ce type de projets d’investissement.

Investir dans une résidence senior pour réduire ses impôts avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet à tout investisseur se portant acquéreur d’une location meublée dans une résidence sénior gérée par un exploitant professionnel, de réduire ses impôts à hauteur de 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 € HT. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans et ne concerne que les investissements dans le neuf. À la fin de la durée du bail commercial, l’investisseur est libre de le reconduire avec l’exploitant ou de revendre son bien immobilier. Par ailleurs, si la résidence assure 3 des 4 services suivant : petit déjeuner, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle et le nettoyage régulier des locaux ; alors l’acheteur pourra récupérer la TVA inclue dans le prix d’achat du logement neuf. La récupération de la TVA est possible également, dans les mêmes conditions, hors cadre Censi-Bouvard, il suffit que la résidence soit neuve.

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Les risques liés à l’investissement LMNP en résidence sénior

Il y a deux risques majeurs : le risque locatif, et le risque lié à une baisse des prix. Le second risque dépend de l’évolution des prix sur le marché immobilier. C’est un risque qu’il est difficile d’anticiper sans avoir une boule de cristal. Mais on peut tout de même s’en prémunir, en se positionnant sur des résidences sénior attractives, et bien situées. En effet, quand on souhaite revendre un bien en LMNP sur le marché secondaire, le bien est souvent valorisé en fonction de sa rentabilité et de l’état général de la résidence (qualité du logement et des parties communes, taux de remplissage et rentabilité de la résidence, emplacement, etc.). S’agissant du risque locatif, il est possible que l’exploitant se retrouve dans l’incapacité de régler le loyer aux investisseurs selon sa santé financière du moment. C’est pourquoi, dans les deux cas, le choix du gestionnaire est central, au même titre que celui de l’emplacement.

Qui sont les exploitants en résidence sénior ?

Ce sont des entreprises qui ont déjà plusieurs résidences sous gestion. En voici une liste non exhaustive : Domitys, les Sénioriales, les Hespérides, les villages d’or, Steva, Primavera, Les Templitudes, Acapace, Ovelia, Les Jardins d’Arcadie, DomusVi, Quartus, Réside Etudes / Les Girandières, Cogedim Club, Gdp Vendôme / Dolcéa, Idylia, les girandières, etc. Ces acteurs ont chacun leur positionnement ainsi que leurs spécificités sur le marché (notamment plus ou moins de services proposés). Ils sont maintenant presque tous liés à des promoteurs immobiliers nationaux qui assurent la construction des résidences seniors dont ils auront la gestion.