La crise. Encore elle qui revient. Année 2020 particulière pour tout le monde. Mais pour le Crowdfunding immobilier, c’est la première crise économique que doit traverser le secteur après 5 années de 2015 à 2019 durant lesquelles les acteurs ont évolué dans environnement économique favorable, en pleine croissance économique. Et pour une première, les choses se sont plutôt très bien passées, même si au mois de mars la menace des possibles retards de chantier se faisait sentir à cause du confinement très soudain et inattendu. 2020, une année record pour le Crowdfunding immobilier. L’année où le cap du milliard d’euro de collecte totale est dépassé, avec plus de 500 M€ collectés en 12 mois.
Toutes les données recueillies dans cet article sont issues du Baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding publié le 22.01.2021.
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Petit rappel sur ce qu’est le Crowdfunding immobilier ?
Le Crowdfunding immobilier ou Financement Participatif Immobilier, consiste pour les opérateurs immobiliers (principalement des promoteurs immobiliers et des marchands de biens) à faire financer une partie de leurs fonds propres par des investisseurs particuliers, par l’intermédiaire de plateformes spécialisées. Généralement, ce financement prend la forme d’une émission obligataire sur une durée définie (de 12 à 36 mois) avec un taux de rendement fixe de 8 à 12 % annuel.
L’intérêt pour l’opérateur, c’est de pouvoir réutiliser ses capitaux propres sur de nouvelles opérations, et ainsi continuer à développer son activité. Pour le particulier, il s’agit de profiter de rendements attractifs, fiscalisés à la Flat Tax de 30% (prélèvements sociaux inclus) dans un environ fiscal plutôt confiscatoire sur l’immobilier locatif.
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2020, une année record : 505 M€ de collecte, un rendement moyen à 9,30 %
La collecte est passée en un an de 373 M€ à 505 M€ soit une progression de + 35 % en 2020 par rapport à l’année 2019. Ces 505 M€ représentent 45 % du montant total de la collecte réalisée depuis le lancement des plateformes de Crowdfunding immobilier ; une année record donc. Cette collecte se concentre essentiellement sur 6 des 38 plateformes référencées qui représentent 73,3% du marché. En parallèle, le montant des capitaux remboursés continue de croître pour atteindre le chiffre de 180 M€ en 2020, soit une progression de +75 % par rapport à l’année 2019. La durée moyenne des projets étant de 20 mois (soit près de 2 ans), ce chiffre est donc à rapprocher de la collecte de 2018 qui elle était de 185 M€.
Le nombre de projets financés est lui en revanche plutôt stable (+8%), passant de 544 projets en 2019 à 589 projets en 2020, ce qui confirme la tendance que nous anticipions chez Weelim, à savoir une hausse des volumes de collecte par opération. Cette hausse est confirmée par le Baromètre HelloCrowdfunding-Fundimmo puisque le montant moyen collecté par projet en 2020 atteint 857 329 € soit une hausse de +24 % par rapport à l’année dernière. On ressent ici les premiers effets de la loi Pacte qui a permis d’augmenter à 8 Millions d’euros le montant maximum de collecte par opération, contre 2,5 Millions d’euro auparavant. C’est 15% du marché (75 M€) levé qui concerne ainsi des projets situés entre 5 et 8 Millions d’euros de collecte.
Autre tendance sur la collecte et pas des moindres, le montant moyen souscrit par investisseur augmente significativement en 2020 par rapport à 2019 pour atteindre 4.711€, soit plus de deux fois plus qu’en 2019 (+198 %).
Selon Jérémie BENMOUSSA, Président du directoire de Fundimmo et Président de l’association Finance Participative France, « le potentiel de collecte réalisée par les plateformes de Crowdfunding immobilier reste très significatif puisque que nous estimons que les acteurs du crowdfunding financent aujourd’hui seulement 10 % du marché ». 2021 s’annonce donc sous d’heureux auspices.
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Comment expliquer une telle croissance de la collecte ?
Cette croissance de la collecte peut s’expliquer tout d’abord par l’attractivité du rendement dans un contexte où les supports d’épargne traditionnels offrent des performances très faibles. Le Livret A est à 0,5 %, le PEL à 1% depuis le 1er août 2016 et le rendement moyen des fonds en euro d’assurance-vie ne cesse de diminuer, il devrait timidement atteindre les 1,10 % net de frais de gestion en 2020 selon selon le cabinet Facts & Figures. Mais aussi par la volonté grandissante des épargnants et des investisseurs de donner du sens à leur épargne. Ce que leur offre le Crowdfunding immobilier et les SCPI qui elle même jouissent d’une collecte importante depuis une dizaine d’année.
Elle s’explique aussi par la recherche croissante des opérateurs (promoteurs, marchands de biens etc…) de nouvelles alternatives de financement de leurs projets, dans un contexte où la durée moyenne de leurs opérations s’allonge, tout comme la durée pendant laquelle leurs fonds propres sont immobilisés. A fin 2020, c’est 785 promoteurs qui ont fait appel au Crowdfunding immobilier depuis 2016, soit 285 nouveaux promoteurs de plus qu’en 2019 (+57 % du nombre d’opérateurs malgré une année 2020 très particulière).
Autre raison, le resserrement des conditions d’octroi de crédit. En effet, la conjoncture n’est pas favorable sur le volet financement bancaire. Les conditions d’octroi de crédit par les banques se durcissent, que ce soit pour les professionnels ou pour les particuliers. Les banques demandent notamment à ce que les opérateurs apportent plus de fonds propres dans chacune de leurs opérations, de l’ordre de 13 à 15 % contre 10% environ auparavant.
A fin 2020, ce sont donc 1 220 M€ qui ont été collectés sur l’ensemble du marché du Crowdfunding immobilier depuis 2016. Ce jeune placement rentre petit à petit dans la cour des grands et ne risque pas de s’arrêter là.
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Attention néanmoins, le Crowdfunding immobilier n’est pas un placement sans risque
C’est la raison pour laquelle il est préférable de vous faire accompagner par des experts, pour prendre rendez-vous avec un de nos conseiller >>>
Comme tout placement à fort rendement, le crowdfunding n’est pas sans risque. En effet, l’obligation à laquelle vous souscrivez vous donne droit à un coupon (un intérêt) versé annuellement ou In Fine. L’opérateur doit également vous rembourser ce capital à l’échéance, sous réserve qu’il soit en capacité de tenir cet engagement. Il n’est pas exclu par exemple qu’il ait des retards de chantier ou des difficultés financières s’il n’arrive pas à vendre les opérations qu’il a réalisées. Pour preuve, à fin 2020, 4,40 % des projets en cours accusent un retard de moins de 6 mois (soit 102 projets), et 126 projets ont un retard de plus de 6 mois (soit 5,70% des projets en cours). Notons qu’aucun défaut n’a été constaté en 2020. .
Pourquoi investir dans le Crowdfunding en 2021 ?
Comme dans toutes les périodes d’incertitude, l’attentisme n’est certainement pas la meilleure option. Il faut lui préférer la diversification des placements. L’immobilier reste une valeur refuge en période de crise. Par ailleurs, les besoins en logements sont colossaux dans les villes de taille moyenne et les grandes agglomérations. Rappelons d’ailleurs qu’en Crowdfunding immobilier, le marché est orienté vers le résidentiel, avec près de 80 % des projets financés. Participer à des projets de construction ou de réhabilitation, c’est une façon pour les investisseurs d’allier l’utile au très agréable. Mais, investir toute son épargne en Crowdfunding immobilier serait une erreur, il faut raisonnablement investir sur ce support d’épargne, tout en acceptant la part de risque que cela représente.
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