Immobilier : la demande de crédit redémarre, les banques relancent la machine

Après deux années de forte contraction, le crédit immobilier semble reprendre des couleurs. La baisse progressive des taux, les offres promotionnelles des banques et l’assouplissement partiel des conditions d’octroi redonnent de l’oxygène aux emprunteurs. Les courtiers, en première ligne, constatent un afflux massif de dossiers, tandis que les banques réengagent une politique commerciale plus agressive pour relancer leur production de crédits.

Cette dynamique pourrait marquer un tournant sur le marché immobilier, même si des incertitudes demeurent. Une bonne nouvelle pour ceux qui veulent investir à crédit en 2025 que ce soit pour leur résidence principale, un investissement locatif ou un investissement en SCPI.

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Une embellie confirmée par les courtiers : le meilleur mois depuis 2022

Selon le 41e observatoire du crédit immobilier publié par Meilleurtaux, le mois de janvier 2025 a été le plus actif depuis mars 2022 :

54 000 demandes de crédit ont été enregistrées sur leur plateforme, soit presque le double de janvier 2024.

Maël Bernier, porte-parole du courtier, évoque une reprise visible tant du côté des porteurs de projets que des partenaires bancaires :

« L’envie d’acheter revient, et les banques sont redevenues agressives pour relancer leur activité de crédit. »

Les banques proposent à nouveau des taux attractifs, parfois sous la barre symbolique des 3 % pour certains profils. La Société Générale, par exemple, a récemment proposé un taux à 2,99 % jusqu’à 500 000 € empruntés, dans une logique de reconquête commerciale.

Des taux en baisse, mais jusqu’à quand ?

En février, 7 banques sur 10 proposaient des taux inférieurs à 3,7 % sur 20 ans, et 13 % affichaient des offres en dessous de 3,3 %, selon Meilleurtaux. D’après Pretto, le taux moyen à 20 ans était de 2,95 % en mars.

Ce repli s’explique par la baisse des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) 10 ans, principal indice de référence utilisé par les banques pour fixer leurs barèmes. Mais attention, cette détente pourrait ne pas se prolonger mécaniquement :

« L’évolution récente des OAT ne permet pas de préjuger d’une poursuite forte de la baisse », avertit Meilleurtaux.

Le contexte géopolitique et économique incertain, couplé aux anticipations sur la politique de la BCE, rend les prévisions plus prudentes. La baisse des taux directeurs attendue en mars pourrait apporter un nouveau souffle, mais les banques n’ont pas une marge de manœuvre illimitée.

Des offres ciblées pour séduire les emprunteurs

Les établissements bancaires misent sur la segmentation de leurs offres pour reconquérir des parts de marché :

• Les primo-accédants sont particulièrement ciblés par les banques mutualistes, qui multiplient les bonifications de prêt à taux zéro (PTZ) et les conditions préférentielles.

• Les projets immobiliers à haute performance énergétique (DPE A ou B) peuvent bénéficier de taux bonifiés entre 1 % et 2 %, une incitation en lien avec les politiques de transition énergétique.

• Le retour des prêts à 110 %, incluant les frais annexes, est également observé, même si cette pratique reste marginale et réservée aux profils les plus solvables (CSP +).

Cette stratégie commerciale traduit une volonté claire : repartir à la conquête des ménages solvables, tout en élargissant le spectre des projets finançables.

Le retour des renégociations de prêt

La baisse des taux fait également revenir sur le devant de la scène la renégociation de crédit. En février, 8 % des demandes reçues par les courtiers concernaient une renégociation de prêt immobilier.

Elle devient intéressante lorsque :

• L’écart de taux atteint 0,7 point pour un prêt supérieur à 250 000 €,

• Ou 1 point pour les prêts inférieurs, avec un capital restant dû d’au moins 70 000 €.

Prenons un exemple concret :

Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,3 % représente un coût total d’environ 73 500 €, soit 30 % de moins qu’un même prêt à 4,45 %, le niveau observé en novembre 2023.

Les ménages à revenus élevés retrouvent ainsi de la capacité d’emprunt, mais l’impact reste limité : une famille gagnant 7 000 € par mois a regagné 40 000 €, soit un tiers de la perte de 120 000 € entre janvier 2022 et fin 2023.

Les primo-accédants en première ligne

Selon la Banque de France, les primo-accédants représentent désormais 53,1 % des nouveaux emprunteurs, une proportion en hausse. Les conditions actuelles permettent aux ménages modestes de revenir sur le marché, avec des prix de l’immobilier qui se stabilisent, voire reculent, dans de nombreuses zones.

Ce sont d’abord les marchés de province et les biens inférieurs à 3 000 € du m² qui bénéficient de cette reprise. Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux peinent encore à repartir, la faute à des prix qui n’ont pas suffisamment baissé pour redevenir accessibles.

Plus de dossiers finançables, mais vigilance toujours de mise

Le taux d’effort maximal (35 %) et la durée de prêt limitée à 25 ans, imposés par le HCSF, continuent de freiner certains profils. Mais la part de dossiers finançables est en hausse :

8 dossiers sur 10 sont désormais finançables, contre moins de 6 sur 10 en novembre 2023.

La production mensuelle de crédit est aussi en redressement :

• 9,9 milliards d’euros de crédits à l’habitat ont été accordés en janvier, contre 6,9 milliards en février 2024 (point bas) et 11,6 milliards en décembre 2024.

Si les remboursements de prêts dépassent encore légèrement les nouveaux crédits, la dynamique est désormais positive.

L’assurance emprunteur : une réforme encore peu utilisée

La réforme de l’assurance emprunteur (loi Lemoine) permet, depuis 2022, la résiliation à tout moment. Pourtant, l’accès à la délégation reste encore très inégal :

• Les ménages les plus aisés en bénéficient largement à la souscription,

• Mais le changement d’assurance en cours de prêt reste rare, avec 1 substitution pour 9 délégations à la souscription.

L’économie potentielle est pourtant significative sur la durée, en particulier pour les jeunes emprunteurs.

Un rebond du crédit en marche, une tendance à confirmer

Les indicateurs sont clairs : le crédit immobilier redémarre, porté par la baisse des taux, la pression commerciale des banques, et un retour progressif des emprunteurs. La dynamique est encore fragile, mais les signaux sont encourageants.

La baisse des taux n’effacera pas d’un coup les pertes de pouvoir d’achat immobilier des années précédentes, mais elle rétablit une capacité d’action pour de nombreux ménages. L’heure est donc au réajustement progressif, avec des arbitrages plus fins, un recentrage sur des marchés abordables, et une meilleure négociation des conditions de crédit.

Pour les investisseurs comme pour les acquéreurs de résidence principale, le moment est propice à l’analyse et à l’action, à condition de bien structurer son projet. Chez Weelim, nous vous accompagnons dans la lecture du marché, l’étude de votre capacité d’emprunt, et la sélection des opportunités immobilières ou SCPI adaptées à votre profil. N’hésitez pas à contacter nos experts pour faire le point sur votre stratégie patrimoniale en 2025.