Immobilier : Faut-il stopper l’investissement locatif ? Airbnb, LMNP, Pinel…

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous avez des doutes avec les actualités récentes ? L’investissement locatif, autrefois un pilier incontournable de la stratégie patrimoniale des Français, semble aujourd’hui sous pression. Entre la disparition imminente du dispositif Pinel, les restrictions croissantes concernant la location meublée touristique, et les obligations rigides de rénovation énergétique, les investisseurs se posent de plus en plus la question : faut-il continuer à investir dans le locatif ?

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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Une crise du logement sans précédent

En cette rentrée immobilière, le secteur fait face à une crise sans précédent. Tous les segments sont touchés, du neuf à l’ancien, du logement social au privé. Le logement devient même, dans certaines régions, un frein majeur à l’emploi. La crise du logement social ne cesse de s’aggraver, avec près de 2,7 millions de ménages en attente d’un logement à la fin juin 2024. Une situation qui reflète non seulement la difficulté croissante à accéder à la propriété, mais aussi la tension extrême sur le marché locatif privé.

L’extinction du dispositif Pinel : la fin d’un soutien majeur à l’investissement locatif

L’un des principaux défis auxquels les investisseurs doivent faire face est la disparition du dispositif Pinel. Depuis sa création il y a dix ans, ce dispositif a permis à de nombreux particuliers d’investir dans des logements neufs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs, notamment une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location. Cependant, le 31 décembre 2024, marque la fin de ce dispositif, sans qu’une nouvelle niche fiscale ne soit proposée en remplacement.

Les ventes de logements neufs, historiquement portées par les investisseurs grâce au Pinel, ont déjà commencé à chuter. En 2017, les investisseurs représentaient 53,5 % des ventes de logements neufs, un chiffre qui est tombé à 31,3 % en 2024. Cette baisse dramatique inquiète les promoteurs immobiliers, qui dépendent en grande partie des investisseurs pour soutenir la construction neuve.

Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a plaidé pour une prolongation du dispositif Pinel, mais sans succès jusqu’à présent. Le gouvernement semble désormais privilégier le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), un dispositif destiné aux institutionnels, et qui pourrait s’étendre aux particuliers, bien que cette option n’ait pas encore été formalisée.

Des règles plus strictes pour la location meublée touristique

Un autre coup dur pour les investisseurs est la possible réforme de la fiscalité des revenus locatifs pour les loueurs en meublé touristique, notamment via des plateformes comme Airbnb. Ces locations, très prisées dans les zones touristiques, bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux que la location nue, avec notamment la possibilité d’amortir le bien sous le régime réel.

La députée Annaïg Le Meur, à l’origine de la loi transpartisane « anti-Airbnb », a proposé de rapprocher la fiscalité des locations meublées de celle des locations nues, afin de rééquilibrer le marché locatif. Parmi les propositions discutées, la suppression de l’amortissement des biens meublés pourrait considérablement réduire l’attractivité de ce type d’investissement.

Si cette réforme venait à être adoptée, elle pourrait également inclure des dispositions pour protéger certaines catégories de location, comme les baux mobilité destinés aux étudiants ou aux salariés en mission temporaire, ainsi que les résidences gérées pour les étudiants ou les seniors. Néanmoins, les investisseurs immobiliers non professionnels pourraient se retrouver pris dans un étau fiscal de plus en plus contraignant.

Les obligations de rénovation énergétique : une épée de Damoclès

À cela s’ajoute une nouvelle menace pour les investisseurs locatifs : les obligations de rénovation énergétique. Dès janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne pourront plus être mis en location. Cette interdiction concerne environ 4,8 millions de logements en France, et pour certains propriétaires, les coûts de mise aux normes sont prohibitifs. Les biens classés F et E suivront dans les années à venir, rendant le défi de la rénovation énergétique encore plus pressant.

Les professionnels du secteur demandent un report de cette obligation, mais à ce jour, le gouvernement n’a pas confirmé de desserrement du calendrier. En conséquence, de nombreux investisseurs pourraient choisir de vendre leurs biens plutôt que d’assumer des coûts de rénovation souvent exorbitants. Cette situation crée une incertitude supplémentaire pour ceux qui envisagent de se lancer dans l’investissement locatif.

Les alternatives à l’investissement locatif traditionnel

Face à ces défis, de nombreuses voix s’élèvent pour dire que l’investissement locatif est devenu trop risqué. Mais d’autres estiment qu’il existe encore des opportunités intéressantes, à condition de bien adapter sa stratégie.

1. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Pour ceux qui ne veulent plus gérer eux-mêmes leur patrimoine immobilier, les SCPI peuvent représenter une solution intéressante. Ces sociétés permettent d’investir dans l’immobilier sans en subir directement la gestion. Certaines SCPI se spécialisent dans des segments porteurs comme l’immobilier d’entreprise ou les résidences gérées, qui pourraient continuer à offrir de bons rendements.

2. Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une alternative de plus en plus populaire pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs sans avoir à acheter un bien immobilier en direct. Ce type de financement participatif permet d’investir dans des projets immobiliers (construction, rénovation, promotion) en apportant des fonds via des plateformes spécialisées.

3. L’immobilier durable et les rénovations énergétiques

Malgré les contraintes, les biens rénovés et performants sur le plan énergétique pourraient voir leur valeur augmenter dans les années à venir. Investir dans des logements à hautes performances énergétiques pourrait donc devenir une stratégie gagnante à long terme. De plus, des dispositifs comme le MaPrimeRénov’ offrent des aides pour les travaux de rénovation énergétique, ce qui pourrait alléger la facture pour les investisseurs.

4. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le gouvernement semble vouloir encourager le développement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Destiné aux ménages ne pouvant pas accéder au logement social mais qui trouvent les loyers du privé trop élevés, ce type de logement pourrait offrir aux investisseurs un cadre plus stable, avec des incitations fiscales. L’extension du LLI aux particuliers pourrait refaire surface dans les prochaines réformes, bien que son attractivité pour les petits investisseurs reste à prouver.

Il existe bien sûr d’autres alternatives pour investir en immobilier dont nous pourrions discuter ensemble. Si vous souhaitez plus de renseignement sur l’immobilier et les dispositifs fiscaux en place, contactez-nous.

Verdict : faut-il vraiment jeter l’éponge ?

L’investissement locatif traverse une période difficile, et les obstacles s’accumulent pour les propriétaires et futurs investisseurs. Entre la fin des dispositifs fiscaux avantageux comme le Pinel, les réformes sur la location meublée et les obligations de rénovation énergétique, les marges de manœuvre se réduisent. Cependant, plutôt que de jeter l’éponge, il peut être pertinent de revoir sa stratégie d’investissement et de prendre conscience que de tout temps les réglementations évoluent.

Les opportunités ne manquent pas, que ce soit via des solutions alternatives comme les SCPI, le crowdfunding immobilier, le LLI ou des investissements dans des logements durables. L’immobilier reste un placement solide, mais il nécessite désormais une gestion plus fine et une adaptation aux nouvelles régulations. Ceux qui sauront anticiper ces changements pourraient bien tirer leur épingle du jeu dans ce marché en pleine transformation.

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