Crédit immobilier : À quels taux prêtent les banques en cet été 2024 ?

En ce début d’été 2024, une tendance à la stabilisation des taux des crédits immobiliers se confirme, offrant un peu de répit aux emprunteurs. Après une forte hausse culminant à la fin de l’année 2023, les taux ont amorcé une décrue progressive, redonnant de l’espoir aux futurs acquéreurs. Mais quels sont les taux actuellement proposés par les banques, et quel est l’impact sur le coût des emprunts cet été ?

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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Une stabilisation des taux après la chute de 2023 favorable au secteur immobilier

Le coût des crédits immobiliers continue de s’alléger pour les emprunteurs. Selon le baromètre Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts à l’habitat, toutes durées confondues, s’établit à 3,66 % à la fin du mois de juin 2024, après un sommet de 4,20 % atteint en décembre 2023. Cette diminution s’explique notamment par les décisions de la Banque centrale européenne (BCE), qui a réduit ses taux directeurs en juin 2024 .

Depuis le début du mois de juillet, les taux ont commencé à se stabiliser. D’après les données communiquées par les courtiers, les taux négociés en juin variaient entre 3,44 % sur 15 ans, 3,65 % sur 20 ans, et 3,71 % sur 25 ans . Les meilleurs profils ont pu obtenir des taux légèrement inférieurs, parfois aussi bas que 3,45 % sur 20 ans, preuve que les banques restent compétitives pour attirer les clients les plus solvables .

Les impacts des décisions de la BCE et du contexte politique

La baisse des taux amorcée en début d’année a été soutenue par la décision de la BCE du 6 juin de réduire ses taux directeurs. Cependant, ce mouvement a été ralenti par l’incertitude politique liée à la dissolution de l’Assemblée nationale, qui a engendré des craintes d’instabilité sur les marchés financiers .

Après une hausse des taux d’emprunt français (OAT) à plus de 3,3 % en raison de cette dissolution, ces derniers sont retombés autour de 3 % début juillet. Les OAT sont un indicateur clé pour les taux de crédit immobilier. Si elles devaient de nouveau augmenter, les taux de crédit pourraient suivre, resserrant les marges des banques .

Des gestes commerciaux pour attirer les emprunteurs

Face à la concurrence accrue sur le marché, les banques n’hésitent pas à offrir des décotes significatives aux profils les plus attractifs. Selon Empruntis, les réductions de taux peuvent aller jusqu’à 0,2 %, avec parfois des gestes commerciaux atteignant 0,5 % dans certains cas .

Les établissements de crédit proposent également des offres spécifiques pour l’achat de biens énergétiquement performants ou pour les jeunes primo-accédants, un segment particulièrement ciblé en cette période où le marché immobilier reste dynamique, malgré les incertitudes .

Exemple de coût d’emprunt pour un achat immobilier en août 2024

Prenons l’exemple d’un emprunt sur 20 ans de 200 000 € au taux moyen de 3,75 % en août 2024, selon les dernières données disponibles.

• Montant emprunté : 200 000 €
• Durée : 20 ans (240 mois)
• Taux d’intérêt fixe : 3,75 %
• Mensualité : environ 1 185 €

Sur la durée totale du prêt, le coût des intérêts s’élèverait à environ 84 400 €, portant le coût total de l’emprunt à environ 284 400 € .

Est-ce rentable d’investir en SCPI via crédit à ces taux ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont depuis longtemps prisées par les investisseurs en quête de rendement et de diversification. Cependant, avec la remontée des taux d’intérêt ces dernières années, la question de la rentabilité d’un investissement en SCPI via un crédit immobilier se pose de plus en plus. Est-il encore intéressant de recourir à l’emprunt pour investir dans ce type de produit en 2024 ?

Le rendement des SCPI en 2024

En 2024, le rendement moyen des SCPI oscille entre 4 % et 5 %, selon les données des principaux gestionnaires. Même si de nombreuses SCPI ont offerts des rendements supérieur à 6% brut la même année. Ce rendement, bien qu’attractif, doit être mis en perspective avec les taux d’intérêt actuels du crédit immobilier, qui avoisinent les 3,75 % sur 20 ans.

À première vue, le différentiel entre le rendement des SCPI et le coût du crédit peut sembler faible. Toutefois, plusieurs éléments permettent de nuancer cette analyse :

1. Effet de levier : Le recours à l’emprunt permet de bénéficier de l’effet de levier. Par exemple, en investissant 100 000 € via un crédit, l’investisseur ne mobilise qu’une partie de cette somme en apport personnel. Si le rendement des SCPI reste supérieur au coût du crédit, l’investisseur peut dégager un gain supplémentaire, une fois les mensualités de prêt déduites.
2. Avantage fiscal : Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI, ce qui réduit l’assiette fiscale et améliore la rentabilité nette de l’investissement. Cela est particulièrement avantageux pour les investisseurs fortement imposés.
3. Diversification du risque : Les SCPI investissent dans un large panel de biens immobiliers, réduisant ainsi le risque locatif. Cela peut compenser en partie le coût du crédit, surtout si les loyers perçus restent stables ou augmentent avec le temps.

Le calcul de la rentabilité nette

Pour mieux comprendre la rentabilité d’un investissement en SCPI via un crédit en août 2024, prenons l’exemple suivant :

• Montant investi : 100 000 €
• Taux d’intérêt du crédit : 3,75 % sur 20 ans
• Rendement brut de la SCPI : 4,5 %
• Mensualité du prêt : environ 592 € (pour un prêt de 100 000 €)
• Revenu annuel brut de la SCPI : 4 500 €
• Intérêts annuels du prêt (première année) : environ 3 750 €
• Revenu net d’impôt après déduction des intérêts : 750 € par an

Le revenu net après impôt, bien que modeste dans cet exemple, reste positif. Sur la durée du prêt, ce revenu net pourrait s’accroître si les loyers des SCPI augmentent, ou si les taux d’emprunt restent stables. Cependant, cette rentabilité dépend fortement du rendement des SCPI choisies, des conditions du crédit, ainsi que de la situation fiscale de l’investisseur.

Il est donc crucial de bien comparer les offres de SCPI et de crédit avant de se lancer, en tenant compte des scénarios optimistes et pessimistes. Le recours à un conseiller financier ou à un courtier spécialisé est fortement recommandé pour optimiser cette opération et maximiser le rendement net.

La rentrée de septembre, un test décisif pour les investisseurs

La rentrée de septembre sera un moment clé pour le marché du crédit immobilier. Traditionnellement, cette période est cruciale pour la production de crédits, qui tend à ralentir en août avant de reprendre à l’automne. Les professionnels du secteur restent optimistes, anticipant une bonne dynamique pour les derniers mois de l’année, malgré les incertitudes politiques et économiques .

En somme, cet été 2024 s’annonce plus clément pour les emprunteurs, avec des taux stabilisés et des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent concrétiser leur projet immobilier. Toutefois, la vigilance reste de mise face aux évolutions potentielles du marché, particulièrement à l’approche de la rentrée de septembre. Les indicateurs semblent favorables, mais la situation demeure fragile, influencée par des facteurs économiques et politiques extérieurs.