Vous souhaitez investir en immobilier ou vendre en 2025 ? L’immobilier en France amorce un nouveau cycle de croissance. Les indices des prix de l’immobilier (IPI) publiés par SeLoger, MeilleursAgents et relayés par « Les Echos » montrent, pour la première fois depuis janvier 2020, une hausse généralisée des prix. Après une longue période de stagnation voire de baisse, cette remontée est largement attribuée à la baisse récente des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais cette tendance reste contrastée selon les régions et les types de biens. Weelim fait le point sur la situation de l’immobilier en France en février 2025.
Nos conseils pour investir et les opportunités du moment
Une reprise de l’immobilier française progressive mais généralisée
La reprise est bien là, mais elle se manifeste différemment selon les segments du marché. Les zones rurales connaissent une forte progression des prix (+3,2 % en 2024), tandis que les grandes métropoles voient leurs prix se stabiliser ou légèrement augmenter. Les villes moyennes, quant à elles, affichent encore une légère baisse sur un ou trois mois, mais cette situation pourrait rapidement évoluer.
Selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, « les villes moyennes réagissent généralement avec un décalage par rapport aux métropoles, mais elles devraient suivre la tendance à la hausse dans les prochains mois ». La réduction des taux de crédit sur vingt ans, d’environ un point par rapport à 2023, joue un rôle clé en redonnant du pouvoir d’achat aux ménages.
Les grandes villes françaises : entre redressement et disparités
Certaines grandes villes autrefois en difficulté amorcent un retour à la hausse. Lyon, par exemple, a subi une baisse de plus de 8 % de ses prix au cours des deux dernières années. Cependant, la situation se rétablit : la ville enregistre une hausse de 1,3 % en deux mois, signe d’un regain d’intérêt des acheteurs. Montpellier (+1 % sur un mois) et Rennes (+1,4 % sur deux mois) suivent cette tendance positive.
Tableau d’évolution des prix au 01 février 2025 :
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Évolution sur un mois (%) | Évolution sur un an (%) | Délai de commercialisation (jours) |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 385 | +0,2 | +0,5 | 75 |
| Nice | 5 165 | 0 | +1,9 | 89 |
| Lyon | 4 464 | -3,8 | +0,6 | 78 |
| Bordeaux | 4 455 | -0,6 | +0,7 | 89 |
| Rennes | 3 922 | +1,3 | +1,3 | 87 |
| Marseille | 3 726 | +0,1 | +3,8 | 80 |
| Strasbourg | 3 702 | -1 | +0,3 | 67 |
| Toulouse | 3 557 | -0,3 | +1,2 | 69 |
| Montpellier | 3 492 | +1,9 | +0,9 | 88 |
| Nantes | 3 459 | -6,6 | -1 | 93 |
| Lille | 3 288 | -0,1 | 0 | 85 |
Paris, après une période de dépréciation, affiche une légère hausse de 0,5 % sur un an et de 0,2 % sur un mois. Toutefois, les disparités entre arrondissements restent prononcées. Le prix moyen au mètre carré atteint 14 704 euros dans le prestigieux 7ᵉ arrondissement, tandis qu’il descend à 7 839 euros dans le 19ᵉ arrondissement.
D’autres villes comme Marseille enregistrent des progressions significatives (+3,8 % sur un an), encouragées par des prix immobiliers encore accessibles par rapport au pouvoir d’achat local. Nice, grâce à une demande constante notamment de retraités et de résidents étrangers, voit ses prix augmenter de près de 2 % sur un an.
En revanche, certaines villes comme Nantes (-1,9 % en deux mois) et Bordeaux (-1,2 % sur la même période) poursuivent leur rééquilibrage. La situation est plus contrastée sur un an : Nantes enregistre une baisse de 6,6 %, tandis que Bordeaux gagne légèrement (+0,6 %), portée par le retour des acheteurs.
L’impact de la baisse des taux de crédit
La récente baisse des taux d’intérêt est un facteur majeur de cette reprise. En l’espace d’un an, les taux de crédit immobilier sur vingt ans ont reculé de près d’un point, permettant aux acheteurs d’accéder à des financements plus favorables. Ce changement redonne une marge de manœuvre à de nombreux ménages, notamment dans les grandes villes où les conditions étaient devenues très restrictives.
Cependant, cette embellie reste fragile. Des hausses de taux pourraient rapidement freiner cette dynamique. Certaines banques ont déjà annoncé une légère augmentation de leurs barèmes en ce début d’année, alimentant les craintes d’un ralentissement. « Si les taux de crédit remontent, cela compliquera les projets d’achat et pourrait faire retomber le marché », avertit Eric Allouche, directeur exécutif d’Era immobilier.
Zones rurales : un regain d’attractivité
Les zones rurales profitent pleinement du changement de contexte. L’arbitrage effectué par de nombreux ménages en faveur de surfaces plus grandes, souvent en dehors des centres urbains, a contribué à une augmentation notable des prix (+3,2 % en 2024). La pandémie de Covid-19 avait déjà amorcé cette tendance, avec une forte demande pour des maisons avec jardin ou des résidences secondaires.
Ce phénomène pourrait s’intensifier avec la poursuite de la baisse des taux et la recherche d’un meilleur cadre de vie. Certaines régions rurales ou périurbaines deviennent des alternatives sérieuses pour les primo-accédants, confrontés à des prix élevés dans les grandes métropoles.
Un marché locatif toujours en crise en France
Malgré la reprise du marché des transactions, le secteur locatif reste sous tension. Les bailleurs sont confrontés à des contraintes de plus en plus lourdes, notamment en matière de rénovation énergétique. Depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme « indécents » et ne peuvent plus être loués. Cette réglementation pousse de nombreux investisseurs à se retirer du marché.
Zahir Keenoo, président de Foncia ADB, explique que le nombre de propriétaires bailleurs a chuté de 25 % en 2024 par rapport à l’année précédente. Cette situation aggrave la pénurie de logements disponibles à la location, en particulier dans les grandes agglomérations. Les charges croissantes (taxe foncière, rénovation obligatoire) et les incertitudes fiscales découragent de nombreux investisseurs.
Perspectives pour 2025 : vers une stabilisation du marché ?
Les experts anticipent une stabilisation du marché immobilier en 2025, portée par un nombre de transactions qui pourrait atteindre 850 000 sur un an glissant. La reprise semble particulièrement bien engagée dans les grandes villes et les zones périurbaines, où la demande reste soutenue. Toutefois, cette tendance dépendra fortement de l’évolution des taux d’intérêt et des politiques publiques.
Les investisseurs pourraient également trouver des opportunités intéressantes dans l’immobilier locatif, à condition de bien sélectionner leurs projets. Les dispositifs fiscaux incitatifs, comme le Pinel dans le neuf, jouent un rôle clé dans la relance de la construction et de la mise sur le marché de nouveaux biens.
Faut-il investir en SCPI ou en immobilier locatif en 2025 ?
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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans un parc immobilier diversifié sans les contraintes de gestion directe. Elles offrent une mutualisation des risques et un rendement régulier, souvent autour de 4 à 6 %. En revanche, l’investissement locatif direct peut offrir des perspectives de plus-value à long terme, mais implique une gestion plus active et des frais récurrents.
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